在21世纪开始的全球化竞争时代，各种主体间的竞争更加直接、全面、激烈和复杂，与此同时，各层竞争主体间的互相依赖关系也进一步增强。在全球竞争中城市正日益成为基本舞台和重要主角。城市是国家的基点，一方面，国家通过城市参与国际竞争，另一方面，城市国际竞争依托着国家竞争实力。城市是区域的龙头，一方面，城市国际竞争依赖区域城市群的整体力量，另一方面，城市通常以城市群整体参与国际竞争。在亚太区域的经济崛起中，环太平洋西岸城市争夺龙头、规避边缘的竞争异常激烈。而中国两岸四地经济一体化迅猛发展，使得两岸四地城市的竞争格局成为海内外华人、企业家、城市决策者关注的焦点。在广阔的空间下观察，向历史的隧道里注目，中国城市发展正在转型，竞争正在升级。激烈的竞争使得中国城市竞争力不再仅仅依赖要素资源的禀赋，而是取决于城市市民素质、科技创新、社会和谐。残酷的竞争使得中国城市竞争力不再仅仅依赖产品低廉的价格，不能继续重复千篇一律的模仿，而是要挖掘和创造核心竞争力，并将其成功地塑造为具有吸引力和辐射力的城市品牌。

综观古今中外，房地产始终是人类生存和发展的最基本问题。住房是民生的根本，也是民权的保证;土地是人类的命脉，也是财富的源泉。一部世界古代史就是一部劳动者和剥削者的土地争夺史。在现代工业社会里，人类对自然的深度开发,使得土地作为基本资源更加稀缺;社会不断进步,住房就成为人类的基本权利。在发达的国际大都市里，发达的房地产已经成为都市经济的支柱，从而对城市甚至国家的长期增长和短期波动产生举足轻重的影响。

在中国，城市房地产因改革开放所导致的迅猛发展，不仅有效地带动了中国经济的快速增长，而且迅速地改善了居民的居住水平和城市面貌。中国城市化与房地产的发展甚至对世界发展产生了巨大的影响。但是中国房地产涉及五大国情：第一，中国依然是一个农业大国，土地是农村居民最基本的生活资料和社会保障。第二，相对于人口和经济发展，中国土地资源十分稀缺。第三，中国处在工业化和城市化的加速期，工业化和城市化对土地和住房有着特殊的需求，中国的可耕地以惊人的速度在减少，而需求在不断膨胀。第四，中国进入人均生产总值1000～3000美元阶段，居民的消费结构正在发生重大变化，住房消费快速增长。第五，城镇土地是国家最大国有资产，土地制度作为基本制度亟待完善。这些国情不仅决定房地产在现阶段中国的战略性价值，而且决定在房地产领域的矛盾和冲突的加剧。

近年来，房地产在中国城市甚至国家经济中的地位迅速提升，房地产对城市总体经济、城市竞争力，对国家宏观经济和国家竞争力，发挥了十分明显的双刃剑作用，成为决策者和社会各界普遍关注的话题。不仅如此，根据先行国际经验，房地产的这种双向作用还将长期继续。中国城市必须舞好房地产的双刃剑，让房地产既不要伤害自身，又能始终帮助城市和国家在发展中领先，在竞争中制胜，这既需要对房地产和总体经济进行理论概括，又需要对两者关系进行静态分析、动态跟踪、现状估计、未来预测、经验提炼、案例剖析、问题调查、原因梳理、综合比较，并以此为基础制定系统的政策框架和战略体系。

中国城市竞争力

一 中国城市竞争力：风云际会

1.中国200城市显示性竞争力比较发现

与以前相比较，本报告有两个重要变化。第一，首次将香港、澳门和台湾地区的9个城市同时加入到研究体系中，第二，城市竞争力的显示性指标在以前基础上，加入结构指标。这使报告更全面地、更科学地反映中国城市竞争格局。在城市竞争力表现指标中，增长指数反映的是城市一定时期内GDP的综合增长，经修正的规模指数更能准确反映城市综合市场占有率，效率指数反映的是城市的综合生产率，效益指数反映城市综合环境资源成本节约，质量指数反映城市综合收入水平，就业指数反映的是综合就业机会，结构指数反映城市的高科技和现代生产性服务业的比例。利用客观数据和相关统计方法，对200个城市进行计量研究，有如下发现。

（1）综合竞争力前20位的城市分别是：香港、台北、上海、北京、深圳、广州、高雄、澳门、新竹、基隆、宁波、温州、苏州、台南、天津、厦门、大连、无锡、沈阳、青岛。

（2）增长指数前20位的城市分别为：包头、呼和浩特、烟台、东莞、营口、临沂、阜新、芜湖、惠州、马鞍山、中山、通辽、济宁、合肥、潍坊、徐州、绍兴、滨州、深圳、南昌。

（3）规模指数前20位的城市分别为：香港、上海、北京、广州、台北、深圳、天津、武汉、杭州、南京、沈阳、佛山、高雄、大连、重庆、成都、苏州、无锡、宁波、济南。

（4）效率指数前20位的城市分别为：香港、澳门、台北、新竹、东莞、高雄、中山、宁波、玉溪、佛山、台中、上海、基隆、厦门、苏州、无锡、深圳、广州、珠海、台南。

（5）效益指数前20位的城市分别为：台北、新竹、基隆、高雄、台南、台中、澳门、嘉义、亳州、香港、随州、抚州、常德、长春、滁州、成都、宿迁、黄山、伊春、长沙。

（6）结构指数前20位的城市分别为：北京、香港、上海、台北、广州、西安、重庆、天津、武汉、珠海、成都、高雄、深圳、沈阳、杭州、哈尔滨、南京、济南、昆明、郑州。

（7）质量指数前20位的城市分别为：澳门、香港、深圳、台北、新竹、高雄、嘉义、基隆、台中、台南、上海、北京、宁波、广州、厦门、苏州、杭州、东莞、温州、无锡。

（8）就业指数前20位的城市分别为：上海、北京、深圳、东莞、广州、宁波、南京、杭州、中山、无锡、成都、常州、武汉、大连、苏州、温州、青岛、西安、基隆、济南。

从城市综合竞争力来看，我国已经形成了非常明显的从东到西、从南向北、由高到低的阶梯状竞争力分布格局，而且东西部发展差距很大。从竞争力的表现要素来看，东部地区在速度、规模、效率、效益、结构、质量、水平各个方面都普遍优于中部、东北和西部地区。总的来说，中部和东北地区又比西部地区要强一些，特别地，西南地区的各指标表现优于西北地区。港澳台除了速度以外，规模、效率、效益、结构、质量、就业等指标都要强于东部地区城市。

