十八 济南房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：济南市房地产规模指数为0.08，在35个城市中排名为第19位；速度指数为0.89，排名为第4位；价格指数为0.50，排名为第11位；结构指数为0.04，排名为29位；水平指数为0.47，排名为第20位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，济南市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.14，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.35，城市总收入对房地产需求的弹性很小，为0.83，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，济南房地产周期与全国房地产周期略有不同。其第一个周期长度为6年，当全国房地产渐次经历快速扩张、繁荣期时，济南房地产投资则经历了三年的停滞；周期的繁荣期滞后于全国一年，萧条期则领先于全国一年。第二个周期扩张早于全国一年。济南宏观经济波动程度超过了房地产波动，但房地产景气上升均领先于宏观经济的景气上升。目前济南房地产投资处于调整期，预计投资增长率将继续下降。

济南的房地产市场总的来说是不健康的。济南房地产市场的四个细分市场中，四个市场都不健康。在住宅房地产市场中，房价的增长率远远超过了经验房价增长速度。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。在土地市场中土地的市场化程度不高，实际的土地价格远低于其经验价格，土地的开发率也不高。

济南的住宅地产投资潜力值为0.866882，在50座城市中排名第21位，商业地产投资潜力值为0.471424，居第26位，工业地产投资潜力值为1.266192，处于第46位。济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。城市住宅和商业地产的投资潜力较强。

济南的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第26位，发展水平不高。市场体系方面，市场健全度较弱，仅排名第29位，黑市活动指数排名第17位。诉讼保障方面尚可，诉讼保障指数排名第14位。政府规制方面相对出色，审批管制指数排名第13位，价格管制指数排名第3位，垄断程度指数排名第2位，但市场规范度不够，市场秩序指数仅排名第25位。政府参与方面，非公经济发展不足，公有制经济指数排名第34位，政府分配和政府服务指数相对较好，都排名第13位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第31位。

十九 青岛房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：青岛市房地产规模指数为0.14,在35个城市中排名为第10位；速度指数为0.85，排名为第6位；价格指数为0.57，排名为第7位；结构指数为0.53,排名为7位；水平指数为0.41，排名为第23位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，青岛市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性也很大，为-1.16,城市投资对房地产供给的弹性也很大，为0.40，城市总收入对房地产需求的弹性比较大，为0.87，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，青岛房地产投资与全国房地产投资波动有所不同。第一个周期长度为6年，繁荣期滞后于全国一年，但维持了两年的繁荣；衰退则领先于全国一年。与全国房地产周期不同的是，第一个周期的衰退和萧条期长达三年。第二个周期扩张晚于全国一年。青岛宏观经济波动程度在第一个房地产周期中小于房地产波动，但在第二个周期中二者波动规律渐渐趋向一致，房地产投资与GDP增长的相关程度显著提高。受宏观调控的影响，未来两年青岛房地产投资增长率将会有所下降。

青岛的房地产市场总的来说是基本健康的。青岛房地产市场的四个细分市场中，住宅市场不健康，工业房地产市场、商业房地产市场和土地市场比较健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重不健康，居民购房压力非常大。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。

青岛住宅地产投资潜力值为0.990854，在50座城市中排在第11位，商业地产投资潜力也排名第11位，其值为0.657718，工业地产投资潜力值为1.62166，处于第17位。青岛的城市经济稳定发展，固定资产投资较为活跃，房地产市场的投资机会丰富且市场运作日趋规范，住宅、商业和工业地产形成对投资者的吸引力，其中住宅和商业投资潜力较高。

青岛的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第4位，整体表现优异。市场体系方面具有一定优势，市场健全度排名第13位，黑市活动指数排名第2位。诉讼保障方面同样优秀，诉讼保障指数排名第4位。政府规制方面稍显不足，审批管制指数排名第11位，价格管制指数排名第12位，垄断程度指数排名第15位，特别是市场秩序较差，仅排名第34位。政府参与方面，公有制经济指数排名第17位，政府分配指数排名第11位，政府服务指数排名第19位，与整体较高的市场化程度相比显得不足。政府汲取方面，政府汲取指数排名第8位。

