编者按

盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。

昨天，本报证实，建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）已经正式签发，并下发至地方政府。

165号文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

同时，165号文件也对重点适用比例调整的项目给予界定，并对规划、设计、施工、监理等各配套环节给出严格预警，称有任何配合改变规划的违规行为都将严厉查处。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

对此调控细则的内容，开发商表示，明确了90平方米为建筑面积等于在小户型的界定上更加严格。但相比而言，70%适用城市总量的说法相当于给出了另一个具备灵活性的空间，且可操作性更强。

专家认为，配合了其他监管办法的这一调控细则可以保证执行效果的顺利实现。但最终还要依靠地方政府的严格执行。毕竟，能够使市场真正行动起来的是第一线的执行方。

或许是受新政影响，近日深沪两市房地产股大涨。市场分析人士称，新政出台可能令投资者看到了“利空出尽”，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更加健康良性的轨道，因此引发了一些对于优质地产企业的乐观情绪。（于兵兵）

楼市结构调控细则终低调入市

建设部以“灵活”文件开解楼市疑团，少数人认为“利空出尽”

“难产”了一个多月，引发无数舆论大战，一次由住房结构调控引发的政策博弈大戏终于落幕。昨天，共计6页、文件号为建住房［2006］165号的建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称165号文件）正式出炉。

艰难出世

首先令人感兴趣的是，165号文件一反由建设部第一时间公布的常理，从地方口径率先“爆破”。昨天，长沙市媒体称市府已拿到165号文件，文件核心内容与此前上海证券报独家得到的消息完全一致，即90平方米套型建筑面积指单套住房的建筑面积；70%以上建小户型的比例要求适用城市年度开发总量。所不同的时，文件编号由暂定的154号变更为165号。

几经辗转，建设部相关工作人员终于向上海证券报记者低调证实，文件确实已经出台并下发地方。据本报记者从多处信源得到的消息，165号文件至少是在上周五，即7月7日前就已经签发完毕。然而，这一消息截至昨天，都没有在建设部官方网站对外公布。

政策灵活

最后，本报记者辗转找到相关政府部门，工作人员将原文一一解读，165号文件的全貌才彻底浮出水面。

根据165号文件规定，“90平方米套型建筑面积”明确为单套住房的建筑面积；“70%比例”非针对单个项目，而是适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积；“6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目”，则由当地政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求等因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。

“补充意见果真如此，其实是充分考虑的地方情况，可操作性变得更强。不能理解的是，这样一份文件为何如此隐晦，搞得开发商和公众都一头雾水。”上海一位房地产专家称。

利空出尽？

多位上海开发商向记者表示，在这两个量化的指标中，90平方米建筑面积的界定其实影响不大，建筑面积与套型建筑面积的差别只是很少的单套指标的变化。相比之下，70%界定为城市总量，对于大多数市中心项目，或已经在规划阶段的项目而言，无异于“大赦令”。

昨天，沪深两市房地产股大涨。部分股评师认为，政策终于露面，在一些投资者看来，可谓“利空”消息出尽，优质房地产企业有望进入新一轮明确且健康的发展阶段。（本报记者 于兵兵 蔡国兆 实习记者 于祥明）

90m2从严，70％交地方自控

与一个多月的九部委“十五条”楼市调控细则中的严格量化要求不同，这一次的建设部165号解释性文件对住房结构比例给出了稍显宽松和具有弹性的政策口径。

一、90平方米套型建筑面积为单套住房的建筑面积

规定：根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

点评：香港一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。

因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找做大面积的空间变得更小。

二、70%比例适用于年度城市开发总量

规定：自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

同时，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂停进度、静待说法。同时，北京等地市场一度出现市中心大户型一房难求的局面，也因此直接引发了地方政府和开发商向中央集中表态，申请再议。

调整后的细则明确了最终执行办法，显然考虑了众多市场人士反映的现实情况，将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。

三、未取得许可证项目各地自定

规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。

经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。

另外，165号文件要求重点调整三类项目：过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目；在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求，但企业未执行的普通商品住房项目；以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。

而具体由哪些依据出发界定是否需要更改规划，新政策其实没有进一步明确给出标准。另有一些专家称，文件规定了重点调整的三类项目，或许可以得出结论，不在这三类中的房地产开发项目，即使是6月1日前没有拿到施工许可证，都可能免予一定的变更期限。

