（节选）
一 2003年北京市环境建设概况
城市环境对房地产市场的影响巨大，2003年北京市环境建设成果显著。
1.交通基础设施
按照北京市“十五”计划的要求，北京计划投资1800亿元建设现代交通体系，继续整改市区道路网络，完善快速干道系统。2003年，北京市全年交通基础设施建设从轨道建设、城市道路建设和城市交通枢纽建设等多个方面同时入手，完成投资超过207.82亿元。
北京轨道交通网是指由地下铁路及地上轻轨铁路组成的交通网线。根据《北京城市总体规划》的要求，北京市轨道交通网线的规划，调整到由13条线路和三条支线组成，线路总长度408公里。规划2005年轨道运营线路要力争达到138公里，地铁线网覆盖率达到13%，客运量达到7.64亿人次；2010年轨道运营线路达到200公里以上，地铁线网覆盖率达到20%以上，年客运量达到20亿人次以上。2003年北京市完成轨道交通建设投资84.54亿元，年内竣工的轨道交通线达到40公里。2003年1月城铁13号线全线通车，12月28日地铁八通线试运行，地铁5号线全长27.6公里，设22座车站，并引支线到奥体公园，2003年进展迅速。至年底北京轨道交通运营线路达到113.96公里，名列全国各大城市首位。
2003年北京全年销售汽车407649辆，比去年同期增长62.5%，至年底北京机动车保有量为200万辆。在道路建设方面，2004年1月1日北京五环路停止收费，六环路部分开始修建；西直门、东直门、动物园交通枢纽规模可观，六里桥交通枢纽开工建设；南中轴从前门至南苑三营门拓宽延伸，德外大街、莲花池东路西延、西外大街西延、马家堡西路、首体南路、朝阳北路、清华南路、南横街、枣林前街等十多条道路建成通车，完成改扩建城区道路32条；奥运地区道路也陆续开工建设，北辰东路、安立路、白马路、潮白河东、西堤路等项目前期工作按计划开展。
2.市政设施
北京市“十五”计划要求，2005年城市污水管道普及率达到85%，污水处理率达到90%，城市垃圾无害化处理率达到98%，垃圾的资源化利用率达到30%。2010年市区雨、污水管道普及率及污水处理率均达到90%以上。大量引进天然气，力争2005年天然气供应量达到30～40亿立方米/年，2010年达到50～60亿立方米/年以上。
2003年北京启动三大治污工程，投资19亿元，全年处理污水7500立方米，清河水质正逐步还清，每年80万吨城市污泥变废为宝。2003年完成吴家村、卢沟桥、小红门一期、清河二期等污水处理厂的建设；四环内九大垃圾山已被清除，计划2005年六环内消灭垃圾堆放点。
近年来电信业的高速发展，已经使得北京市固定电话普及程度和移动电话的发展水平接近发达国家水平。截止到2003年底2800台多媒体公用电话排列于长安街、崇文门大街、朝阳门大街、两广路等道路两侧，使北京的多媒体公用电话总数达到3000台，并设置了300台数字北京信息亭。2003年完成IC卡式公用电话22200部，全市总量达到66900部。
3.环境保护
北京以“办绿色奥运，建生态城市”、“新北京、新奥运”为目的，争取建成空气清新、环境优美、生态良好、人与自然和谐的生态城市。2003年北京从五个方面改善环境质量：第一，加强治理大气污染，重点解决汽车污染问题；第二，大力推进绿化隔离带建设；第三，加快城市水系综合治理工程建设；第四，加强对工业企业的排污治理；第五，大规模进行绿化建设，增加城区绿化面积。
2003年北京绿地建设500公顷，加快构筑绿色生态屏障。第一道绿化地区，范围包括中心建设大团和边缘建设集团之间及各边缘建设集团之间，2003年底已经建成125平方公里的绿地。2003年1月25日《北京市人民政府关于北京市第二道绿化隔离地区规划的批复》，范围为第一道绿化隔离地区及市区边缘建设集团外界至规划六环路外侧1000米绿化带，总用地面积1650平方公里，其中绿色空间总面积约1061平方公里，占总面积的64%，将温榆河和永定河绿色生态走廊与六环路绿化带构成的两个绿环，以及九片楔形绿色空间和五片组团间隔带构成的绿地系统确定为绿色限建区。近期目标到2008年，要严格控制该地区建设用地规模，实现城市重要生态廊带及楔形绿地的绿化，奠定绿色空间的总体框架，使绿化用地占绿色空间的比例达到10%。远期到2020年要通过政策引导，逐步实现城镇化，完成农业产业结构调整和零散农村建设用地的拆迁还绿。2003年6月元大都土城遗址公园建成，全长4.8公里，宽1309公里，含九大景区。2003年10月1日南中轴路、明城墙遗址公园二期的绿化建设以及地坛公园园外园的绿化工程竣工开放。
2003年10月转河整治工程完工，3.7公里长的河段设计了六道景观区。穿越京城的18条河道已有16条还清或正在治理。预计2005年实现三环碧水绕京城：第一环为故宫的筒子河，第二环包括昆明湖到玉渊潭的昆玉河、长河、转河、北护城河、南护城河及通惠河高碑店湖以上的河段，第三环水系主要包括北部的温榆河水系、东部的北运河和东南部及南部的凉河水系，上游莲花河和西三旗。
截止到2003年12月20日北京的“蓝天”比五年前多了119天。未来五年，北京对环保重点项目的投入将近1000亿元，北京的蓝天会越来越多。
总之，2003年北京基础设施建设和环境保护成就显著，对房地产市场的发展起了积极的作用。
二 2003年北京市房地产业总体运行情况
1.土地开发
