投资实例生动易懂

    为了更形象生动地分析房地产投资，王家国举了一个实例：

    南山某银行欲在写字楼租800平方米做办公室，但房地产公司不愿租只愿卖，因此急于寻找投资者先将物业买下来再出租给银行。

    该物业售价为22000元／平方米，总价1760万元。以按揭6成，首期付4成计算，投资者需付704万元首期，该首期款若存在银行20年的利息是80万元，除以总月份数240个月（20年），每月损失利息约3400元；贷款部分需每月还贷7万元。二者加起来，投资者每月支出为73400元。

    该物业的月租为180元／平方米，月租所得减去毛利税及支出，投资者每月进账59000元，按20年计算，投资房地产的收益是相同数额资金存入银行收利息的15倍到18倍之多。房地产投资收益之大可见一斑。

    然而，在计算收益的同时还必须考虑风险。王家国说，在20年内银行利率的变化，以及租赁期限都是收益风险的主要因素。按照本案例计算，租赁期限少于6年则投资者不划算。因此，该投资者在合同中增加了如下条款：租金随银行利率浮动而浮动；租赁期限不得少于6年。这样，投资者就主动地控制了投资房地产的风险。

    利弊分析深入浅出

    尽管房地产投资收益巨大，但也不一定就是稳赚不赔。王家国解释说，利表现在：比投资其他行业（或产品）要收益高；比较容易获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；能得到税收方面的好处。从某种意义上说，拥有房产就等于拥有资产、资信，可以在从事其他投资行为时做抵押。

    弊同样不可忽略：变现难；手续费高，交易复杂，房地产过户时间一般至少需要一个月时间；投资数额巨大，少则20万，多则成百上千万，这些资金可能是投资者前半生的积蓄，一着不慎对生活水准和心理承受能力影响很大；回收周期长；需要专业的知识和经验。

    风险控制心中有数

    普通置业者面对风险与利益并存的房地产投资行为，该如何应对呢？王家国给出几条原则：了解国家有关政策；了解交易过程中应该缴纳的税费；找准目标客户；选择好购买时机；冷静思考、计算准确、勤于比较；以平和的心态看待房地产投资。

    比如选择最佳购买时机，要知道房地产价格是低开高走、追涨不追跌的趋势，一般来说在开盘期、尾盘期和中间促销期都可能发现物超所值的物业。王家国同时提醒置业者，10月1日以后，深圳实行套内面积计价，计价方式的变更可能会导致楼价上涨。

    《深圳晚报》 2002年9月18日