二十 郑州房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：郑州市房地产规模指数为0.06,在35个城市中排名为第22位；速度指数为0.51，排名为第24位；价格指数为0.50，排名为第12位；结构指数为0.30，排名为16位；水平指数为0.78，排名为第5位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，郑州市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.27，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.08，城市投资对房地产供给的弹性也比较小，为0.34，城市总收入对房地产需求的弹性比较大，为0.88，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，郑州房地产周期与全国房地产周期类似，但其波动程度超过了全国。第一个周期的繁荣期滞后于全国两年，萧条期则领先于全国一年。1998到2004年郑州房地产投资又经历了两次小的景气循环。总体来看，郑州房地产投资周期与宏观经济周期关联度较高，但房地产投资波动的振幅超过宏观经济，且繁荣期滞后于宏观经济周期。2001年郑州房地产投资达到第二个周期的波峰，2004年达到了一个阶段性低谷，预计未来两年投资增长率将有所提高，但在国家宏观调控背景下，这种增长仍然会维持在一个较低的水平上。

郑州的房地产市场总的来说是不健康的。郑州房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场比较健康，住宅市场、工业房地产市场和土地市场不健康。在住宅房地产市场中，投资增长率远远超过了经验投资增长速度。社会保障房的投资比重以及其增长速度远没有达到应有的水平。在土地市场中土地的市场化程度不高，实际的土地价格远低于其经验价格，价格的增长率也没有达到经验增长率。

郑州住宅地产投资潜力值为0.796833，在50座城市中处于第27位，商业地产投资潜力值为0.412806，排名第34位，工业地产投资潜力值为1.340961，排在第38位。城市化进程的加快将推动旧城改造和基础设施的发展建设，郑州将吸引更多的外来人口，外地人购房置业将继续成为郑州房地产市场消费的主力军。

郑州的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第13位，发展态势良好。市场体系方面，市场健全度表现不错，排名第14位，但黑市活动指数不尽如人意，仅排名第31位。诉讼保障方面处于劣势地位，指数排名第32位。政府规制方面也不占优势，审批管制指数排名第23位，价格管制指数排名第17位，垄断程度指数排名第30位，市场秩序指数排名第20位。政府参与方面郑州表现出色，公有制经济指数排名第3位，政府分配指数排名第7位，但政府服务水平还需要增强，服务能力排名第27位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第8位。

二十一 武汉房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：武汉市房地产规模指数为0.25,在35个城市中排名为第6位；速度指数为0.38，排名为第31位；价格指数为0.33，排名为第31位；结构指数为0.41，排名为11位；水平指数为0.71，排名为第8位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，武汉市房地产资本 存量对GDP的弹性比较小，为0.28，土地价格对城市消费的弹性也比较小，为-1.04，城市投资对房地产供给的弹性也比较小，为0.35，城市总收入对房地产需求的弹性很小，为0.84，城市投资对房地产价格的弹性为0.12。

从房地产周期波动来看，武汉房地产投资与全国房地产投资具有不同的波动规律。第一个房地产周期长度为6年。武汉房地产周期的繁荣期滞后于全国1年，但维持了两年的繁荣；萧条期则领先于全国1年。与全国房地产周期不同的是，第一个周期的萧条期长达三年。第二个周期扩张晚于全国2年。武汉宏观经济波动程度在第一个房地产周期中小于房地产波动，在第二个周期中则大于房地产波动。总体来看，武汉房地产投资波动与宏观经济波动关联度不高。目前武汉房地产投资已经达到峰值，未来两年房地产投资增长率将会有所下降。

武汉的房地产市场总的来说是基本健康的。武汉房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，而住宅市场和土地市场则不健康。在住宅房地产市场中，房价的增长率远远超过了经验房价增长速度。社会保障房的投资比重和增长速度都没有达到应有的水平。在土地市场中土地的市场化程度不高，实际的土地价格远低于其经验价格。

武汉的住宅投资潜力值为0.823906，在50座城市中处于第24位，商业地产投资潜力值为0.731414，排名第8位，工业地产投资潜力值为1.737302，排在第5位。武汉是中南地区最大的城市，产业基础雄厚，教育业发达，高校数量仅次于北京、上海，交通便利，有“九省通衢”之称，但是现在土地成本在全国二线城市中处于较低水平，甚至低于许多中西部省会城市，其房地产投资潜力上升空间较大。

武汉的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第21位，属于中等水平。市场体系方面，市场健全度较低，仅排名第30位，黑市活动方面较好，排名第6位。诉讼保障方面也不令人满意，诉讼保障指数仅排名第28位。政府规制方面整体表现一般，审批管制指数排名第14位，价格管制指数排名第22位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第27位。政府参与方面，公有制经济指数排名第22位，政府分配、政府服务得分较高，指数分列第11位和第7位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第8位。