2.中国前60个城市的解释性竞争力比较发现

在《中国城市竞争力报告No.2》的基础上，《中国城市竞争力报告 No.4》的城市竞争力解释框架的飞轮模型有了重大改进，增加了产业本体、公共部门、创新环境、社会环境、城市群、国家，加上原来的人才本体、企业本体、生活环境和商务环境，共10个分项，与此同时开发了更加完善的指标体系。

利用问卷调查和标准统计数据，仅仅对60个最具竞争力的8项分力利用144个要素指标，56个指数指标，进行全面的计量评估和研究发现。

（1）人才本体竞争力前20位的城市分别是：香港、台北、高雄、新竹、上海、台中、北京、深圳、广州、基隆、无锡、台南、宁波、杭州、武汉、苏州、沈阳、珠海、温州、中山。

（2）企业本体竞争力前20位的城市分别是：香港、高雄、台北、台中、新竹、佛山、深圳、台南、广州、基隆、大庆、厦门、苏州、上海、中山、珠海、宁波、常州、芜湖、青岛。

（3）产业本体竞争力前20位的城市分别是：北京、香港、上海、深圳、广州、重庆、天津、成都、长沙、台北、海口、武汉、福州、杭州、郑州、台州、济南、南昌、高雄、西安。

（4）公共部门竞争力前20位的城市分别是：台北、香港、高雄、台中、上海、台南、北京、新竹、基隆、广州、厦门、深圳、珠海、佛山、苏州、大庆、南昌、武汉、杭州、大连。

（5）生活环境竞争力前20位的城市分别是：台北、深圳、高雄、香港、北京、新竹、基隆、上海、台中、广州、澳门、台南、珠海、厦门、杭州、昆明、大连、成都、长沙、中山。

（6）商务环境竞争力前20位的城市分别是：香港、广州、高雄、上海、无锡、台北、珠海、苏州、厦门、深圳、台中、宁波、青岛、成都、威海、绍兴、台南、大连、杭州、扬州。

（7）创新环境竞争力前20位的城市分别是：香港、台北、高雄、深圳、新竹、厦门、上海、北京、珠海、无锡、广州、武汉、佛山、杭州、台中、苏州、成都、台南、青岛、大连。

（8）社会环境竞争力前20位的城市分别是：香港、台南、基隆、新竹、台中、高雄、台北、无锡、扬州、澳门、南通、芜湖、威海、珠海、绍兴、沈阳、大连、徐州、烟台、南昌。

总的来看，东部地区和港澳台地区的城市在人才本体竞争力、企业本体竞争力、产业本体竞争力、公共部门竞争力、生活环境竞争力、商务环境竞争力、创新环境竞争力和社会环境竞争力上都普遍比中部、东北和西部地区强。而西南地区和中部地区的各解释要素竞争力差异不大，基本处于中等水平，东北地区和西北地区则在各个方面的表现都比较弱。

二 中国城市竞争力：期待眼神

调查研究是报告的重要部分，本年度报告继续完善这一内容。根据本报告所采用飞轮模型框架及在此基础上形成的城市竞争力指标体系，分别对不能直接获取的数据或指标设计问卷，本次问卷每套两份，共56个问题。按其主要特征分解为构成城市竞争力的八大领域。每个问题按其实现的程度、水平或受调查者的满意度，分解为5个档次供调查对象选择。

调查样本为最具竞争力的61个城市，包括9个台湾城市、香港和澳门。本次问卷挑选了相关专家和有代表性的企业家、公司中高层管理人员来开展调查。共发了近6000份问卷，并启动了补充调查机制，使问卷得以按时、保质、保量地收回。处理回收的问卷，并进行统计分析发现：

（1）外部良好的宏观经济环境，内部充足的发展动力和信心，使城市经济持续充满活力。

（2）居民生活态度积极，思想观念开放，社会文化多样化，科学发展观初现“端倪”。

（3）居民拥有良好的基础教育、高素质的劳动力和创新价值取向，具备创新型城市的潜力。

（4）城市医疗存在问题最为突出，医疗体制改革亟待走出困境。

（5）城乡差距较为严重，城乡统筹发展任重道远。

（6）城市服务水平滞后于经济社会发展要求，需要加快服务业发展。

（7）城市创新能力一般，自主创新建设的诸多方面有待加强。

（8）企业内部管理与决策机制有待完善，外部支撑环境存在明显不足。

（9）政府在提高服务水平和改善服务方面仍有待提高。

（10）精神文明建设中现实与理想仍有差距。

三 中国城市竞争力：鸢飞雀跃

本年度报告仍然采用模糊曲线的方法，分析竞争力对综合竞争力的贡献弹性。同时利用统计回归的方法，分析处在不同的发展阶段上，其城市发展的不同动力特征。

1.城市竞争力的显示性特征

回归分析发现：（1）城市的发展水平与其综合竞争力息息相关，一般来说，收入水平越高的城市，其综合竞争力也就越高。（2）收入水平与增长速度有关。高收入和低收入阶段的城市，经济增长比较缓慢，中等收入水平的城市往往处于一个经济高速增长的时期，具有巨大的发展潜力。（3）经济规模大的城市，收入水平往往比较高，但也受到城市人口和收入分配的影响。（4）高收入和低收入阶段的城市，效益指数一般比较高，而处于中等收入水平的城市，往往由于注重速度而忽视了效益。现代城市的发展越来越注重效率、质量和就业的提高，这三个因素对城市收入水平有很大的影响，而效率指数、质量指数和就业指数的高低也成为不同城市发展阶段的重要特征。

