专题：各地出台普通住宅税收征收细则 调控房价

            个人住房贷款利率上调

新华网北京６月７日电 建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾日前指出，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。房地产业的宏观调控并不是要“打压房价”，政府不希望房价出现大起大落。现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。

７日出版的《人民日报》刊登了对谢家瑾的专访。谢家瑾指出，最近有些媒体说一些地方出现了房价暴跌，也有媒体说中央要在短期内“打压房价”的目标难以实现，等等。这样理解房地产市场的宏观调控是片面的。国办转发的七部委通知提的非常明确，是“稳定房价”，可以把这个通知的精神概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

谢家瑾说，目前房价大跌的条件也不存在，从成本的角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套做不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格成本也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的。结构的不合理，中低价位商品房的比重太低，是平均房价过高的一个重要原因。调整结构，增加中低价位和普通商品房的供给是这次调控的重点。

谢家瑾指出，去年以来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。房价上涨与投机性购房相互推动：房价上涨带来了大家对房价不断上涨的期望值，投机和投资的人更多地进入，又进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。这些问题带来了生产资料的价格上涨，涉及到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的稳定。

谢家瑾说，一些国家和地区出现过的情况值得我们思考：房价大涨后出现大跌，使得买房人的资产缩水，银行坏账上升。这些问题在中国虽然还未出现，但中央政府未雨绸缪，从保证国民经济健康发展出发，从保障普通居民居住权益出发，从稳定社会和防范金融风险出发，对房地产市场进行调控。

谢家瑾指出，从需求情况看，房价雪崩式下降在全国范围不大可能出现，但非正常上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民购买自住的普通商品房。炒房的泡沫挤走后，市场会趋于平稳，改善型住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。

能否成功地对房地产市场进行调控？谢家瑾强调：关键有三点。一是供应，特别是结构的改善，政府能不能落实中低价位商品房的供应保障。二是需求，投机性住房需求是否能够得到抑制，拆迁造成的被动性住房需求是否能够得到适当控制。三是对房地产市场的整顿和监管。这几年部分地区房地产价格的非正常上涨原因是多方面的，其中之一是，开发商囤积土地，拿到不“开”，“开”而不卖，就赌房价的上涨。一些中介机构和开发商串通起来哄抬房价，比如花钱雇民工排队，人为制造楼盘供不应求的假象。应加大对不法开发商和不法中介机构的处罚力度，同时加强监管。

谢家瑾指出，这几项工作都离不开信息引导：提供真实、及时、充足的信息，改变浮躁，对市场有正确的预期。此外，还要改进价格统计和分析办法。

谢家瑾最后说，“对稳定房价我们是有信心的，原因在于：这次调控的主攻方向是用经济和法律手段来抑制投机。而投机是导致目前房价上涨过快的一个重要原因。抑制了投机性和投资性需求，市场节奏就会有所放慢，供求矛盾会有所缓和，稳定房价的目标就会实现。”（新华网）

商品房交易量持续下降 房产中介将近三成关门

随着一系列调控政策的出台，上海商品房交易量自3月份以来持续下降，沪上大大小小1万多家房地产中介业务量大幅下降，业务员收入捉襟见肘，房地产中介关门数量日益增多。由于店铺租金高昂，关门的房产中介大部分将店铺进行转租，上海空余的商铺数量短时间内大幅增加。有业内人士认为，目前可能是接手商铺做实业或投资商铺的较好时机。

房产中介“难为无米之炊”

上海商品房交易量3、4、5三个月持续大幅下降，房地产中介是“巧妇难为无米之炊”。戴德梁行旗下的泛城租售网业务总监郑兢奋先生向记者透露，今年5月份泛城的业务量与2004年5月相比下降了50%左右，一些门店的业务员由于接不到业务而辞职另谋出路。有良好公司背景的品牌中介尚且如此，更不用说其余众多没有什么品牌实力的房地产中介公司了。

据了解，从4月份开始，就有很多小的中介公司接不到业务，由于上海的店铺租金比较高昂，特别是位于较好地段的面积在二三十平方米左右的店铺租金基本都在每月1万元以上，再加上水电和人员工资等费用，一个接不到业务的房产中介门店每月至少亏损2万元以上。

业内人士普遍认为，上海房地产业的这轮调整可能会持续比较长的时间。中原地产高级咨询顾问杨东认为，房地产市场的冬天一般会持续较长时间，3到5年都是正常的。在这样的状况下，关门是店铺处于较好地段而本身资金实力又不雄厚的房地产中介最好的选择。

据有关数据统计，截至2004年末，上海大大小小的房地产中介门店有1.4万家，而到今年上半年，据有关媒体报道有1.6万家。根据记者近日的走访调查，预计上海关门的房地产中介门店占30%左右。按照这样的比例计算，上海关门的房地产中介门店的数量能达到三四千家。

据记者观察，上海的房地产中介门店一般会比较集中的分布在某个或几个大型楼盘的底层商铺或周边区域。以卢湾区斜土路鲁班路一带为例，周边不到十家房地产中介门店目前“人去店空”的就有3家，已关门的房地产中介门店都把业务转移到就近的连锁门店，关闭的店铺则进行转租。除了卢湾区之外，静安区、长宁区等很多区域都出现了类似的现象。

记者观察到，目前仍开着的中介门店的工作人员也是无所事事，生意极其冷清。预计除了泛城、中原等实力较强的品牌中介会撑住不关门店外，随着交易行情的持续低迷，仍会有不少房地产中介门店陆续关门。

商铺转租量猛增

根据记者目前的初步统计，关闭的房地产中介门店将会使上海的商铺市场一下子猛增3000余家的空余店铺，而且数量后续还有可能增加。

对上海商铺市场有所了解的人士都知道，这两年上海较好地段的商铺极其抢手，许多想自己创业开店或做加盟连锁的人士都租不到店铺，租金价格更是令人咋舌，很多人为了租到旺铺常常不惜花费巨额的店铺转让费。

房地产中介门店所处位置一般都比较好，特别是刚好处在某个商圈中心的店铺，用于其他投资用途将会是不错的选择。据记者了解，房地产中介为了将关闭的店铺尽快转租脱手以减少损失，开出的转租价格都是店铺业主给他们的原价，确实有意向接手店铺的人士还可以就转租价格进行商量。有业内人士透露，租金价格下调5%至10%左右都是有可能的。

上海道邦投资咨询有限公司的林荣时认为，目前由于股市不景气，商品房投资又受到打击，很多个人投资者的钱无处可投，预计投资商铺或投资实业(如加盟连锁等)会成为他们新的选择。林荣时认为，商铺投资不像住宅投资，投机成分比较少，投资者一般都是长期持有，注重的是租金回报，因此商铺投资将会成为资金实力雄厚而又理性的个人投资者的重要选择。

而业内人士认为，此次房地产中介行业因洗牌而空出的众多商铺将会给这些投资者提供进入的良机。(国际金融报)