中国网特别策划：各地出台普通住宅税收征收细则

多大才算普通住房 各大城市相继出台具体规定

除青岛规定为建筑面积120平方米以下之外，其他各地基本用足上浮比例

编者的话

根据国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，各地关于“普通住房”的具体标准相继出台。本报记者采访了部分房价较高的城市以及今年一季度房价涨幅较高城市的相关主管部门，了解到这些城市对普通住宅建筑面积的规定，除青岛规定为建筑面积120平方米以下之外，其他各地都规定单套建筑面积在144平方米或者140平方米以下，基本用足七部委通知中规定的上浮比例。

北京：建筑面积140平方米以下

本报北京6月2日讯北京市建委已公布本市享受优惠政策的普通住宅标准。该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（含）倍以下。（以下类似表述皆为含，不再重复）

上海：建筑面积140平方米以下

本报上海6月2日电记者孙小静报道：上海市规定，可享受优惠政策的普通住房标准有三条：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次。

天津：明确普通商品房的标准

本报天津6月2日电记者赵婀娜报道：按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积以国家规定的120平方米为标准上浮20％；普通住宅价格按照市区土地10级地段划分，平均交易价格标准分别从1级土地的6100元/平方米至10级土地3200元/平方米不等；别墅类住房不得列入普通商品住房。按照以上具体标准，天津市将重点增加普通商品住房用地供应，严格控制高档住房土地供应。

重庆：建筑面积144平方米以下

本报重庆6月2日电记者崔佳报道：6月1日，重庆市明确规定，普通住房必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套最大套内建筑面积120平方米（建筑面积在144平方米）或以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。其中，住房平均交易价格由各区县的房地产管理部门会同有关部门测算，报市政府确定，每半年公布一次。

杭州：建筑面积140平方米以下

本报杭州6月2日电记者陈穆商报道：杭州市新的普通住房标准已于6月1日起实行。据杭州市新的普通住房标准，不包括萧山、余杭区在内的杭州市区住宅小区建筑容积率应在1.0以上，单套建筑面积应在140平方米以下，住房实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。不符合上述标准的，今后不能享受包括房贷、税收等方面的优惠政策。

而杭州萧山区、余杭区和各县（市）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，住房实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。其中，单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20％的比例内上浮。

厦门：建筑面积140平方米以下

本报厦门6月2日电 记者蒋升阳报道：厦门商品房普通住宅界定标准已于6月1日正式执行。其标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格7000元/平方米以下。

房管部门每半年还将会同有关部门测算该市住房平均交易价格，形成享受优惠政策的普通住房成交价格标准。

南京：建筑面积144平方米以下

本报南京6月1日电 记者申琳报道：6月1日，南京市规定，普通住房要同时满足3个条件：即住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下。

广州：建筑面积144平方米以下

本报广州6月2日电 记者李凤荷报道：广东省建设厅公布的普通住房标准包括：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。而广州市的标准上报有关部门后确定为单套住房建筑面积144平方米以下。

成都：建筑面积144平方米以下

本报成都6月2日电 记者梁小琴报道：6月1日，成都正式施行最新普通住房具体标准。普通住房必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

目前，成都将全市五城区（含高新区）分为二环路以内、二环路至三环路之间、三环路以外共3大土地范围。按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环路以内是3780元/平方米；二环路至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。

深圳：建筑面积144平方米以下

本报深圳6月2日电 记者赵俊宏报道：深圳市国土房产局6月1日公布，普通住房标准应同时满足以下3项条件：住宅小区的建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

青岛：建筑面积120平方米以下

本报青岛6月2日电 记者宋学春报道：据青岛市建设部门介绍，青岛市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三项条件：住宅小区的建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积120平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格以下。

武汉：方案已上报 正在等批复

本报武汉6月2日电 记者张志峰报道：眼下，不少武汉市民都在打听普通商品住房的具体标准，一些有房待售者更是急于知道“底牌”。今天上午，武汉市房管局有关负责人告诉记者，武汉市普通商品住房的标准已于5月31日上报建设部，正在等待批复。近期会有结果，届时再向社会公布。

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国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定：“自2005年6月1日起，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”同时规定：“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。” 人民日报

北京将在2008年前推出800万平米经济适用房

“中央关于稳定房价的文件出台后，商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。5月16日至22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格涨幅与上周比略有回落”，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在昨天上午召开的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上说。

据介绍，中央稳定房价政策出台后，北京等城市商品住房日平均成交量比上月下降了20%以上。

上海杭州等地商品房成交量下降逾20%

昨日，建设部副部长刘志峰表示，在七部委一系列政策措施的综合作用下，我国城市房地产市场运行已出现积极变化。部分城市5月份以来商品住房成交量明显下降，价格上涨趋缓，有的城市还有所下降。谢家瑾透露，变化明显的城市中包括北京，表现在投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。

建设部的监控数据显示，5月16日到22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11个城市商品住房价格已经开始出现负增长，例如南京两个规模较大的在售楼盘均价已经比四月中下旬下调了五六百元，降幅达到10%左右。

与此同时，多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降。谢家瑾总经济师介绍，上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。相反，多数城市二手住房挂牌量及日平均成交量都明显增加，5月份，南昌、武汉、长沙等。城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。

“北京房价降幅可能不会超过千元”

“一些地区新开盘项目不再出现过去排队购房的场面；部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租”，对于这些变化，刘志峰副部长说，显示出消费者观望心态浓厚，购房行为渐趋理性。

“北京市民目前处于持币待购状态”，建设部住宅与房地产司一位官员向记者表示，如要长期稳定房价，北京市政府必须采用调控和规划手段，增加经济适用房的数量，并从法律上规范房地产市场，严格期房转放，调整税收政策，不要让这些政策流于形式。