2.城市竞争力的影响因素

（1）与往年相比较，影响城市竞争力的因素发生了重要变化。其中最重要影响因素为人才本体竞争力和产业本体竞争力。这一方面是因为本年度加入了港澳台的城市，另一方面是表现城市动力正在发生变化。

（2）人才是当代国际竞争的核心力量。在一级指标中，人才本体竞争力对竞争力的贡献弹性最大。从二、三级指标我们也可以看到，关于人才的能力，吸引和培养人才的各项指标对城市竞争力都有很大的贡献。

（3）产业是城市经济运行的基础。在一级指标中，产业本体竞争力对综合竞争力的贡献弹性排名第二。进一步分析二、三级指标，我们发现，目前世界产业竞争的主要战场已经由第二产业转向了第三产业。服务业在国民经济中的作用也越来越明显，它对竞争力的影响已经变得十分重要。

（4）产业的发展需要创新，一个产业竞争力的提升，需要创新。一个城市创新环境的优劣程度直接决定了该城市产业的创新能力，而在现代激烈的国际国内竞争中，一个城市的产业是否能保持其强劲的竞争能力直接取决于它是否能通过不断的创新来提升和创造其核心竞争优势。

（5）公共部门是否能提供优质高效的服务和管理对城市竞争力的发挥有着巨大的影响。一个能为公众提供高品质服务和对市场主体进行有效监管的政府是城市参与国际国内竞争的有力保障。

（6）社会和谐就像经济发展的润滑剂，只有社会和谐了，经济在高速发展时才能保持健康，社会和谐对提高竞争力有着不可缺少的作用。

3.城市的动力特征

通过中国城市不同发展阶段的特征分析发现：(1)城市所处的发展阶段越发达，其城市化水平就越高。目前，中国80%以上的城市都处于人均GDP在10000到50000元人民币之间，城市化率在0.4到0.9的发展阶段。(2)服务业占GDP的比重在50%以下时，服务业对人均GDP的贡献弹性很小，但是当服务业的比重超过50%时，人均GDP就随着服务业比重的上升而急剧上升。目前，我国大部分城市仍然处于以第二产业为主导的阶段，但是服务业对城市发展的巨大带动作用已经显现出来。

城市不同阶段发展的动力特征：(1)城市收入水平越低，其发展越要依靠投资来带动。目前我国城市的发展主要还是依靠固定资产投资来带动的，固定资产投资仍是城市发展的主要动力。(2)城市收入水平越低,消费支出比重越低。当人均GDP比较小时，消费支出的比重一般集中在30%到50%的中间水平，当人均GDP较高时，消费支出的比重就开始向两极扩散。目前我国的城市内需不足，作为城市发展的重要动力，消费没有发挥出其应有的作用。（3）净出口占GDP的比重与人均GDP存在的非常强烈的正向相关关系。目前我国的大部分城市都能向城市外输出产品，产品出口能力很强，而且出口已经成为这些城市发展的重要动力。

四 中国城市竞争力：提神点睛

针对城市间激烈的竞争，和中国城市千篇一律模仿的积弊，本报告展开了国内迄今为止最大规模的品牌提炼，将中国200个城市的核心优势，提炼成品牌，与此同时，基于国际前沿的城市品牌理论及经验，结合我国城市品牌化的实践和探索，我们就城市品牌战略的规划、管理和传播这三个步骤，对中国城市品牌化战略进行案例分析，总结和提炼出若干项关键原则和成功要素，简称为城市品牌化战略的“三七”要诀，供我国城市营销者参考。

五 中国城市竞争力：群起群飞

从国际竞争的角度看，一个国家能真正参与到国际竞争中的主体实际上是城市群。城市群成为国家参与全球竞争与国际分工的基本地域单元，它的发展深刻影响着国家的国际竞争力，影响一个国家城市化发展的水平和质量，对国家经济持续稳定发展具有重大意义。在对城市竞争力的概念框架理论研究基础上，利用相关方法和数据，通过对15个城市的9个指标体系35个指标的计算排名，中国城市群综合竞争力的前三甲是长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群，综合竞争力指数分别是109.9、107.6和95.8。排在后5位的是长株潭、哈尔滨、关中、长春和合肥城市群。综合竞争力排名顺序是长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、中原城市群、徐州城市群、武汉城市群、成渝城市群、长株潭城市群、哈尔滨城市群、关中城市群、长春城市群、合肥城市群。

1.区域格局

根据城市群的含义、经验数据，以及中外城市群差异系数，我们制定了中国城市群的最低标准：城市群人口＞1000万人、城市密度≥0.5个/万平方公里、城市数量≥5、人口密度≥300人/平方公里和城市化水平＞20%。入选城市群中，东部10省区有5个半；中部8省有6个半；西部12省市区只有2个。东部5个城市群占据了城市群排名的前4位和第6位，半个（徐州城市群）也排在第9位，东部城市群竞争力最强；中部4个半城市群占中部6省中的75%，城市群密度最高，同时中部也是人口密度、城市密度最高的地区；西部只有2个城市群，分别是成渝城市群和关中城市群，占西部12省市的18.18%。

2.中部崛起

中原城市群综合竞争力超过武汉城市群，排在第7，武汉城市群排在第9。但中部城市群整体竞争力远不如东部。长株潭、合肥则分别排名第11和15，竞争力较弱。昌九城市群竞争力相对更弱，山西缺乏真正的增长极，因此，中部崛起中原、武汉两城市群责任重大。加快郑州大都市的建设，走城市合并道路，将郑州、开封建设成郑州都市圈，是中原城市群发力的首要任务；促进城市规模结构合理化，建设等级优化、类型完备的城市群则是武汉城市群的当务之急。

