1.“泛CBD”有多大

    CBD管委会发展处的杨善华先生认为，虽然“泛CBD”是一个带有浓重的市场化炒作成分的概念，但也不是没有任何限制的，衡量“泛CBD区域”的标准应该有两条：一是必须在区域属性上与CBD有必然联系；二是两者的空间距离不能太远。业内人士普遍将空间距离定为距CBD核心区10公里左右的地区。

    据此概念，此次参加了CBD国际金融服务展的小区基本都在此范围内，如北京天鸿集团开发的常营大型居住区距CBD12公里，北京奥林匹克置业投资有限公司开发的北京奥林匹克花园距CBD约15公里……除此之外，当代万国城、远洋天地、鑫兆佳园、兴隆家园等著名楼盘虽然没有在此次展会亮相，但也都位于泛CBD区域。

    据CBD管委会介绍，目前CBD周边10平方公里以内的土地已经纳入整理与储备的范围之内。这样的一个宏观思路将有助于使CBD及周边的开发有章可循，不会滋生泡沫。

    2.抢占住宅市场

    北京世纪华侨实业有限公司市场销售部门负责人周怀中先生告诉记者，“我们看重的就是CBD商务区带来的巨大住宅市场”。

    根据北京CBD的整体规划，CBD建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等，公寓仅占25%左右。与此同时，据统计，北京商务中心区现有企业总数为2075家，其中内资企业1460家，外资企业615家，外资所占比重为30%。跨国公司457家，外国驻京代表机构570家，其中外资银行、保险、证券公司及办事机构150多家，中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构有192家。这些公司的存在意味着大量住房需求，但当CBD核心区内的纯居住类物业成为“副产品”时，需求只能向核心区外的居住社区突围。

    北京世纪华侨投资开发的“北京世纪华侨城”是CBD商圈中惟一一个定位在旅游主题社区的大型小区，其背后是在主题公园开发方面具有丰富经验的华侨城集团，此次与朝阳区南磨坊乡联合斥资20亿人民币打造这个占地约1平方公里的大型旅游主题社区，看重的就是未来在CBD就业的大量中高收入阶层。

    与华侨集团想法相同的开发商大有所在，加拿大的蒙特利尔华商集团、香港的和记黄埔和内地的北京奥林匹克公司一起看中了CBD中心区东北方位的东坝地区，目前的协议总量已经超过400公顷。自CBD中心区向东的四环沿线，京通高速沿线乃至通州区也成为了“吃地大户”摆擂鏖战的前沿；以“3年进入京城房地产十强”为目标的珠江地产公司，一年多的时间已经吃进了超过70公顷的开发用地，其中的多数便集中于CBD以东的地段内。中海发展正在北京东部商谈一个4000亩的项目；万科深入京东重镇通州……

    3.构建城中之城

    大概谁也说不清现在究竟有多少“泛CBD”楼盘，但是众多“泛CBD”楼盘呈现出的一个显著特点就是规模大、配套全，俨然是一个个“城中城”。

    从目前CBD周边项目分布状况看，物业品质基本沿着环线梯级发展———四环以内以高档、高品质公寓为主；四环沿线普遍是大型的中档社区；五环以外则是舒适型的低密度居住区。

    珠江帝景总建筑面积达90万平方米，奥林匹克花园占地79公顷、建筑面积达78万平方米，常营大型居住区占地250公顷、建筑面积300万平方米，远洋天地总建筑面积达80万平方米，当代万国城总建筑面积达50余万平方米……

    不仅仅是面积，完备的配套设施也是这些小区成为“城中城”的要素之一。据了解，以中高档住宅为主的富力花园，包括了写字楼、公寓、超市、商铺等，配套设施相当齐全，占地40万平方米，建筑面积仅10.5万平方米，低容积率使其有充分的空间去做环境设计，独具特色的大型园林对置业者具有相当强烈的吸引力。

    对于消费者来说，大型社区带来的好处是毋庸置疑的，统一的建筑风格为生活氛围的形成创造了条件；占地面积的增加可以使设计者通过合理调整社区建筑布局而增加绿化面积，同时也使规模化、风格化的园林设计成为可能。此外，无论周边商业如何成熟，社区内的生活配套都将使生活更加便利。

    看好“泛CBD”概念的不仅仅是房地产开发商，与商务中心密切相关的周边经济也纷纷在“泛CBD”占据一块属于自己的地盘，位于西大望路与建国路交叉处的北京华贸中心看重的是CBD衍生出的商务气氛；位于朝阳区平房乡姚家园的青年路汽车商贸城看重的是CBD带来的巨大汽车供应与服务需求；位于东四环东侧、京津塘高速公路北侧的北京物流港则将目光放在了CBD的物流配送、商贸会展上……

    所有人都盯着CBD这块诱人的大蛋糕，但是每个人都能品尝到它的美味吗？有业内人士已经为CBD引发的巨大投资热潮敲响了警钟：大规模的开发很可能导致恶性价格竞争。无论这个观点是否能被所有人所认同，但其背后的思考都应引起开发商们的关注。

    《京华时报》 2002年9月17日