德国的土地实行私有制，但是各级政府对土地的使用都有严格的规划，哪些土地只能用作住宅区，哪些土地只能用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发商都必须遵循政府的规划。但政府并不规定房地产价格，房地产价格取决于市场，市场上的房地产价格不是开发商说了算的，而是取决于独立的房地产价格评估机构。

德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。房地产评估主要分为两类。

一类是独立的私人评估专家。这些评估师或者评估员有不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

另一类则是公共评估机构，即遍布各地的房地产“公共评估委员会”。德国联邦建筑法对委员会的任务和职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性。根据法律，委员会的工作主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；每年1月1日负责制订“地价图”的“标准价”或者“指导价”。

德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制订“地价图”，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制订的最普遍的标准价格主要包括以下几个区域：农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区以及学校和医院等公共区。“地价图”还可能提供商用、住宅用以及楼房层数等方面的信息。 (记者袁炳忠)