3.西部开发

西部的两个城市群成渝和关中的综合竞争力排名分别列第10位和13位，整体最弱。重庆和成都以及其他城市的交通联系是制约成渝城市群发展的首要矛盾；经济总量偏小、城镇规模偏小、城市规模等级结构不合理是关中城市群在区域竞争中处于不利地位的主要原因。西部开发，成渝、关中要扮演好排头兵的角色。

4.东北振兴

东北地区的三个城市群辽中南城市群竞争力最强，排名第5，而哈尔滨城市群、长春城市群分别列12和14，城市群竞争明显弱于辽中南城市群。统一规划，合理产业布局，调整过重的工业，坚持可持续发展道路是辽中南城市群发展的首要任务。

5.东部率先

综合竞争力排名最强的前4个城市群全部在东部，东部形成了一种城市群齐头并举的发展格局。城市群的可持续发展问题是中国经济实力和综合竞争力最强的长三角、珠三角和京津冀所需要共同面临的问题，在可持续发展能力排名中，它们分别排名11、6（去香港和澳门后是第15）、13。就可持续发展指标而言，上述排名从一个侧面反映出三大城市群增长方式亟须转变。降低城市群因不同行政主体所产生的摩擦成本也是三大城市群需要共同考虑的问题。

六 中国城市竞争力：母舰远航

城市竞争力是国家竞争力的微观基础，国家的竞争力决定了城市的繁荣。因此，当今中国，活力光芒四射，崛起势不可挡，但问题也纷至沓来，流弊正百乱丛生。要研究城市竞争力，制定适宜的竞争和发展战略，必须充分认识国家自身的地位和处境、优势和不足，必须全面分析和思考国家竞争和发展战略，推进国家的全面发展和国家竞争力的迅速提升。

根据我们的评估模型，进行计算得出结果。在世界100个国家和地区竞争力排名中，进入前十位的国家和地区依次是：美国、德国、日本、英国、法国、荷兰、爱尔兰、加拿大、意大利、比利时。中国香港排在第11位。中国内地排在34位。

1.势不可挡的发展态势

（1）竞争优势：强劲的经济增长态势；强大的国内需求潜力；巨大的潜在要素供给；明显的价格与成本优势；强大的科技创新实力；取之不竭的创新精神。（2）竞争劣势：合格人才匮乏，就业形势严峻；科技投入不足，自主创新较弱；金融系统十分脆弱；信息基础设施水平低；经济结构缺乏灵活性；法制环境亟待改善；公共管理有待提升；投资过度依赖；贸易缺乏穿透力；国内需求动力不足，结构不合理；各个领域均不同程度地存在许多老问题和新矛盾，有些还相当突出，直接或间接地影响和制约着国家竞争能力的提升。

2.四面埋伏的竞争环境

中国与世界其他国家存在着不同类别和形式的竞争关系，并承受着来自它们的竞争压力。（1）创新国家的压倒优势。创新是竞争力的核心，科技是创造财富的源泉，通过自主创新获得核心技术，攫取高额垄断利润，可以大大提升国际竞争力。（2）经济强国的整体领先。综合实力较强的大国不仅通过技术创新试图与中国拉开距离，同时还利用其强大的经济实力和其占优势的国际经济组织，制定歧视性标准，形成国际垄断势力，阻止中国自由分享世界的资源和市场。（3）同类国家的同中有优。印度、巴西、墨西哥等国是同中国处于相似的发展阶段和发展水平的大国，在要素和市场之间竞争也更加直接。（4）周边国家的竞争压力。与中国周边的大国比较可以发现，中国竞争力因素总体上处在较低水平。（5）新兴国家的急起直追。目前，一些亚洲的发展中国家发展迅速，在要素资源禀赋和产品成本价格方面往往比中国更为优越，对中国形成急起直追之势。

3.突出重围的全球竞争战略

根据“扬长，补短，抓关键”的提升竞争力战略原则，需要确定全球的竞争战略。（1）全民皆才。使每个公民成为国家发展和竞争的有用人才。（2）科技制胜，努力做到“师夷长技”和自主创新相结合。（3）价格领先。持续保持劳动力丰富和价格低廉的优势。（4）转型良治。积极进行国家经济社会发展的转型，建立高效廉洁的政府体系。（5）跨大聚小。即实施跨国公司和产业集群并举的企业和产业竞争战略。（5）文化多样。坚持主旋律和保持多样化相结合的文化战略。（7）社会和谐。坚持以人为本，科学进步，注重加快各项社会事业的发展，注重环境保护和资源的有效利用，促进经济、社会和人的全面发展，实现人与自然的和谐相处。（7）主动开放。在能够实现多赢和双赢的领域应积极开放，对于需要权衡收益和风险的领域，应该应用全面成本收益分析原理加以考量，在对开放的广度、深度和时间上做出主动安排并讲究开放策略。 <

城市与房地产

八 城市与房地产：休戚与共

城市经济与房地产是相互作用、密不可分的，在建立房地产与城市经济基本理论框架的基础上，我们利用包括35个大中城市和5年的时间序列的面板（panel）数据通过静态的计量方法对房地产和城市经济的关系进行了总体研究和比较研究，得到如下重要发现。

1.城市经济与房地产市场的回归模型

我们利用面板数据回归的方法研究城市经济与房地产市场的相互作用得到如下5个重要的回归模型。

模型1：lnY=2.578831+0.509236lnKh+0.243755lnKo+0.262096lnL

该模型为三种生产要素房地产资本存量（Kh）、其他资本存量（Ko）和劳动供给（L）的生产函数。其中Y表示总产出。我们得到房地产资本存量对总产出的贡献弹性最大为0.51。

