最高人民法院审判委员会与去年底通过了，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，并在2005年1月1日起施行。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。受高院《查封新规》影响，数家银行纷纷提供银行房贷标准，延续了8个多月的信贷紧缩又起波澜。高法的这一规定无疑对贷款人生活所必需的唯一房产有了很好的保障，使其不致因还不起贷款无家可归。但另一方面如果还不了贷款又因唯一可以居住房产不可拍卖、变卖或者抵债，对银行来说将承担很大的风险。该项政策的出台，体现了政府在社会稳定性与经济自由化之间面临冲突时，做出公平优先的选择。 我们认为高院“查封新规”的直接影响将体现在以下两个方面：一是银行原有房贷面临的坏帐风险。这将对那些房地产信贷比例较高的银行产生一定业绩负面冲击。二是银行紧缩信贷政策对于房地产需求的紧缩作用。这将带来房地产需求资金支持的直接下降。从一个更为宽泛的角度来看，基于房地产对于国民经济的推动作用，我们认为该项政策的出台在一定程度也会导致与之相关的水泥、钢铁、建材、以及家用电器行业等的需求增速减缓。

高院的《查封新规》客观上将令银行今后的贷款风险增大。本次《查封新规》的实施出发点是司法审判，但其第六条关于“必需住房不得拍卖”的明文规定却在客观上导致银行贷款风险增大，一旦出现恶意欠贷现象或断供，银行将面临追贷执行难，严重将有可能形成坏账呆账，这是目前银行调整按揭政策、提高房贷门槛甚至收缩房贷业务的直接理由。2005年伊始，人民银行上海分行向总行提交一份报告指出，上海个人住房贷比占比持续攀升，上海全市中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿，同比增长204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。各银行商业借贷结构趋同，房价与银行贷款之间形成相互推波助澜的关系，房价的提高推动了银行贷款量的增加，而银行贷款量的增加也进一步推升了房价。银行信贷点上海房地产业整体资金的70%，房地产的市场风险有可能转变成为银行信贷风险。

最高法院新规促使银行谨慎放贷。上海高企的房价已经让各银行提高了警惕，近期四大国有银行在沪分行、交通银行以及其他部分股份制银行房贷部负责人专门就房贷风险举行了一次专门的讨论。据上海银行同业公会秘书长朱德林透露，各银行在会上基本达成了共识，即目前个人房贷存在较大风险。据沪上多家银行反映，他们已开始主动对2005年个人房贷进行调整：大部分二手房贷的成数调整到6成；房贷占总贷款比例不超过银行所有贷款总量的30%；提高房贷中介机构与银行合作的准入门槛，普通中介公司要向银行交纳50万元的保证金等。

目前深圳银行已经大幅提高了首付的信贷比例。其中招商银行的《2005年按揭政策指引》对于“楼龄超过10年的(二手房)，贷款成数一律控制在7成以内，最高贷款成数在7成的基础上以每年0.2呈递减标准控制。关外楼龄超过5年的物业，贷款成数不超过6成”。而且，该行还将执行新的收入证明认定标准，诸如：工作单位开具的收入证明仅作为“辅助性材料”等。不过，业界指出，招行本次最不同之处在于执行新的资信认定标准，“对无社保记录的及已参加了社保系统但近3年中缺缴保费超过6期的申请人(已补交除外)提交的贷款申请均从严审批，或至少提供两套房产抵押(包括新购房产和另一套房产)”。此外，对于曾有贷款本息未偿还的，或曾有连续3期(含3期)以上欠款记录的申请人，除非申请人能提供充足合理的解释，否则，均“拒绝申请”。 除了目前已经显露出来的按揭政策变得更加苛刻的结果之外，律师界表示，银行还可能会通过增加开发商担保责任、延长担保期限来保障自身的经济利益。

房地产市场购买冲动将被抑制。房地产的《查封新规》客观上将令银行今后的贷款风险增大，并在一定程度上间接抑制置业者的消费需求。银行提高信贷门槛将是继加息之后又一轮从限制商品房供应口子到限制商品房需求口子的转向。只是目前鉴于《查封新规》实施不久，房地产市场一手、二手楼市均未出现明显波动，可以预期如果各大银行普遍提高房贷门槛，将会有相当一部分低收入者买不到房，将会有效抑制目前过热的房地产市场需求。我们可以将房地产市场的需求分为以下二个方面：一个投资性购房，另一个自用型购房，其中的自用型购房又可以分为首次购房和改善购房两种类型。虽然年青人首次购房以及乡村人口进城的首次买房将成为该项政策首要影响的群体，但是我们认为改善型购房仍将是市场主导力量。可以认为，该项政策的对未来中国房地产市场走势仍有待观察， 但是其对于证券市场房地产股短期的心理压力将是不言而喻的。 （华泰证券 裴雷）

中财网 2005年03月01日