二十二 长沙房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：长沙市房地产规模指数为0.04,在35个城市中排名为第24位；速度指数为0.61，排名为第17位；价格指数为0.35，排名为第29位；结构指数为0.26,排名为20位；水平指数为0.16，排名为第33位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，长沙市房地产变量对城市宏观经济变量的相互贡献弹性都比较大，其中，房地产资本存量对GDP的弹性为0.29，土地价格对城市消费的弹性为-1.11，城市投资对房地产供给的弹性为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性为0.88，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，长沙房地产投资与全国房地产投资具有显著不同的波动规律。考察期内长沙房地产投资经历了三个小周期。第一个周期长度为3年，繁荣期比全国提前一年，第二个周期长度4年，繁荣期滞后于全国2年，萧条期则领先于全国1年。第三个周期已经经过繁荣期，但整个周期尚未完成。总体来看，长沙房地产投资波动远比其宏观经济波动剧烈，但二者的相关性较弱。目前长沙房地产投资已经过了第二个周期的繁荣期，正在进入下行通道。未来两年房地产投资增长率仍会继续下降。

长沙的房地产市场总的来说是基本健康的。长沙房地产市场的四个细分市场中，住宅市场、工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，土地市场不健康。在土地市场中，土地的市场化程度不高，实际的土地价格远低于其经验价格。

长沙的住宅投资潜力值为0.771156，在50座城市中排名第35位，商业地产投资潜力排在第28位，其值为0.43548，工业地产投资潜力值为1.267706，排名第45位。最近几年长沙的城市发展较快，市政的建设逐步完善。近年来按照国家批准进行城市规划，城区面积的扩大和城市人口的增加使得长沙的住宅和商业地产投资潜力相对较高。

长沙的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第15位，发展程度较好。市场体系方面长沙较为强势，市场健全度排名第9位，黑市活动指数排名第4位。诉讼保障方面表现稍弱，诉讼保障指数排名第21位。政府规制方面，除了审批管制较弱外，价格管制、垄断程度、市场秩序方面表现都相当优异，指数排名第1位、第2位和第3位。政府参与方面，长沙属于中游水平，公有制经济指数排名第19位，政府分配指数排名第27位，政府服务指数排名第29位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

二十三 广州房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：广州市房地产规模指数为0.54,在35个城市中排名为第3位；速度指数为0.62，排名为第16位；价格指数为0.24，排名为第32位；结构指数为0.84，排名为4位；水平指数为0.49，排名为第18位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，广州市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性很小，为-1.01,城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.41，城市总收入对房地产需求的弹性为0.82，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，广州房地产周期与全国房地产周期波动规律基本一致，但周期长度有所不同。第一个周期扩张和繁荣阶段均滞后于全国，但衰退和萧条期大体一致。第二周期中，广州房地产投资增长先快于后慢于全国水平。房地产投资波动幅度在第一个周期中大于、在第二个周期小于其宏观经济波动幅度。房地产衰退领先于广州宏观经济的衰退大约一年时间。广州房地产到2003年已基本完成第二个景气循环，2004年开始了低速的恢复性增长，目前正处于第三个周期的起步阶段，预计广州房地产投资仍将缓慢增长。

广州房地产市场的四个细分市场中，住宅市场和土地市场不健康，工业房地产市场、商业房地产市场比较健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重不健康，居民购房压力非常大。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。土地市场中市场程度不高，土地的实际价格稍低于经验土地价格。

广州的住宅投资潜力值为1.382566，在50座城市中排名第4位，商业地产投资潜力值为1.095844，排名同样为第4位，工业地产投资潜力值为1.576708，位于第21位。广州具备城市房地产市场发展的传统优势，同时，房地产市场在城市整体经济中具有非常重要的地位，且城市发育成熟，这些都是吸引投资者的重要原因之一。

广州的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第2位，属于国内领先水平。市场体系方面，市场健全度具有较大优势，排名第1位，相比之下黑市活动指数显得不足，排名第12位。诉讼保障方面也差强人意，诉讼保障指数排名第15位。政府规制方面表现平平，价格管制指数排名第34位，垄断程度指数排名第15位，市场秩序指数排名第29位，只有审批管制指数排名第9位，与广州整体的市场化水平相符。政府参与方面广州优势突出，公有制经济指数排名第2位，政府分配指数排名第1位，政府服务指数排名第4位，全部处于国内领先水平。同时政府汲取占经济总量比重较小，政府汲取指数排名第1位。

二十四 深圳房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：深圳市房地产规模指数为0.33,在35个城市中排名为第4位；速度指数为0.66，排名为第14位；价格指数为0.23，排名为第33位；结构指数为1,排名为第1位；水平指数为0.4，排名为第25位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，深圳市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.33，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.13，城市投资对房地产供给的弹性也比较大，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性为0.82，城市投资对房地产价格的弹性为0.15。