模型2：lnC=-2.765348+0.929608lnY-1.276622lnPL

该模型反映了总收入Y和土地价格PL对城市总消费C的影响，特别地，城市消费是土地价格的减函数，弹性为-1.277。

模型3：lnQst=3.421418+0.433143lnIt+0.349359lnQst-1

该模型用城市总投资和房地产供给的一阶滞后变量来解释房地产供给的形成，并得到投资对房地产的贡献弹性为0.433。

模型4：lnQdt=0.507945+0.065925lnYt+0.909635lnQdt-1

该模型用总收入Y和房地产需求的一阶滞后变量Qdt-1解释房地产需求Qdt。城市总收入对房地产需求的贡献弹性为0.066。

模型5：lnPt=0.304603+0.053383lnIt+0.866623lnPt-1

该模型用城市总投资It和房地产价格的一阶滞后变量Pt-1来解释房地产价格Pt，我们得到投资对房地产价格的贡献弹性为0.053。

2.房地产市场表现因素和城市竞争力表现因素的关系

我们通过计算和分析房地产市场各个表现指标和城市竞争力的各个表现指标之间的相关系数得到一些有意义的结论。

结论1：城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，也就是说，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强。特别地，城市经济的规模、效率和质量与房地产的规模相关性较大，其相关系数均在0.5以上。

结论2：房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。

结论3：一般来说，竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。我们可以看到,在这些城市中，房地产价格过高，偏离应有水平最严重的5个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。而排在最后的西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等城市的房地产价格还有进一步上升的空间。

结论4：城市房地产的投资结构与城市竞争力的相关性较弱，但相比而言，住宅投资比重与城市竞争力存在微弱的正相关，而商业用房地产投资比重与城市竞争力存在微弱的负相关，工业用房地产投资比重与城市竞争力几乎不相关。

结论5：房屋的空置率与城市竞争力负相关。空置率越低的城市，竞争力越强；竞争力比较弱的城市，其空置率一般也比较高。

3.房地产与城市经济相互作用

在比较研究中，我们通过设置虚拟变量的方法，利用面板(panel)数据计量了35个大中城市各自不同的房地产运行与城市经济运行的作用与反作用，我们发现，不同的城市，房地产与城市经济相互作用的力度不同。经过比较分析，我们得到如下重要结论。

结论1：竞争力越大的城市，其房地产资本存量对城市GDP的贡献弹性越大；竞争力越小的城市，其房地产资本存量对城市GDP的贡献弹性就越小。

结论2：竞争力越大的城市，其土地价格对城市消费的负向的影响就越小；竞争力越小的城市，其土地价格对城市消费的负向的影响就越大。

结论3：竞争力越大的城市，其城市总投资对房地产供给量的贡献弹性越大；竞争力越小的城市，其城市总投资对房地产供给量的贡献弹性就越小。

结论4：竞争力越大的城市，其城市总收入对房地产需求的贡献弹性越小；竞争力越小的城市，其城市总收入对房地产需求的贡献弹性就越大。

结论5：不同竞争力的城市，其城市总投资对房地产价格的贡献弹性并无太大的差异，但是总的来说，竞争力大的城市，城市总投资对房地产价格的贡献弹性一般较大，竞争力小的城市，城市总投资对房地产价格的贡献弹性一般较小。

4.其他国际性城市的启示

报告同时对香港、台北、澳门、新加坡、多伦多、纽约、伦敦的城市与房地产进行案例分析，得出与以上大致相同的结论。

九 城市与房地产：行行重重

城市房地产周期与城市宏观经济周期之间同样具有某种密切的互动关系，本次对我国35个典型城市的房地产周期波动规律进行实证比较研究，有如下结论。

（1）我国房地产周期是一种典型的“政策性周期”。1991～2004年全国房地产投资经历了一个完整的周期和一个半周期。其基本特征是房地产投资增长率多数年份超过了宏观经济增长速度，但房地产投资增长率的振幅及其与GDP增长率的差距呈现递减特征。值得注意的是，从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景。

（2）城市房地产周期与全国房地产周期在房地产投资波动的总体规律、房地产景气循环的主要成因和特点等方面具有很强的相关性。我们以全国房地产周期及其与全国宏观经济关系为参照系，考察了35个城市房地产周期及其与城市宏观经济周期的关系。我们发现，全国房地产投资经历的两个景气循环、每个周期长度、周期各个阶段的增长特征、政策周期的成因特征以及房地产投资波动与城市宏观经济波动的相关性等均在全国35个城市房地产周期中具有程度不同的体现。

（3）城市房地产周期与全国房地产周期的差异也十分明显。主要表现在三个方面：尽管房地产投资周期性波动的总体规律基本类似，但进入房地产周期扩张、繁荣、衰退和萧条的时间彼此不同，各个阶段持续的时间长度不同。房地产周期各阶段房地产增长率与全国不同，大致有两种类型，一种是房地产投资增长率在全国平均水平之上（多数为经济发达地区），一种是房地产投资增长率在全国平均水平之下（多为经济欠发达地区）。房地产周期与宏观经济周期之关系与全国不尽相同，地区差异比较明显。分三种情况：一种是房地产周期的两个阶段中房地产周期与宏观经济波动的关系均与全国类似，这是少数。二是第一个周期二者关系与全国相同或接近、第二个周期与全国情况明显不同，或者第一个周期不同但第二周期比较接近。三是整个考察期房地产周期与宏观经济周期均不同于全国，这也是少数。

（4）各个城市房地产周期及其与宏观经济周期之间的关系存在显著的空间分异特征。它有两层含义：第一，不同地区城市之间房地产周期特征存在明显差异。第二，同一地区城市即使宏观经济发展水平接近，其房地产周期特征也会存在一定差异。这些差异既与经济发展水平有关，也与各城市房地产市场特征（特别是土地市场特征）、地方政府对房地产业的战略定位、城市规划与城市发展战略、城市经济结构、居民消费习惯以及中央政府对地方经济发展的干预等因素有关。

（5）2004年多数城市房地产投资就已经进入第二个周期的下降通道，伴随宏观经济增长减速，城市房地产投资增长速度会逐渐放慢。尽管各个城市房地产周期发展阶段及其特征不尽相同，但从2004年开始国家对房地产业的多次强力调控和2004年下半年开始许多地区宏观周期增长速度减低等迹象表明，大多数城市房地产投资增长势头在未来两年将会受到进一步的抑制，持续数年的本轮房地产投资周期将逐渐完成。

