在今后20年左右全面建设小康社会的进程中，我国房地产市场处于上升通道，将成为经济与社会发展的突出亮点。按照国际经验，在城镇居民人均住宅面积达到30一35平方米之前，住房需求呈逐步上升的势头，房地产业具有不断扩展的空间。

     目前，全国房地产市场总体上保持着健康、快速发展的态势，但也存在一些不可忽视的问题。有些地区出现了房地产“过热”趋向，房地产泡沫迹象露头。现在的问题不是有没有房地产泡沫，而是究竟有多少泡沫。在房地产市场发育与发展阶段，一点泡沫都没有是不可能的，但不能出现严重泡沫。东部沿海地区城市房地产业具有轻度或中度泡沫，这一方面刺激了房地产市场的资产收益，刺激了经济景气，另一方面也留下了一定的隐患。因此，必须谨防以下五种房地产泡沫的进一步扩大与蔓延：

    1．住房价格过高。一些城市的住房价格水平偏高，上升过快。联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2—3倍，不超过6倍。我国许多城市的房价与居民家庭年收入之比已达到10：1以上，远远高于国际惯例。有些城市近几年房价以两位数的百分点飞涨，有的城市每平方米房价每年竟然上涨1000元，出现了明显的房价虚高现象。

    2．土地供应过量。一些城市对商品房开发的土地供应过量。有些开发商过去通过协议批租廉价占有了相当多的土地，并利用未开发的“圈地”进行炒作，从而把土地价格越炒越高。近年来有些城市使用拍卖方式出让土地，也使地价居高不下。

    3．商品房空置过多。全国商品住宅空置率呈不断上升的势头，2001年全国商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平。目前，我国商品住宅空置率已达15%左右，大大高于国际上3%—7%的水平。据有关部门统计，目前全国商品房空置1.3亿平方米左

    右，其中一半已经空置一年以上，占压资金2000多亿，形成了巨额的不良资产。同时，有些城市不切实际地扩大房地产开发规模，造成大量商业用房空置。

    4．住房结构过偏。有些地区在经营城市过程中，为了追求政府土地收入与企业高额利润，盲目兴建高档住宅，适应中低收入者消费的一般商品房与经济适用房供应不足。

    5．房地产投资增速过快。全国房地产开发投资速度不断加快，同比增长1999年为13.8%、2000年为19.5%、2001年为25.3%，2002年上半年高达32.9%。去年1—11月，全国有7个省市房地产开发投资增幅超过40%，8个省市新开工面积增幅超过40%，个别省市房地产开发新购土地投资同比增长150%。相当一部分城市房地产投资占固定资产投资的比重达到30%以上，深圳、北京、上海、广州、杭州等城市达到50%或接近60%的状况已有12个月以上，全国房地产投资增长速度高于销售增长速度10个百分点左右。

     近几年来，这些“房地产泡沫”在越来越多的城市滋生，属于发展中的问题，迄今为止仍不是主流，但如果放任自流，刚露头的“房地产泡沫”就将膨胀为经济发展中的一条“悬河”，危险不断加大。1997年东南亚地区爆发的金融危机大家还记忆犹新，其基础性诱因是

    房地产泡沫。我们也不能重蹈90年代我国海口、北海等地区“烂尾楼”与空置房套住大量资金的覆辙。必须加强房地产业的宏观调控，进一步规范房地产市场秩序，防范房地产泡沫与金融风险。建议采取以下一些工作思路与政策取向：

    一、房地产市场主要面向中低收入家庭

     全面建设小康社会的主要目标之一，是较大幅度地改善中低收入家庭的住房条件，逐步达到每户一套、每人一间的国际通用舒适标准。我国城镇居民中的大多数人属于中低收入家庭，他们支付能力较低，但总体上住房需求很大，每户一套的标准只实现了一半，距每人一间的标准缺口更大。应从多数人的利益出发，扩大中低收入家庭的住房消费，促进住房的供求平衡，提高房地产的有效需求。优化住房市场结构，大规模建设一般商品房和经济适用房，平抑过高的商品房价格。

    政府应向中低收入家庭提供购房按揭担保，降低按揭利率、延长按揭期限，用信贷支持中低收入家庭购房。对长期空置的商品房，银行应采取低价拍卖等办法果断处置，或由政府强行收购后向中低收入家庭出售。同时，政府应面向城市最低收入家庭提供廉租住宅，实