从房地产周期波动来看，深圳房地产周期与全国房地产周期之间存在显著差异。第一周期投资波动剧烈，并经历了两次繁荣，一次领先于全国，一次滞后于全国。第二周期与全国同步，但以2000年为界，之前房地产投资增长率高于、之后则低于全国水平。房地产投资波动幅度在第一个周期中大于、在第二个周期中小于其宏观经济波动幅度。深圳房地产投资从2000开始已经经历了连续5年的衰退，目前已经接近第二次周期的波谷，预计未来两年深圳房地产投资将会缓慢地进入新一轮扩张期。

深圳的房地产市场总的来说是基本健康的。深圳房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场和土地市场不健康，住宅市场和工业房地产市场比较健康。虽然其住房房地产比较健康，但其房价收入比非常不健康，居民购房压力很大。土地市场的市场化程度不够，实际价格要低于经验价格，土地的开发率也偏低。

深圳的住宅投资潜力值为1.842858，在50座城市中位居第1位，商业地产投资潜力值为1.176548，排在第3位，工业地产投资潜力值为1.717706，排名第8位。深圳的移民数量位居全国前列，移民的增加是深圳房地产持续走强的主要原因之一，外地人已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买方。并且深圳成熟的楼市环境降低了房地产的投资风险，因此拥有很高的投资潜力。

深圳的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第1位，发展程度居国内领先地位。市场体系方面深圳表现不错，但还不算突出，市场健全度排名第10位，黑市活动指数排名第13位。诉讼保障方面的得分较高，诉讼保障指数排名第6位。政府规制方面深圳表现一般，价格管制指数排名第35位，垄断程度指数排名第17位，市场秩序指数排名第30位，只有审批管制上做得较好，排名第6位。政府参与方面深圳处于绝对优势，公有制经济指数排名第1位，政府分配指数排名第1位，政府服务指数排名第3位。同时政府规模较经济规模比重适中，政府汲取指数排名第1位。

二十五 南宁房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：南宁市房地产规模指数为0.02,在35个城市中排名为第27位；速度指数为0.51，排名为第25位；价格指数为0.35，排名为第30位；结构指数为0.33，排名为第14位；水平指数为0.45，排名为第22位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，南宁市房地产资本存量对GDP的弹性比较小，为0.28，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.11,城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.34，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.89，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，南宁房地产投资波动与全国具有大体相同的规律。第一周期中，房地产投资波动的波峰低于全国水平，繁荣期滞后于全国两年。第二周期中，房地产投资增长先慢于后快于全国水平，但总体趋势与全国一致。南宁第一个宏观经济周期与房地产投资周期有较高的相关性，第二个宏观经济周期与房地产投资波动关联度不大。南宁房地产投资目前正处在第二个周期的下降通道上。可以预计，未来几年南宁房地产投资将稳定回落。

南宁的房地产市场总的来说是不健康的。南宁房地产市场的四个细分市场中，住宅市场不健康，工业房地产市场严重不健康，商业房地产市场和土地市场比较健康。在住宅房地产市场中，价格的实际增长率大大高于经验增长率，社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度。工业用地的新增规模过多，容易造成工业用地的效率低下。

南宁的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第27位，属于中下游水平。市场体系方面，市场健全度表现相对较好，排名第11位，黑市活动指数排名第24位。诉讼保障方面得分一般，诉讼保障指数排名第23位。政府规制方面，价格管制与垄断程度表现尚可，排名第12位和第18位，但审批管制和市场秩序是南宁的弱项，分别排名第29位和第26位。政府参与方面南宁表现平平，公有制经济指数排名第25位，政府分配指数排名第24位，政府服务指数排名第24位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

二十六 海口房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：海口市房地产规模指数为0.01,在35个城市中排名为第31位；速度指数为0，排名为第35位；价格指数为0，排名为第35位；结构指数为0.51，排名为8位；水平指数为0.33，排名为第28位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对35个大中城市来说，海口市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.26，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.19,城市投资对房地产供给的弹性很小，为0.29，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.88，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，海口房地产周期具有独特的个性：房地产投资波动剧烈且具有多个景气循环。第一周期中房地产投资波动规律与全国基本一致，但繁荣期滞后于全国，萧条期提前一年且投资下降幅度远超全国水平。1998年以后，海口房地产投资围绕全国房地产投资增长轨迹经历了三次长度为三年的景气循环。第一个宏观经济周期的上升期与房地产周期的上升期基本同步，但其长度超过房地产周期。海口房地产目前处在第四个小周期的下降期。预计未来两年海口房地产投资增长率将趋于回落。