（6）由于我国地域广大、经济发展水平差异巨大、房地产业市场化程度不高、各地经济政策存在一定差异等，各城市房地产周期的分异特征非常显著。由此决定了用全国性数据研究我国房地产周期是远远不够的，它可能消除了房地产周期的地方性特征和各地之间的显著差异。房地产市场永远是具有强烈地方性的市场，房地产周期也永远是地方性房地产周期。

十 城市与房地产：阴晴圆缺

所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产促进城市经济发展的前提是房地产市场的健康。根据健康度理论框架及指标体系，建立理论标准模型，计算经验数据，最后计算健康偏离度。

本报告从城市住宅、商业、工业、土地市场全面分析得到了中国内地35个大中城市房地产健康偏离程度指数。根据分析，可得到下面论断。

1.多数城市的房地产市场不健康

严格地说中国35个大中城市房地市场都不健康。按照放松的标准，35个城市有15个基本健康，15个不健康，5个严重不健康。

2.工业用地市场最不健康，住宅市场和土地市场次之，商业房地产市场相对来说比较健康。

四个市场计量结果如下：工业房地产市场健康偏离度最高的为1.86，35个样本城市工业用地市场的健康偏离度均值为1.18；住宅市场健康偏离度最高的为1.25，35个样本城市住宅市场的健康偏离度均值为1.09；土地市场的健康偏离度的最高值为1.23，35个样本城市土地市场的健康偏离度均值为1.09；商业房地产市场的健康偏离度的最高值为1.18，35个样本城市土地市场的偏离度的均值为1.04。从计量结果中可以看出，工业房地产市场的健康偏离度的最大值和均值都比较高，工业房地产市场是最不健康的。

3.房价收入比东部地区比西部地区高，沿海地区比内陆地区高

通过房价收入比可以发现其健康程度有很强的规律性：东部地区城市住房市场相对其他区域更不健康。热点城市和环境良好的城市的住宅市场相对更不健康，如北京、上海、南京、杭州、厦门等热点城市的住宅市场相对西宁、银川等城市的住宅市场要不健康得多。

4.房价收入比偏高

对35个城市的房价收比的健康偏离度的计量发现：最大值为1.52，均值为1.12，很多城市房价偏高，居民的购房压力比较大。

5.住宅出售价格的增长速度与租赁价格的增长速度相背离

住宅出售价格的健康偏离度中35个样本城市的最大值为1.59，均值为1.13，而出租价格增长的偏离度的全部值都为1，这说明住宅的出租价格在合理的区间内而住宅的出售价格却增长过快，出售价格与出租价格的增长不相适应。

6.住宅投资过热

在住宅市场中，住宅投资的健康偏离度最大值为1.93，中位数为1.13，35个样本城市投资的健康偏离度的均值为1.20，这说明住宅的投资存在过热的问题。

7.社会保障房投资规模偏小，增长速度偏低

在社会保障房投资所占比重的健康偏离度中，最高值为1.47，35个样本城市社会保障房的健康偏离度的均值为1.20，在社会保障房的投资增长速度的偏离度中，最大值为1.45，均值为1.13，社会保障房投资规模偏小，增长速度偏低，这也是很多城市住宅市场健康程度不高的主要原因。

8.土地市场不够市场化

对工业地价的健康偏离度的计量发现：35个城市工业地价的健康偏离度最大值为1.63，均值为1.21，中间值为1.16；其价格增长的健康偏离度最大值为1.99，中间值为1.20，均值为1.24；土地市场中土地价格的健康偏离度最大值为1.56，中间值为1.20，均值为1.23，其价格增长的健康偏离度最大值为1.98，均值为1.18。可以看出目前大多数城市的土地价格要低于其理论价格，增长速度要低于其理论增长速度，土地市场不够市场化。

十一 城市与房地产：风水流转

城市与房地产的关系表明：城市的未来发展决定城市房地产的潜力。报告在开发房地产投资潜力四要素模型的基础上，通过对50个样本城市住宅、商业、工业房地产投资潜力进行计算，得出具体的要素贡献弹性。

1.影响城市房地产投资潜力的因素是多样的

模型分析显示，每一个市场都有多项指标对投资潜力具有正贡献弹性。决策者在投资时，一定要深入研究、综合考虑影响房地产的各种因素及本城市的具体现状。

2.不同因素影响城市房地产投资潜力的大小或敏感度不同

现实中，有的投资者往往抓不住影响某一地产业的关键影响因素，把次要的因素重要化，或把贡献度等同化，可能会导致投资失误。

3.南方城市在住宅房地产投资潜力方面显示了突出的优势，特别是长江三角洲和珠江三角洲地区的城市表现最优

如果把前20位的城市纳入考虑，可以看到北方城市仅有北京、天津、大连和青岛进入前20。珠江三角洲地区的城市占据6席，长江三角洲的城市占据7席。

4.东部城市商业地产投资潜力方面优势明显，特别是沿海城市的投资潜力更大

考察前20位城市，可以看到有14座城市都是东部沿海城市，中西部城市仅有武汉、成都、重庆、沈阳、西安进入前20，令人感到欣慰的是西南重镇成都和重庆进入了商业地产投资潜力前15位。

5.东部城市工业地产投资潜力仍然占据很大优势，但是中西部城市上升潜力很大

尽管在工业地产投资潜力前20座城市中，只有武汉、西安和沈阳，但是武汉和西安的潜力值分别达到了第5和第10位，作为中部和西部城市代表，表现较佳。

6.一些工业基础比较雄厚的城市，工业地产投资潜力的排名不高

广州、北京、长春是主要的代表，广州排名第21位，北京仅仅排名第22，长春甚至排到了第40。说明不是工业基础好，工业地产投资潜力就一定高，需要对影响因素进行综合的考量。

