央行8月15日的一纸报告使刚开始恢复平静的房地产市场又起波澜。

在《2004中国房地产金融报告》中，央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。记者在近日的采访调查时发现，虽然专家、官员、开发商、消费者观点不一，但有一点是共同的，那就是都提到了取消期房预售将大大降低消费者的购房风险。

购房者：应立即取消期房销售

取消房屋预售，北京的消费者大多表示欢迎。在中关村一家IT公司工作的李先生向记者表示，老百姓谁不愿意买现房？看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。至于房价是否会因此上涨，他认为，如果开发商只能卖现房，有大批的房子等着出手，那就不会定价太高。相反，卖期房使开发商有了更长的销售期，从而增加了操纵房价的机会。

8月15日，央行《2004中国房地产金融报告》发出后，搜房、新浪、搜狐三大网站迅速推出各自的“央行建议取消期房预售制度调查”。

据记者统计，截至8月21日记者发稿时止，共有13183人参与网上调查，而调查结果显示，85%的网民都支持改期房销售为现房销售，这些网民认为，目前市场上期房销售问题太大，大半生积蓄买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。

绿地、规划、公摊、面积、房屋质量……所有的问题归结起来都是因为房子不是实打实的现货，没法实物验收就交钱。而开发商说的和交付的往往大相径庭，便不得不投入大量的时间和精力成本和开发商理论，费尽心机“维权”。如果当初买的时候就是现房，就能从根本上解决掉这些问题。

但多数购房人也表达了对价格的忧虑。尽管期房存在种种问题，但是同现房相比，期房确实便宜了很多，有的城市房子甚至每平米差价到2000元以上。据搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果期房预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。

开发商：近期内几乎不可能取消

“我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日向媒体表达了自己的观点。

潘石屹说，央行的建议对房地产发展是没有好处的，因为如果是说要把期房改成现房销售，市场上就会在一年到一年半的时间没有供应量，或者是供应量非常少。

上海曾经在几年前作过一次修改：就是把投资25%就可以取得预售证，改变成主体结构要达到2/3才可以取得预售证。于是一年之内上海的房屋供应量非常少，引起上海房价的暴涨，当然房价上涨还有其他几个原因，但这是其中的一条原因。

一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，央行此项公共政策建议的出台逻辑上于理不合。央行提出此项建议的前提之一是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”，不知道央行从什么数据出发得出结论说房地产已经积累了一定的资金实力，“据我所知，现在开发商对银行的依赖是普遍的，而且越是大的开发商对银行的依赖越大”。他解释说，因为大的开发商大多不是只做一个项目，而是多个项目一齐上马，没有银行支持和加快预售款流转，资金链条肯定会断。

潘石屹认为，目前人民银行应该做的是对预售收入加强监管，而不是改变房地产法规，取消商品房预售制。

有关分析认为：应有缓冲机制

央行15日公布的报告指出，2004年中国出现了“地区性的房地产热”，如上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格增长达27.5%，房价的快速上涨容易造成房地产泡沫，而一旦泡沫破灭，必然带来房价下跌、房屋贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失，而造成这些风险的罪魁祸首就是房屋预售制度。

一些业内市场人士表示，期房预售不仅对购房人是一个麻烦，对开发商也是大问题。

有开发商表示，房屋质量问题很多都是建筑承包商造成的，而出现问题购房人都是直接找开发商，所以现房销售对开发商来说，某种程度上也减少不少麻烦。但是现在开发商普遍不具备现房开发的资金实力，“应该有个缓冲机制，比如说政策出台后，给出至少一年半的时间转型，不能一刀切。”

除此以外，“如果期房禁止预售，开发商势必要从银行之外的渠道融资，那么外资肯定是首选。然而现在在人民币升值的背景下，外资进入房地产又是不被鼓励的，该怎么办呢？”

一些市场人士认为，取消期房预售实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人。因此，“对国家的宏观调控部门与社会公众来说，此举不光是一个经济信号，而且还是一个包括建设和谐社会在内的社会信号。”

专家：预售制该到终结时

专家表示，由于房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门，任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售。但专家认为，无论是从利弊分析，还是从稳定房价、国际惯例的角度看，商品房预售制的使命已经到了应该终结的时候了。

中国社科院管清友博士表示，取消现行的新房预售制度，对于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险，都有着重要意义。要理解这一政策的意义，首先要明白房地产市场的基本运作规则。而取消新房预售制度，能起到两方面的作用。

其一，提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高，使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观，开发商与银行共同承担风险，从而也约束了开发商的投机行为，银行的现金流状况也能得到改善。

其二，由于切断了预付房款的渠道，开发商在自有资金不够充分的情况下，也很难获得银行的贷款。从这一点上分析，取消房屋预售制度也抑制了房地产市场的过度投资，将会挤压因此而产生的经济泡沫。

管清友认为，取消商品房预售制实际上是由其自身弊端所决定的。商品房预售制度实施以来，尽管在解决降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，其引发的潜在问题不容忽视，比如：开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。

针对房价居高不下的现实，今年以来，国家宏观调控之剑直指房地产行业，先后出台了稳定房价的一系列硬措施，从供给与需求两个方面进行双向调节，截至目前已取得一定成效，但稳定房价的压力依然很大，有的特大城市的房价仍呈涨势。

专家认为，预售制实际上是在房地产不景气环境下制定的一项应对之策，而现在房地产市场的环境已经发生了变化：一方面，房地产市场不是冷，而是过热了，各地的房地产市场有大量商品房闲置是不争的事实；另一方面，房地产企业也已完成了资本积累，不仅不再是弱小的、需要扶持的幼芽，反而成长为一支不容轻视的巨大资本力量。此时，如果继续实行商品房预售制则显得非常不合时宜，而且对于抑制投机需求、稳定房价也是不利的。(文/洛涛)