海口的房地产市场总的来说是很不健康的。海口房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场比较健康，住宅市场不健康，工业房地产市场和土地市场严重不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度，土地的开发率也较低。工业用地的新增规模过多、增长速度过快，容易造成工业用地的效率低下。

海口的住宅投资潜力值为0.792866，在50座城市中排名第30位，商业地产投资潜力值为0.476735，处于第24位，工业地产投资潜力值为1.189007，排在第50位。博鳌亚洲论坛一系列会议的举办，大大提升了海南的知名度，为海南的发展注入了新的活力。借助如此优势，海口无疑有着巨大的城市住宅和商业地产投资潜力。

海口的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第30位，市场化程度不高。市场体系发展程度较低，市场健全度排名第26位，黑市活动指数排名第28位。诉讼保障程度较差，诉讼保障指数排名第34位。政府规制方面，审批管制和市场秩序表现疲软，分别排名第33位和第31位，价格管制指数排名第12位，垄断程度表现突出，排名第2位。政府参与方面，公有制经济和政府分配是海口较为优势的项目，分别排名第18位和第19位，但政府服务水平较为弱势，有待提高。政府汲取方面，政府汲取指数排名第1位。

二十七 重庆房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：重庆市房地产规模指数为0.18,在35个城市中排名为第7位；速度指数为0.70，排名为第12位；价格指数为0.62，排名为第6位；结构指数为0.16，排名为第24位；水平指数为0.79，排名为第4位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，重庆市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.26，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.07，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.41，城市总收入对房地产需求的弹性也很大，为0.89，城市投资对房地产价格的弹性为0.12。

从房地产周期波动来看，重庆房地产投资波动剧烈但并未如全国那样形成一个完整的周期性循环。其特点为：一是考察期内只有一个房地产周期，该周期并未出现景气衰退和萧条阶段。二是1991到1993年，房地产投资以远低于全国水平的增长率平稳增长，快速扩张和繁荣均滞后于全国。三是房地产投资没有经历全国性的衰退和萧条，直接进入第二个景气上升通道。以1994年为界，之前房地产投资与宏观经济波动的相关性较弱，之后二者波动趋势渐趋一致。目前重庆房地产投资正处在下调区间，预计投资增长率将继续缓慢下降。

重庆的房地产市场总的来说是不健康的。重庆房地产市场的四个细分市场中，住宅市场严重不健康，工业房地产市场严重不健康，商业房地产市场和土地市场比较健康。在住宅房地产市场中，价格的实际增长率大大高于经验增长率，社会保障房的投资比重及增长速度没有达到应有的水平。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

重庆的住宅投资潜力值为0.816766，在50座城市中处于第25位，商业地产投资潜力值为0.646038，排名第13位，工业地产投资潜力值为1.385836，排在第31位。凭借广阔的投资市场和独特的地理经济优势，重庆房地产市场的投资环境日趋改善，形成对投资者的持续吸引力。

重庆的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第12位，发展态势不错。市场体系方面重庆具有一定优势，市场健全度排名第8位，黑市活动指数排名第9位。诉讼保障方面差强人意，诉讼保障指数排名第20位。政府规制方面，垄断程度较为严重，指数排名第32位，其他方面都排名中流，审批管制指数排名第17位，价格管制指数排名第17位，市场秩序指数排名第19位。政府参与方面，公有制经济上表现出色，排名第6位，但政府分配和政府服务显得不足，指数排名第24位和第25位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第8位。

二十八 成都房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：成都市房地产规模指数为0.16,在35个城市中排名为第9位；速度指数为0.63，排名为第15位；价格指数为0.55，排名为第8位；结构指数为0.50,排名为第9位；水平指数为0.95，排名为第2位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，成都市房地产资本存量对GDP的弹性比较小，为0.27，土地价格对城市消费的弹性也比较小，为-1.06，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.40，城市总收入对房地产需求的弹性也很大，为0.88，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，成都房地产周期特点：一是整个考察期只有一个房地产景气循环，该循环并没有产生真正的景气下降阶段。二是整个房地产周期虽然扩张期滞后于全国一年时间，但繁荣时间却持续了三年。成都房地产投资波动程度超过了其宏观经济波动。成都房地产投资波动与宏观经济波动前期具有较高的正相关性，后来二者之间的正相关程度有所减弱。目前成都房地产投资正处在下调区间，未来两年投资增长率将有所下降，并逐渐逼近GDP增长率。