十二 城市与房地产：驶向彼岸

城市与房地产的发展，依赖其制度环境。房地产市场化，就是要在房地产相关行业内，建立满足市场机制要求的相应制度，保证市场主体行为的自由化和规范化，充分享受市场化运作带来的高效率。根据理论框架、指标体系和模型数据，对内地35个大中城市进行调查和计量发现其房地产市场化程度，

1. 35个城市分别比较

(1)总体指数排名靠前的城市是深圳、广州、上海、青岛、杭州，排名靠后的城市是西安、西宁、太原、兰州、呼和浩特。（2）市场健全度指数上，排名靠前的城市是广州、上海、福州、南京、合肥，排名靠后的城市是太原、兰州、大连、天津、长春。（3）黑市活动方面，排名靠前的城市是杭州、青岛、厦门、长沙、宁波，排名靠后的城市是郑州、西安、西宁、石家庄、合肥。（4）诉讼保障方面，排名靠前的城市是厦门、宁波、北京、青岛、杭州，排名靠后的城市是昆明、郑州、呼和浩特、海口、太原。（5）审批管制方面，排名靠前的城市是天津、南京、大连、石家庄、北京，排名靠后的城市是兰州、西宁、海口、长沙、呼和浩特。（6）价格管制方面，排名靠前的城市是长沙、太原、济南、合肥、哈尔滨，排名靠后的城市是银川、厦门、杭州、广州、深圳。（7）在垄断程度方面，长春、杭州、长沙、成都、天津等多个城市得分接近，共同排名前列，沈阳、郑州、重庆、兰州、昆明、乌鲁木齐得分则相对较低。（8）市场秩序方面，排名靠前的城市是杭州、厦门、宁波、长沙、合肥，排名靠后的城市是海口、西安、沈阳、青岛、贵阳。（9）公有制经济方面，排名靠前的城市是深圳、广州、郑州、上海、银川，排名靠后的城市是兰州、南昌、呼和浩特、济南、南京。（10）在政府分配方面，排名靠前的城市是广州、深圳、南京、上海、沈阳、大连，排名靠后的城市是太原、呼和浩特、兰州、西宁、西安、乌鲁木齐。（11）政府服务方面，排名靠前的城市是北京、天津、深圳、广州、沈阳，排名靠后的城市是太原、兰州、银川、乌鲁木齐、海口。（12）在政府服务方面，排名靠前的城市是深圳、广州、厦门、哈尔滨、海口、南昌、兰州，排名靠后的城市是杭州、北京、济南、昆明、乌鲁木齐。

 2. 35个城市总体比较

（1）重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。总体指数显示，35个大中城市中排名最前的城市得分为7.13，最低为6.09分，所有城市得分均在6分以上，如果采用百分比形式，各个城市都已达到至少60%的市场化程度，这说明我国35个大中城市的房地产业整体上已基本实现市场化，但是距离完全市场化的标准还有相当距离。（2）东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。东部沿海地区，特别是江浙、广东等地区的城市的房地产业市场化水平在国内处于领先地位，这主要归功于这些城市较高的市场覆盖度和成熟度，还有所有制改造和政府职能转变的成功。（3）政府服务、政府分配、黑市活动、垄断程度表现相对较好，但还不能完全满足市场化的要求。从各指标纵向看来，11项指数得分中，政府服务、政府分配、黑市活动、垄断程度这几个指标我国35个大中城市的得分较高，很多城市都达到了7分，也就是70%的市场化程度以上。（4）公有制经济、市场健全度、诉讼保障表现一般，在公有制经济、市场健全度、诉讼保障和市场秩序方面，还需要进一步加强，我国35个大中城市的整体表现中规中矩，大多数城市得分达到了6分，基本上达到了市场化的要求。（5）市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制整体表现相对较差。指数显示市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制方面虽然体现出一定的进步，但与国际上的先进城市相比仍然较为落后。随着国家信用制度的建设和监管能力的增强，房地产业市场秩序得到了一定的改善。（6）总体上来看，我国房地产市场化指数平均得分为6.56分，标准差为0.26，得分区间是［6.09，7.13］，所有城市的得分较为接近，但是东部领先、中西部相对落后的格局依然未得到改变。

十三 城市与房地产：追求卓越

20多年来，中国房地产市场获得了迅猛的发展，这种发展是中国工业化、市场化、城市化，特别是土地制度改革、住房制度改革和住房全面发展的结果。与此同时，各城市发展房地产的经验和尝试，对中国房地产的过去、现在和未来发展具有重要的启示意义。总结这些经验与尝试，在经济学框架内对各种创新措施进行案例研究，无疑具有重要的价值。

十四 城市与房地产：成就梦想

保持城市房地产的持续健康发展，最大化发挥房地产对城市经济或城市竞争力的积极作用，必须积极完善和实施制度、管理及公共政策体系。

1.中国城市房地产发展：六八矩阵框架

完美的经济市场体系实际上是政府和市场在完全政府与完全市场之间选择的一种最佳组合。经济体系中政府与市场结合实际上涉及市场体系、司法保障、政府规制、政府参与、政府调控、政府汲取等方面。针对房地产经济体系，政府与市场要在人力、金融、土地、销售、租赁、中介、物业和总体市场等方面具体结合。因此，建议房地产发展的公共政策及政府在房地产经济体系中的合理定位与作用，