四、土地出让前须提供规划

规定：城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。

文件还称，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

点评：中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数开发商的预判，即用经济适用房和中低价房中的小户型抵充70%的城市总量指标。“这种做法是正确的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高参表示。

但也有开发商置疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。

五、违规建房将被没收

规定：165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。

其中包括：开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为。

另如设计单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。

文件还特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策、下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。（记者 于兵兵 实习记者 于祥明）

灵活度有了，楼市政策更应透明

采访建设部此次的楼市结构调控细则政策发布，我遇到了前所未有的艰难辗转。

从7月初开始，关于这一政策的具体细节已经从多个消息口径陆续传出：政府官员的博客、建设部及财政部工作人员、地方媒体……尽管细则内容被一次次细化及肯定，有关部门却在一次次回避。

直到昨天，文件内容大白于市场，记者才长出了一口气，也迫切希望广大公众能第一时间知晓详情。

的确，关于“套型建筑面积”界定不详和“70%用于单个项目不可行”的说法，早已经被市场广泛议论，最终的执行意见也在地方政府和开发商的强烈呼吁下开始仔细斟酌，导致细则迟迟不出，建设部却也因此陷入被动，整个市场和公众也陷入迷茫。

作为最先披露政策细节的媒体，虽然此间也遇到了质疑，但我们仍然坚信，透明的、充分的信息交流才是对市场最有价值的贡献。如果对公众了解真实的市场有利，自身的褒贬损益又何妨？

其实，看过细则的专家对建设部此次的用心良苦都颇有认同。从“6月1日前没有施工许可证的项目可以视情况而定”，到“三类住房项目适用严格的比例调控要求”，再到“严格设计、规划、监理各配套部门的操作，严打违规”……

此次的调控细则一改以往呆板、简单、笼统的定性要求风格，将执行过程中可能遇到的问题几乎全部考虑，并预先设计了对付规避的办法，灵活而且有效。对此，专家评价，建设部的调控经验正在成熟，调控能力快速提高。

虽然有些波折，但房地产市场的调控效果肯定会陆续显现。“近期地产股的大涨就是对市场信心的反应。而下一步的执行效果则有赖于地方政府的严厉配合。毕竟，能够使市场真正行动起来的是第一线的执行方。”一位房地产专家表示。

至此，一场轰轰烈烈的调控博弈大戏可能阶段性地落幕了。在这过程中，中央政府、地方政府、开发商、媒体等各领域投身其中，扮演着各自或大或小的角色。有一点可以肯定，尽管其中也有一部分不负责的、私利鲜明的声音，但在一个大趋势上，没有人会不认同：房地产宏观调控正在朝着正确的方向步步迈进，尽管艰难但前途光明。

我们坚信，只要人尽其力、司尽其职，携手同心，一个更加健康良性的房地产市场指日可待。

“90m2和70％”设定有科学依据

90平方米以下的中小户型住宅完全可以做出精品。昨天，在由建设部住宅与房地产业司支持的“中国创新90中小套型住宅设计竞赛”上，专家驳斥了部分开发商“小户型影响居住环境”的言论。

中国建筑学会副理事长、建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会委员、原建设部勘察设计司副司长窦以德指出，中小户型与居住环境并无直接关系，规划得当不会影响居住环境。

“房子越盖越密，跟户型大小没有直接的关系。”窦以德表示，整个城市建设的空间大小由规划指标决定（容积率、覆盖率、绿化率），这些规划条件大体决定了居住环境，以及个人住宅空间大小。虽然具体到一个项目的户型都是90平方米以下甚至更小的户型，会带来何种细微的影响，还要做细致研究。但总得说来，居住环境与大小户型没有直接的关系，“不要过分担心，中小户型会不会影响我们的居住环境。”

“德国、日本也多是小户型，可是这些国家的住宅建设质量却相当高，而且绿化面积、户型都做得很好。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华也表示，根据中国的国情，只能够走中小户型路线，必须大比重建设中小户型的住宅。

包宗华介绍，自1960年到2005年，日本、美国、瑞典三个国家，在40多年的时间里，大多数时间套型面积都在100平方米以下。按照城市人口平均3个人一户计算，每个人30平米左右。“因此，中小户型住宅90平方米的比例划线在70%，是有科学根据的，不是拍脑袋拍出来的。” （实习记者 于祥明）