成都房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场比较健康，住宅房地产市场和工业房地产市场不健康，土地市场则很不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重也偏低。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度，土地的开发率过低。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

成都的住宅投资潜力值为0.877778，在50座城市中位于第19位，商业地产投资潜力值为0.65083，排名第12位，工业地产投资潜力值为1.521127，处于第24位。成都平原是该地区的中心，物产丰富，气候适宜，是历史移民城市，具有很高的文化包容性，住宅地产投资潜力很高。成都是西南的商业中心，商业物业市场发展历史较长，对投资者存在持续的吸引力。

成都的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第9位，发展水平较高。市场体系方面，市场健全度仅排名第22位，黑市活动指数排名第8位，黑市活动方面的良好表现弥补了市场健全度的不足。诉讼保障方面成都表现不错，诉讼保障指数排名第11位。政府规制方面，审批管制指数排名第20位，价格管制指数排名第11位，垄断程度指数排名第2位，市场秩序指数排名第12位，整体表现较为出色。政府参与方面仍有所欠缺，公有制经济指数排名第15位，政府分配指数排名第11位，政府服务指数排名第23位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

二十九 贵阳房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：贵阳市房地产规模指数为0.02,在35个城市中排名为第30位；速度指数为0.83，排名为第8位；价格指数为0.46，排名为第15位；结构指数为0.13，排名为第25位；水平指数为0.65，排名为第11位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，贵阳市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.25，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.16,城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.35，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.91，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，贵阳房地产投资与全国房地产投资具有大致类似的波动规律，但其振幅超过了全国水平。第一个周期的扩张期滞后于全国2年，繁荣期滞后于全国1年，萧条期则领先于全国1年。第二个房地产周期于1999年达到波峰，之后开始缓慢下降。总体来看，贵阳房地产投资周期与宏观经济周期关联度不高：宏观经济平稳增长，但房地产投资波动比较剧烈。目前贵阳房地产投资仍处在下调区间，未来两年投资增长率将有所下降，并逐渐逼近GDP增长率。

贵阳的房地产市场总的来说是不健康的。贵阳房地产市场的四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康，工业房地产市场不健康，土地市场严重不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度，土地的开发率过低。

贵阳的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第29位，处于中下游位置。市场体系发展较弱，市场健全度排名第28位，黑市活动指数排名第16位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第26位。政府规制方面表现平平，审批管制指数排名第24位，价格管制指数排名第24位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第35位。政府参与方面，公有制经济发展程度较高，公有制经济指数排名第7位，但政府分配和政府服务指数仅排名第29位和第26位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

三十 昆明房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：昆明市房地产规模指数为0.13,在35个城市中排名为第13位；速度指数为0.85，排名为第7位；价格指数为0.67，排名为第4位；结构指数为0.56，排名为6位；水平指数为0.64，排名为第12位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，昆明市房地产资本存量对GDP的弹性为0.28，土地价格对城市消费的弹性为-1.18，城市投资对房地产供给的弹性为0.37，城市总收入对房地产需求的弹性为0.87，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，昆明房地产周期的主要特征，一是多数年份房地产投资增长率在全国平均水平之下，反映出昆明地处我国西部欠发达地区，房地产投资增长缓慢的一般特征。二是景气波动频繁，共经历了四次景气波动。昆明房地产周期波动程度大于其宏观经济周期波动，除了第一个长度为4年的房地产周期以外，总体来看，昆明宏观经济周期与房地产周期的关联度不高。房地产业目前正处于第四个小周期的缓慢上升期，但受到宏观调控的影响，未来两年昆明房地产投资增长率不会有太大的提高。

昆明的房地产市场总的来说是基本健康的。昆明房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，住宅市场和土地市场不健康。在住宅房地产市场中，社会保障房的投资所占的比重较小。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度。

昆明的住宅投资潜力值为0.791391，在50座城市中居第29位，商业地产投资潜力值为0.425867，排名第31位，工业地产投资潜力值为1.340593，位于第39位。昆明城市环境舒适，生活质量较高，是难得的宜居城市，特别是“住在昆明”理念的推出，昆明以其深厚的文化内涵、丰富多彩的民族风情、得天独厚的气候条件深深吸引着大量的房地产投资者。

昆明的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第23位，处于中等水平。市场体系方面，市场健全度上发展不足，排名第24位，黑市活动指数排名第20位。诉讼保障还有待加强，指数排名第31位。政府规制方面，审批管制、价格管制、市场秩序上表现相对较好，三项指标分别排名第19位、第6位和第15位，但垄断程度指数得分较低，仅排名第32位。政府参与上，公有制经济和政府服务方面表现不错，排名第12位和第7位，政府分配指数排名第19位。政府汲取的规模偏大，政府汲取指数排名第31位。