    行基本的住房保障。制定最低收入家庭人均收入标准与享受廉租房家庭的比例 (10%左右)，并实施有进有出的动态管理。

    二、积极稳妥地推进城市土地开发

    在城市化加速过程中，走土地开发扩展之路，将房地产业作为城市经济快速发展的主导产业之一，是可行的，但必须把握好度。这个度就是与整个经济发展速度相适应，与居民收入和购买力水平相适应。地方政府不能将“经营城市”等同于土地出让、以地生财，不能受

    利益驱动超规模供地，不能放任开发商超能力圈地。政府对已经批出的存量土地，必须建立有效的调控措施，采取罚款与无偿收回等办法处理闲置土地。政府应根据城市规划、开发商实力竞拍与批准用地，防止过量圈地带来的土地闲置、地块滚动开发等不良的“大盘时代”

    特征。防止继续通过土地过量供应与扩大房地产开发筹集资金，搞大广场、商业街等所谓“政绩工程”、“形象工程”，避免低效投资与无效投资。

    有些地方的政府部门为了加速开发、招商引资，不断扩大土地征用量。其中，低价征用农民土地的现象有增无减，损害了农民的经济利益。要从贯彻落实“三个代表”的高度认识这个问题，认真解决农民与地方政府围绕土地形成的矛盾。切实保护农民承包土地的权益，

    保证被征用土地的农民得到足够的补偿。

     三、改革城市土地使用制度

     从城市房地产开发项目的成本构成来看，征地费用比重过高、上升过快。房地产开发商都将偏高的土地出让金全部打入成本，并从房价中一次性收回。一般大城市住宅建设的土地成本已上升到30%—40%。2001年与2000年相比，全国一级土地市场的有偿用地供应量减少了85万亩，但政府的土地收入增长了一倍多，平均每亩土地收入从2000年的2.6万元上升到2001年的8.4万元，2002年估计已上升到10万元以上。依靠土地收入搞城市建设的思路应该转变，防止片面追求政府地租收入最大化，鼓励民间资本进入城市基础设施建设，形成多种投资主体、多种投资渠道的城市市政建设格局。

     目前，城市居民购买的商品房中含有土地出让金。一次性付清地价，使用期内新产生的土地级差地租留归房地产使用权所有者，从长期来看是合算的，但从近中期来看超越多数家庭的即时购买力，理论上也站不住脚。出让金是土地使用权转让费，不应界定为一次性地

    租。为此，必须改革城市土地制度，由一次性出售土地制度改为土地 “转让+租赁”制，由开发商一次性支付50年、70年的使用权土地转让费，购房者不仅为此“买单”，还要支付年租金。这样，土地使用权转让费就不宜过高，相应住房价格就会降低，住房消费与住房投资就会加速。实行年租金制，扩大土地开发就不再是现届政府 “寅吃卯粮”，而是为以后的政府创造一个又一个的税源。实行年租金制，还有利于遏制城市政府通过扩张用地获取高额土地收益的短期冲动，有利于减轻用地压力与保护耕地。

    四、规范行政收费与交易行为

    首先，要减少房地产开发项目的行政收费。在许多地方，市政建设的配套建设、小区内公共服务设施甚至商业盈利性配套设施，都纳进了房地产开发项目收费之中。虽然近年来地方政府纷纷减少收费项目，但先行房地产开发的税费负担仍然比较重，往往达到30%左右。

    其次，加强交易过程的监督，制止各种隐性支付。房地产开发商一般要在项目审批、征地拆迁与基建过程中支付一笔所谓“公关费用”，其中或多或少用于贿赂有关干部。这些隐性支付都计入房价由购房者负担是不合理的，成为腐败的陷阱就更值得重视。要严肃查处腐

    败现象，堵塞房地产开发中的各种违法与犯罪渠道。

    第三，制定合理的土地拍卖规则。谁出价高就卖给谁的拍卖方法，过于简单化。应建立价格、资质、信用、规划、负债等综合评分体系，科学、合理、公平地进行竞拍。严惩虚假广告、违规收费、建筑质量低劣等欺诈行为。

    五、规避房地产经营与信贷风险

    推进房地产规模化经营，提高准入条件。发展房地产策划业，引进外资，优化房地产投资行为。防止与减少房地产开发的投资失误，降低房地产经营风险。严格审查住房开发贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。改变传统的抵押估价办法，实行市值扣减风险后的核定

    价格打折 (80%为最高限)的放贷方法。

    启动由空置率、负债率、不良债权、投资增速与GDP增速比、房价增幅、地价增幅、房地产利润率、集体上访等因素构成的房地产预警系统，防止投资开发过度与信贷风险，促进经济健康持续增长，维护社会稳定。

    中国网 2003年3月12日