北京市建委相关负责人昨天对这个观点并不置可否，但建委之前曾表示，北京房价中投资投机比重并不大，实际的需求还是占到绝大多数。一位工作人员认为，北京房价可能会出现一些波动，但降幅不会太大，不会超过千元。

建设部表示，房价涨幅总体上还处于高位

在建设部昨天的会议上，刘志峰副部长还强调，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，而房价涨幅总体上还处于高位。

他表示，下一步在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，将要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。

关注焦点

奥运前北京拟推800万平米经济适用房

上海等地新规确定中低价商品房比例

北京市拟在“十一五”期间推出经济适用住房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米。这是记者昨天从“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上获悉的。

在加快住房保障制度建设方面，建设部副部长刘志峰介绍：“北京市拟在“十一五”期间推出经济适用住房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米”。据了解，北京市近期公布，今年的经济适用房计划开复工700万平方米，竣工200万平方米。

上海、天津等地对住房供应结构进行了调整：上海市加快推进落实配套商品房和中低价普通商品住房两个“1000万”。

天津要求新上市的商品住宅中，80%是中低价位普通商品住房。

江苏省要求，普通商品住房中，中小户型的比例一般要达到60%.青岛市明确，2005年和2006年，每年从土地储备中拿出1000亩土地，用于中低价位普通商品住房建设，使中低价位普通商品住房和经济适用住房占住房供应总量的80%以上。

“另外，拆迁等被动性需求得到了严格控制”，据介绍，各省、自治区、直辖市为防止拆迁规模反弹，加大了对拆迁计划的管理，严格控制拆迁带来的被动性需求的过快增长。

个别城市普通住房重订标准

北京普通住房标准符合规定

记者昨天从建设部获悉，全国36个主要城市报批备案的普通住房具体标准已经送达建设部。在上述各地具体标准中，住房单套面积不超过144平方米，房价不超过1.44倍。北京的标准符合规定，但有个别城市超过了标准，已经被打回重新修订、重新公布。

在建设部等七部委的文件中，对全国城镇“享受优惠政策普通住房标准”做出了三项大致规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中，对面积和交易价格的规定，各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%.据介绍，在36个城市制定的普通住房标准中，在单套住宅建筑面积指标上，绝大多数城市制定的标准都高于七部委120平方米以下的标准，但基本控制在规定上调幅度20%以下范围内，其中北京、上海、天津、广州、成都等房地产热点地区单套住宅建筑面积标准都在140平方米—144平方米。

在容积率指标方面绝大多数城市的标准与七部委政策规定的基本吻合，也就是容积率在1.0以上，只有武汉、西安、银川三个城市标准略高。

建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉介绍，也有个别城市制定的普通住房标准超过了七部委公布的标准，已经被建设部打回去要求重新修订、重新公布了。

建设部抨击房市十大违法行为

指出存在开发商、中介机构和媒体合谋情况

建设部副部长刘志峰昨天向房地产市场经营中“时有发生”的违法违规行为“开火”，他首次总结出房地产市场的十大违法和炒作行为，并进行了抨击。

“前不久，上海市查处了开发企业串通中介机构订立虚假合同、虚报信息、哄抬房价、炒卖期房等违法违规行为的7个典型案例。深圳市查处了违规发布广告的9个楼盘。杭州市也公开查处了金达开发公司在项目预售中，连续订立和撤销虚假商品房预定合同、抢注预售房源等违规预售行为”，刘志峰说，房地产市场经营中的一些违法违规行为仍时有发生，扰乱市场秩序，引起了群众的强烈不满。

他首次总结出房地产市场的十大违法和炒作行为，包括，不履行项目规划审批条件，擅自突破建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积等获取超额收益；开发商、中介机构和媒体联合，恶意炒作，虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价等。

刘志峰认为，这些行为严重影响房地产市场健康发展，损害了行业的整体形象，也是造成部分城市的部分项目房价非理性上涨的重要原因。

坚决执行禁止期房转让

建设部宣布房价调控确定七大重点

对于国务院此轮对于房地产市场的宏观调控战役，建设部昨天明确宣布，当前的七项重点工作已确定，用组合拳来稳定住房价格。

建设部副部长刘志峰说，这七个重点包括：运用土地、规划调控手段，改善供应结构，着力增加普通商品住房和经济适用住房供应；坚决执行禁止期房转让的规定，遏制投机炒作行为；加强房地产市场专项整治，依法严肃查处扰乱市场秩序、哄抬房价行为；抓好享受优惠政策普通商品住房具体标准的制定和落实工作；严格执行住房转让环节营业税调整政策，加强税收征管；加快推进住房保障制度建设；加快市场信息系统建设，加强市场监测，增强市场信息透明度，稳定市场预期。

刘志峰要求地方政府要切实担负起稳定房价的责任，坚决维护国家宏观调控的统一性、权威性、有效性，做到令行禁止。

建设部总结房市十大违法和炒作行为

1未取得开发资质或者超越资质等级从事房地产开发

2不执行国家关于房地产项目资本金管理的规定，采取虚假出资、骗取贷款等方式从事项目开发

3不履行项目规划审批条件，擅自突破建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积等获取超额收益

4通过分解项目、不履行开竣工以及销售价格、套型面积等项目建设要求，延缓项目开发进度、囤积炒卖土地

5拖欠工程款和农民工工资

6开发商、中介机构和媒体联合，恶意炒作，虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价

7一些开发企业不向购房人出具商品房买卖合同示范文本，欺瞒购房人，损害消费者的合法权益

8有的开发企业串通房屋测绘机构，多算建筑面积，或者不合理地加大公用部位分摊面积

9有的提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购

10有的中介机构利用合同欺诈或通过假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费（新京报 记者 谢炜）