三十一 西安房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：西安市房地产规模指数为0.08,在35个城市中排名为第20位；速度指数为0.58，排名为第20位；价格指数为0.45，排名为第16位；结构指数为0.27，排名为19位；水平指数为0.46，排名为第21位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，西安市房地产资本存量对GDP的弹性比较小，为0.27，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.10，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.36，城市总收入对房地产需求的弹性也比较小，为0.84，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，西安房地产周期具有以下特点：一是房地产投资波动较大，但其振幅逐渐减小。二是第一个周期与全国房地产周期高度一致，但扩张和繁荣期的增长率略低于全国水平。三是第一个房地产周期与宏观经济景气循环高度相关，1995年以后房地产投资波动与其宏观经济波动关联度逐渐降低。2003年西安房地产投资就已经到达了新一轮房地产扩张的波峰，目前正处于下降通道，预计未来几年西安房地产投资增长率仍将继续下降。

西安的房地产市场总的来说是很不健康的。西安房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场比较健康，住宅市场不健康，商业房地产市场和土地市场则很不健康。在住宅房地产市场中，社会保障房投资比重及增长速度偏低。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度。工业用地的新增规模过多、增长速度过快，不利于工业用地效率的提高。

西安的住宅投资潜力值为0.753316，在50座城市中排名第37位，商业地产投资潜力值为0.541202，处于第18位，工业地产投资潜力值为1.696602，居第10位。西安是西部发展的桥头堡，独特的地理位置和经济传统，使西安成为很多企业在西北地区租用办公楼、建立厂房的首选城市，并形成一定规模优势和辐射能力，商业地产、工业地产投资潜力很大。

西安的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第31位，发展水平相对落后。市场体系方面，市场健全度排名第18位，并不处于劣势，但黑市活动较为猖獗，该项指数仅排名第32位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第24位。政府规制方面，价格管制指数排名第22位，垄断程度指数排名第18位，审批管制指数表现优异，排名第7位，但市场秩序仅排名第32位。政府参与方面有待提高，除了政府服务指数表现不错外，公有制经济指数排名第28位，政府分配指数排名第32位。政府汲取方面西安表现不错，政府汲取指数排名第8位。

三十二 兰州房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：兰州市房地产规模指数为0.02,在35个城市中排名为第29位；速度指数为0.49，排名为第28位；价格指数为0.42，排名为第21位；结构指数为0，排名为32位；水平指数为0.12，排名为第34位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，兰州市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.26，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.11，城市投资对房地产供给的弹性很小，为0.33，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.86，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，兰州房地产周期具有以下特点：一是景气波动规律与全国基本一致。二是第一个周期的繁荣期滞后，扩张与繁荣期房地产投资增长率均低于全国平均水平，投资增长率下降幅度则小于全国，没有出现严重萧条期。三是第二个周期中增长率多数年份均低于全国平均水平。四是排除2000年西部大开发启动造成兰州宏观经济急剧上升以外，其宏观经济波动与房地产投资的波动具有较强的正相关性。2004年兰州房地产投资已进入波峰，预计未来将会回落。

兰州的房地产市场总的来说是不健康的。兰州房地产市场的四个细分市场中，住宅市场比较健康，土地市场和工业房地产市场不健康，商业房地产

市场则很不健康。在住宅房地产市场中，售价的增长率比经验增长率也高出很多。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

兰州的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名比较靠后，市场化程度相对较低。市场体系上兰州处于劣势，市场健全度排名第32位，黑市活动指数排名第15位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第22位。政府规制方面，市场秩序良好，该项指数排名第10位，但审批管制、价格管制、垄断程度仅排名第31位、第24位和第32位，整体表现欠佳。政府参与方面发展相对不足，公有制经济指数排名第31位，政府分配指数排名第32位，政府服务指数排名第32位。政府汲取规模比较合适，政府汲取指数排名第1位。

三十三 西宁房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：西宁市房地产规模指数为0.01,在35个城市中排名为第33位；速度指数为0.90，排名为第3位；价格指数为0.35，排名为第28位；结构指数为0,排名为32位；水平指数为0，排名为第35位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，西宁市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.22，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.16，城市投资对房地产供给的弹性很小，为0.32，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.92，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，西宁的房地产周期具有三个特点：一是考察期已经形成了两个完整的周期。第一个周期滞后于全国，而第二个周期则领先于全国。二是第一个周期的繁荣期滞后，但进入萧条期则先于全国。三是与多数地区第二个周期波动小于第一个周期不同，西宁第二个周期的波动幅度远超第一个周期。西宁宏观经济长期稳定增长，周期性波动规律并不突出，与房地产投资波动的关联度不高。目前西宁房地产投资正处在调整期，预计房地产投资增长率将会有所下降。

