华盛顿邮报:令人担忧的中国房产业

    (作者认为,中国去年房地产业又进入了一个投资热潮,但是过度投资一方面给投资商带来风险,另一方面又加大了银行坏帐增加的可能;在办公楼和住宅楼空置率不断升高的情况下,必须注意控制投机泡沫的生成和演变。)

    美国《华盛顿邮报》3月5日文章 题:令人担忧的中国房地产业(作者 彼得·戈德曼)

    即使对世界人口最多的一个国家和发展速度最快的经济体而言,对房地产潮水般的投资仍可能令市场难以吸收。热火朝天的施工场面在中国城市比比皆是。在嘈杂的施工声中,中国决策者开始担心,一个危险的投机泡沫正在形成。

    据中国央行中国人民银行说,仅去年一年投入房地产的资金就有950亿美元,比上一年前多出近1/3。上月,中国国土资源部发出了一个紧急通知,要求各级政府密切注意正在施工的住房、写字楼和高技术园区的开发项目,以防过度建设。

    开发商的风险还意味着银行的风险。 由于股市和债券还处于初始阶段,银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂,就会给银行造成新的坏帐,而且还会使这个国家向市场体制过渡中所面临的这一最严重问题进一步恶化。据一些独立的经济学家估计,中国目前的坏帐总额约有5000亿美元。据《证券时报》说,截至去年10月,在中国银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中约有1/10陷在房地产领域,其中600亿美元是向开发商提供的贷款,另有900多亿美元是住房抵押贷款。

    中央银行今年2月宣布,一项调查结果显示,这些贷款中近1/10违反了国家的法规。它特别警告说,不交纳首付款的抵押贷款都是非法的,向未能从其它渠道获得其项目资金总额至少30%的开发商提供贷款也是非法的。这表明,这些做法在中国是非常普遍的。

    对房地产的过度投资以及后来房地产价格急剧下跌是引发1997—1998年期间席卷东南亚许多国家的那场金融危机的主要原因。据报道,在今天的中国,26%的写字楼空置。房价已开始下降。据中国房地产协会说,中国近20%的住宅楼空置。

    10年前,中国经历过灾难性的房地产泡沫。但是,随着中国大多数大城市的销售额每年的增长率都超过10%,投资额则以近三倍的速度增长。据业内人士说,开发商于是又大量利用贷款赚钱,但他们的债务总额已占其资产总额的75%。

    此外,大量资本浪费在显然为投机性的投资和贪污腐败上。一些开发商利用尚未建造的住房的虚假销售合同来骗取个人住房抵押贷款,然后再用这些钱来盖房。一名开发商说,一些私人开发商通过银行贷款来购买土地使用权,然后再将购得的土地使用权作为抵押品从其它银行贷款,贷款的风险因而越来越大。国有企业通过国有银行获得的优惠贷款来建造为自己扬名的纪念碑式工程——建造这些高耸入云的办公楼与其说是出于商业考虑,倒不如说是出于私利。

    深圳一名业内咨询顾问说:“即使没有人买房,他们也不愿降价,因为他们认为,这反正是政府的钱。”

    许多新建住房的价格是中国消费者所难以承受的。专家们认为,一般情况下,房价是家庭平均年收入的3至6倍才是合理的,而许多大城市的房价已达到家庭平均年收入的10倍以上。

    香港高盛公司的执行董事弗雷德·胡说:“高端房的开发存在投机性狂热。纠正起来有风险。”

    尽管如此,胡和其他一些经济学家仍然认为,存在着支持市场总的走向的基本趋势。中国是世界上储蓄人口最多的一个国家,而且中国人的收入正在迅速增加。

    深圳信托房地产公司的周小华(音)说:“每个院子里都有许多空置房。深圳的许多年轻人都想买一套公寓房。问题在于大多数开发商将眼光盯在百万富翁和香港的富人身上。深圳没有那么多百万富翁。”

    参考消息2003年3月14日


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