2. 中国城市房地产发展：八大市场问题

根据以上框架分析，城市房地产市场存在的问题有如下几个方面。

(1)人力市场：工资拖欠。目前存在的主要问题是劳动力工资拖欠，尽管各级主管部门在农民工工资清欠方面做了大量的工作，历史遗留和新近增加的工资拖欠的问题仍很严重。（2）土地市场：强征暴敛。土地是中国重要而且稀缺的资源，土地市场也是中国最大的资产市场。目前在土地征用上一些地方政府采取低价强征手段，损害了农民的利益，在出让、转让方面，垄断市场，进行炒作，牟取暴利。（3）销售市场：秩序混乱。房地产销售市场包括开发和销售两部分，环节最多，问题最复杂，市场十分混乱。(4)金融市场：潜藏隐患。目前的房地产融资渠道较狭，主要是贷款，企业贷款融资比例高，消费者住房信贷负债比例高，假贷款、关系贷款严重，公积金隐患多。（5）中介市场：坑蒙拐骗。评估市场和经纪市场不规范，暗箱操作、违规操作现象严重。广告市场恶炒概念，虚假宣传；而租赁市场的发展也相对缓慢、滞后。（6）租赁市场：发展缓慢。城市房地产租赁数量和比例较低，尤其是正规市场发展缓慢。与此同时，非正规的黑市比较盛行。（7）物业市场：纠纷不断。当前，物业市场是问题、矛盾和纠纷突出的领域,物业管理起诉率高于50％。（8）宏观市场：泡沫浮现。房价过高，上涨过快；总量过剩，结构失衡，苦乐不均；平均利润过高，经济房地产化；周期波动剧烈，经济大起大落。一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个城市经济和社会发展绩效。

3.中国城市房地产发展：六大体系缺陷

以上房地产问题与房地产的复杂特性有关，复杂的特性要求房地产要有完善的发展支撑体系，但是中国房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷。

（1）正规市场不规范，黑市交易比例高。无论是劳动力、土地、销售、租赁、金融、中介还是物业，其市场深度和广度都亟待改善。(2)法制体系不健全，司法执行不牢靠。目前，土地征用、出让、转让、储备房屋拆迁等制度不太合理，更不健全；房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不太健全，同时，房地产法律也不太完善，司法效率比较低。（3）监管体系不恰当，监管执行不得力。目前，政府对房地产市场的监管存在着横向上，政出多门，互相交叉，互相扯皮；纵向上，头轻脚重，下级管理上级，制度不合理、体系残缺、实施不力的问题。（4）住房保障不完善，公共服务不到位。参与体系是指政府在直接消费、直接生产（国有企业）、资助补贴和生产者补贴的参与，以及市场失灵的补救等参与体系。目前问题是：国有企业改制和退出没完成，政府实际上直接经营土地，政府公共服务不到位，社会保障有偏差。（5）税费结构不合理，税费种类不简明。我国房地产税费种类繁多，目前房地产直接有关的税种多达12种；收费项目一般几十种，多的地方甚至超过百种；税费体系中租、税、费混杂现象严重；结构不合理，取得税低，保有税低，流转税高。与此同时，偷税、漏税和逃税现象严重。（6）调控手段不经济，调控部门不配合。目前中国的房地产宏观调控主要是通过行政手段或者行政审批进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。同时由于偏颇的政绩考核机制和各级政府部门出于自身利益考虑，加之各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合、行动一致的决策体系和机制，关于经济运行状况难以达成共识，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。

4.中国房地产发展：建立六大体系

促进房地产健康发展要解决六大体系问题。

（1）扩大正规市场，建立完整有机的市场体系。探讨建立农村土地所有权和使用权出售和出租的新形式。推进经营性单位无偿占用土地向有偿占用土地转变。规范房地产一级市场，开放和规范房屋销售的二、三级市场。加快建立多元化、多层次的房地产金融体系。扩大公积金的覆盖面，健全政策性住房金融体系。积极发展和规范房屋租赁市场，增加经济型、保障型租赁住房供应。加强物业管理劳力职业培训和人才培养，促进物业管理劳动力和人才队伍的职业化；建立规范的物业管理市场，鼓励物业管理服务的区域化和连锁化经营；促进物业服务专业化、品牌化、规模化和产业化；推进老住宅区和旧住宅的物业管理体系建设；促进新住宅区的物业公司与业主的关系改善。

（2）改革土地征用、转让制度，建立完善可靠的法制体系。推进土地征用的市场化改革，推进土地批租与土地转让制度改革，进一步推进房地产业的市场化。制定并完善法规制度，加快房地产立法，建立和完善包括宪法在内的涉及房地产的相关法律条例基本体系，修订有关房地产现行法规，加强当地人大的监督，严格追究行政机关及其工作人员的违法违纪责任。严格执法，惩治房地产领域的各种侵权、违法和犯罪行为。

（3）组建房地产监督委员会，建立简明有力的监管体系。将土地、住房分散于各级各部门的监管职能归集起来，建立房地产监督委员会，负责全国土地及房产市场监管，同时向各城市派出监管机构。建立和完善房地产各市场的监管制度、规则和办法。

（4）转换政府参与经济的方式，建立负责的有限参与体系。探索政府参与土地市场的新路径，推动政府角色转换。积极推进房地产国有企业的出售、兼并、重组、合资和合作。完善中低收入购房者住房补贴和资助制度。规范政府对社会保障住房金融支持。建立和完善贫困人口和外来务工人员的租房者住房补贴制度。完善对房地产市场的公共服务，建立和完善信息披露制度。

（5）开征财产税，建立公平合理的税费体系。改革土地租税制度，征收土地财产税，开征不动产闲置税。调整房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，减少重复征税。实行国内外企业公平税负。清理和减少房地产中介领域的各种行政事业性收费，减轻中介机构的负担。调整和减轻出租房税负，活跃房屋租赁市场。在房地产保有环节，开征统一的不动产税，扩大征税范围，同时对于低住房面积家庭或经济适用住房等政策性住房占有者以及城市低保户则应该实行税收减免。

（6）组建房地产政策协调委员会，建立统一灵活的调控体系。建立一个多种政策变量相互协调的系统性相机抉择政策框架。政府可以通过对土地出让和规划来控制房地产投资开发的规模；通过金融手段来控制投资开发速度；通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；通过住房社会保障政策影响市场需求；通过加强监管和信息披露影响宏观市场；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、投资开发量、市场准入量、销售量和消费质量等相互协调、相互平衡。建立多部门参加的房地产政策协调委员会，使多部门信息共享，协调配合，行动一致，增强调控的及时性、灵活性和有效性。

本文摘自《中国城市竞争力报告 No.4》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布。其他媒体不得以任何形式擅自转载，否则将负法律责任。