西宁的房地产市场总的来说是很不健康的。西宁房地产市场的四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场不健康，工业房地产市场和土地市场则很不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，社会保障房的投资比重也偏低。土地的市场化程度低，土地的实际价格及其增长速度低于经验价格及经验增长速度，土地的开发率过低。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

西宁的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名比较靠后，发展水平相对较低。市场体系方面发展较弱，市场健全度排名第25位，黑市活动指数排名第33位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第25位。政府规制方面，价格管制和垄断程度分别排名第17位和第18位，大体达到35个城市的平均水平，但审批管制水平不高，市场规范度也不够，两项指数排名第32位和第28位。政府参与方面，公有制经济指数排名第21位，政府分配指数排名第32位，政府服务表现相对较好，排名第15位。政府汲取程度较为适度，政府汲取指数排名第8位。

三十四 银川房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：银川市房地产规模指数为0,在35个城市中排名为第35位；速度指数为0.54，排名为第21位；价格指数为1，排名为第1位；结构指数为0.07，排名为27位；水平指数为0.34，排名为第27位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，银川市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.23，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.22，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.36，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.96，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，银川房地产周期具有以下特点：一是景气波动的频率大于全国。二是第一个周期的繁荣期滞后，且房地产投资增长率低于全国平均水平。三是房地产投资波动的振幅逐渐减小，但增长率多数年份超过全国平均水平。四是房地产投资波动程度超过宏观经济波动。除了2000年西部大开发启动造成银川宏观经济急剧上升以外，其宏观经济一直处于稳定增长状态，但房地产投资的波动则比较频繁。目前银川房地产投资已进入下降通道，预计未来仍会继续回落。

银川的房地产市场总的来说是不健康的。银川房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场比较健康，住宅房地产市场和土地市场不健康，工业房地产市场则很不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，社会保障房的投资比重也偏低。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

银川的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第25位，整体表现尚可。市场体系方面表现一般，市场健全度排名第27位，黑市活动指数排名第24位。诉讼保障方面相对较好，诉讼保障指数排名第18位。政府规制方面，审批管制指数排名第26位，价格管制指数排名第29位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第22位。政府参与方面，公有制经济指数表现出色，排名第5位，但政府分配和政府服务指数分别排名第27位和第33位，拉低了总体得分。政府汲取方面，政府汲取指数排名第8位。

三十五 乌鲁木齐房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：乌鲁木齐市房地产规模指数为0.03,在35个城市中排名为第25位；速度指数为0.89，排名为第5位；价格指数为0.44，排名为第19位；结构指数为0.06，排名为第28位；水平指数为0.30，排名为第29位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，乌鲁木齐州市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.27，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.16，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.90，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，乌鲁木齐房地产周期具有三个特点：一是考察期形成了两个完整周期。二是第一个周期中扩张和繁荣与全国几乎同步，并且房地产投资增长率在全国水平之下。三是乌市第二个周期的波动幅度远超第一个周期。2002年开始经历了连续三年的负增长，标志着房地产投资已进入萧条期。乌市宏观经济长期稳定增长，周期性规律并不突出。预计2006年以后，乌市房地产投资将会逐渐恢复低速增长。

乌鲁木齐的房地产市场总的来说是不健康的。乌鲁木齐房地产市场的四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康，土地市场不健康，工业房地产市场则很不健康。在住宅房地产市场中，社会保障房的投资比重偏低。土地的市场化程度低，土地的实际价格低于经验价格。工业用地的价格过低，价格的增长过慢。

乌鲁木齐的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第28位，发展水平一般。市场体系方面，市场健全度上表现不错，排名第16位，黑市活动指数排名第22位。诉讼保障方面具有一定优势，诉讼保障指数排名第13位。政府规制方面，审批管制、垄断程度方面表现不佳，仅排名第27位和第35位，但价格管制和市场秩序较好，分别排名第6位和第12位。政府参与方面，公有制经济亦较为优异，指数排名第8位，但政府分配水平和政府服务能力上的表现不尽如人意，尚需加强。政府汲取规模占当地经济总量的比例偏大，政府汲取指数排名第31位。

本文摘自《中国城市竞争力报告 No.4》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布。其他媒体不得以任何形式擅自转载，否则将负法律责任。