从全市土地出让量情况来看，自1998年进入房地产低谷阶段以来，1999年土地出让量开始呈逐年增长的态势，2002年全市土地出让总量为3701公顷，比2001年增长44%，达到土地出让量的增长高峰期。2003年第一季度出让的土地达到了637公顷，较去年同期增长了241公顷；第二季度的出让总量达到766公顷，比去年同期增长了4%。初步估算，2003年上半年的土地出让量比去年同期增长50%。可见，2003年北京市的土地出让量，在2002年大幅增长的基础上又有了很大规模的提高。截止到2003年10月北京市累计完成土地购置费132.3亿元，同比增长40%；完成土地开发面积599.4万平方米，增长1.6倍。可见，北京市的土地出让总量进入了一个突发高峰阶段。
从出让土地的结构来看，无论是商业用地、工业用地还是居住用地都呈现上升的局势。居住用地一直占出让土地主要位置，约占土地出让面积的50%。从近一年的情况来看，商业用地、综合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的上升趋势。
根据停止协议出让的33号文要求，协议出让的项目需到房地局登记备案。截止到2003年10月从登记备案的总体情况来看，已经有立项和规划的成熟用地达到了将近9000公顷，这些项目还没有办理土地出让手续。
从土地出让的形式来看，通过公开出让的方式取得土地的比重逐年扩大。1995～1998年基本上每年只有一宗或者两宗土地是通过招标挂牌的方式出让的。2002年招标挂牌的土地已经达到43宗，发生了质的变化。2003年通过这种公开方式出让土地的数量也有大幅提高。
2.房地产开发投资
2003年北京市房地产开发投资始终保持平稳增长的态势。1～10月房地产开发投资额稳步增长，至10月全市共完成房地产开发投资840.96亿元，比去年同期增长19.5%，房地产开发投资总量仅次于广东省，居全国第二位。房地产开发投资增长率呈现逐月波浪下降的现象。
从投资结构来看，1～10月中北京市房地产开发物业中，增长最快的是办公楼，完成投资96.5亿元，同比增长了58.55%；而住宅投资完成462.19亿元，比去年同期只增长了3.7%，其中公寓别墅完成69.7亿元，增长18.4%。可见，2003年北京在房地产开发投资中，公寓、别墅、办公楼成为主要的投资增长点。从投资增长率来看，北京市商品住宅的投资增幅自2001开始快速下降，截止到2003年10月商品住宅投资增幅首次降至10%以下。其原因主要是质优价低的商品住宅供应充足，使北京商品住宅市场进入普通家庭购房的新阶段；另外，2001年商品住宅投资增幅达到61%，再加上2002年的商品住宅投资规模，市场需要一个消化的过程。
在房地产开发资金来源方面，1～10月北京市房地产开发资金共1475.22亿元，与去年同期相比增长61.11%。其中，国内贷款446.12亿元，同比增长74.72%；利用外资26.83亿元，同比增长184.82%；自筹资金279.89亿元，同比增长47.33%；其他资金722.38亿元，同比增长56.74%。可见，虽然外资引用量最少，但其增长最快，说明外商十分看好北京的房地产市场，为北京房地产业不断注入资金。自筹资金的增长率最慢，并且低于平均水平，说明北京开发商自身的资金实力不足，项目开发越来越依靠融资。从90年代初土地有偿使用开始，开发项目的融资主要以国有投资和外资为主。到目前为止，已经形成了国有资本、上市公司资本、民营资本和外商投资同台献技、百花齐放的局面，开发建设主体无论其投资结构怎样，均成立了较规范的股份制、有限责任制的企业运作机制。很多大的国有企业、上市公司、民营企业等，还构建了集团公司整体框架下各项目公司进行独立运作、独立承担风险的二级架构体系。
3.房地产开发建设
从施工面积来看，1～10月全市商品房施工面积7723.6万平方米，同比增长27.5%。其中，住宅施工面积增长了24.1%。低于平均增长速度；而办公楼施工面积增长48.3%，公寓别墅的施工面积增长53.3%，远高于全市平均增长速度。
从新开工面积来看，1～10月全市商品房新开工面积2370.2万平方米，同比增长24.4%。其中，住宅新开工面积增长20.8%，低于平均增长速度；公寓别墅新开工面积增长82.7%，办公楼新开工面积增长31.3%，高于平均增长速度。
从竣工面积来看，1～10月全市商品房竣工面积1059.8万平方米，同比增长41.2%。其中，住宅的竣工面积增长46.3%，略高于平均增长速度。
综合以上数据可以看出，2003年北京市房地产开发建设的重点物业为公寓、别墅和办公楼。同时，商品房竣工面积的增幅远高于新开工面积的增幅，说明2003年北京市商品房现房供应量不断增加，尤其是住宅的现房供应量增加幅度最大。
4.房地产销售
从房地产销售的情况看，北京市房地产市场明显处于景气状态。截止到2003年10月底全市累计竣工各类商品房1059.8万平万米，增长41.2%，销售各类商品房993.2万平方米，实现销售额478.9亿元，分别增长49.8%和53.5%，其中销售商品住宅939.3万平方米实现销售额428.2亿元，分别增长48%和51%。1～10月个人购买的商品住宅达896.98万平方米，增长49.8%，占商品住宅销售面积的95.5%。
从销售结构上看，2003年上半年共销售经济适用房和存量房（即二手房）283.7万平方米，占总销售面积的36.3%，其中二手房销售100万平方米，在交易的二手房中，二手已购公房占70%多，二手商品房占20%左右，二手经济适用房不足10%。