苦等细则 开发商普陷停滞泥潭

地方调控细则迟迟未出台和购房者的观望情绪已让开发商们信心不足而“无所适从”。

昨天，记者调查发现，在北京、上海、广州等国内主要城市，无论是在房地产市场源头的土地市场，还是终端的销售市场，开发商普遍陷入踯躅不前的尴尬境地。

近日，北京和广州合共推出百万平米级的土地，但是与以往积极入市的态度截然不同，眼下有不少开发商表示，近阶段拿地并不合适，原因则是政策还不太明朗。如北京的地方调控细则还没有出台，对公司的开发策略会有影响，所以现在还是静观其变为好。

在地方政策未明朗之时，开发商一是“不敢”拿地，二还“不敢”推盘。

昨天，易居（中国）研发中心发布最新统计显示，上周上海商品房新增供应量为56.82万平方米，足足比前一周下跌了40.7%。业内人士认为，这也是开发商与政府处于新一轮博弈所致。

据介绍，上周上海共有29个楼盘有新增房源上市，但商品房日均供应量仅8.1万平方米。除了总供应锐减四成，其中的商品住宅新增供应也比前一周减少15.1%，为24.37万平方米。

与供应量一齐下跌的自然还有成交量。上周上海商品房共成交39.8万平方米，比前一周下跌10.4%；其中商品住宅成交25.5万平方米，比前一周下跌7.5%。

业内人士表示，供应量和成交量相互影响。“购房者观望心态严重导致新盘销售速度缓慢，市场成交活跃度的降低也影响到了开发商的信心，加上地方细则没有出台，使得众多开发商不得不等待。”易居中国分析师表示。（记者 李和裕）

开发商“放正心态”只是权宜之计

疾风骤雨下，房地产开发商目前在想些什么？楼市新政是否会对房价产生影响？这是大家最想了解的问题。

与上次调控的“国八条”出台之时相比，此次房地产业面对新政却出奇地选择了集体性“沉默”。眼下，他们似乎更愿意扮演一个受惊的小孩，以“沉默”的姿态来博得市场的同情。

为什么会这样？原因之一是当今的“国六条”触及了房地产业的要害之一，即中央政府要对其“合谋者”之一的一些地方政府进行调控；原因之二是房地产业的发展已超越了单纯的经济范畴，上升为涉及到社会正义及和谐发展的非经济问题，原来一直想通过掌控舆论话语权而影响市场发展的房地产业，面临了前所未有的信任危机；原因之三是如果房地产业还是一味抵制新政，可能将面临更严厉的调控。

因而，与其不明智地对抗，倒不如选择有针对性的“顺从”调控。按照开发商的话，就是“放正心态”，以应对新政所带来的影响。因为，房地产商还是看到了房地产业在国民经济中的战略地位及其重要作用，这决定了支撑房地产业发展的“天”并没有发生根本性的变化，变化的只是房地产市场的结构性问题需要调整。所以，房地产业所谓的“放正心态”只是一种权宜之计，或许是出于无奈，试图以短期的最小牺牲来换取长期的利益。

这是目前房地产业中普遍存在的一种真实心态。

对于不同类型的开发商而言，新政的影响各不相同。对商业地产和工业地产的开发商而言，新政的影响可能很小。对住宅类开发商而言，中小型开发商实力有限，面临被市场淘汰的困境。但是，对大型房地产开发商而言，尤其是注重开发环节的外资开发商而言，这是一个巨大的市场机遇，他们可以凭借资金实力、品牌和管理优势等，继续获得较大的市场份额。至于那些已拥有土地储备的开发商，新政并不会对企业的发展构成“伤筋动骨”的打击。

如果我们再从目前人民币升值趋势已经确立的角度分析，市场上充沛的流动性将有助于推动资产（股票和房地产）价格的上涨，这种预期将减缓因房产调控对房地产价格下降的市场压力。另外，由于目前房地产市场所面临的调整压力只是结构性的，因而也不会从根本上确立整个房地产业利润的下降趋势，仅仅会影响到房地产业的资金成本上升。当然，重新划分这块市场大蛋糕，在一定程度上会触发房地产业的新一轮兼并重组浪潮。

我个人认为，从短期看，新政可能会降低市场交易的活跃程度，以及会增加开发商的资金运作成本，但可能不会对房价下降构成大的实质性影响。因而，新政对整个房地产业的短期影响可能有限，不会像我们想象得那么大。（乐嘉春）