5.房地产价格
2003年1～10月北京市商品房平均销售价格小幅上扬。全市商品房平均售价为4822元/平方米，同比增长2.4%。其中，商业营业用房平均销售价格达到每平方米10394元，增长38.5%；办公用房为13880元/平方米，增长5.4%；住宅为4559元/平方米，增长2%。
2003年前三个季度北京市房屋销售价格指数基本保持不变；房屋租赁价格指数第二季度受“非典”影响，急剧下降，第二、三季度保持不变；土地交易价格指数第二季度上升，第二、三季度保持不变。说明北京市房地产价格比较平稳。
2003年上半年据北京市统计局统计，商品住宅销售按环路观察，分布在五环路和六环路之间的商品住宅销售面积最多，共销售了178万平方米，占总销售面积的31.1%，均价为3289元/平方米；而经济适用房和存量房的均价分别为2754元/平方米和3554元/平方米，均低于住宅的平均售价。
6.政策回眸
①6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号”文件)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。“121号”文件出台，降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些品质低的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。
②8月31日国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了“18号”文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。“18号”文件肯定了房地产市场的发展“对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。
③《物业管理条例》自2003年9月1日起施行。《条例》明确规定了业主大会为物业管理最高决策机构，并且强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。《条例》也第一次明确了业主与物业公司的主仆关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主可以依法索赔。
④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自6月1日起实行。该解释依据相关法律，结合民事审判实践，就关于商品房交易双方在合同中的权利责任做出了规定，为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件做出了指导，更有利于保护购房人，解释可以给房屋买卖双方在签订合同时提供一个标尺。
⑤2月28日，作为治理整顿土地市场秩序的重要环节，国土资源部发布了2003年“45号”文件，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。国土资源部又于9月17日下发一份通知强调，中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。
⑥《北京市房地产转让办法》自12月1日起实施。该办法着力解决房地产市场存在的面积纠纷、规划变更等五大问题。按建设部规定，商品房销售可在建筑面积、套内面积和套三种计价方式中任选其一，但按建筑面积销售时，有关房屋面积缩水的纠纷呈上升趋势，在市场调研基础上，有关部门出台了按套内面积销售的新规定。套内建筑面积，包括套内使用面积、墙体和阳台面积３部分，自己就可测量，既可避免开发商多算公摊面积等作弊行为，又能有效减少住房面积缩水、分摊面积不合理等纠纷。新办法还解决了规划变更问题，今后，凡新开发上市出售的项目，只要有人购买了房子，开发企业要调整规划设计时，就必须征得买房人的同意，然后报主管部门批准，否则将承担相应法律责任。在新办法中，还包括对房地产广告的规范，凡虚假广告，特别是涉及规划和房价两项条款的，卖房人除退房外，还要承担不少于一倍的经营损失；房地产销售中不应再出现不退还订金的现象；外地人在京买房的，自12月1日起，将享受和北京市市民同等待遇。最后，新办法还对按时交房、预售商品房的样板间、面积误差等做出相应的规定。
7. 2003年北京房地产业运行特点
①北京房地产业目前处于高速发展期，运行态势总体良好。受北京市2008年举办奥运会和首都率先实现现代化要求的影响，北京市房地产业依然存在较大的上升空间。北京市土地供应量在2002年大幅增长的基础上，2003年仍然保持高速的增长，反映北京房地产业正处于高速发展期。截止到目前，北京市的土地闲置和空置房问题并不突出，据北京市统计局统计，1～7月份全市商品住宅空置面积为653.1万平方米，同比减少110.1万平方米，下降了24.4%。从房地产销售的情况看，全市始终呈现供求两旺的局面，市场比较明显地处于景气状态，销售额和销售面积的全面增长也给开发商以继续投资的信心，目前北京有3000多家房地产开发公司在从事开发业务，预计将来会有更多的集团进入。反映了北京市房地产运行态势比较好。
②北京房地产开发进入成熟期。产品的性价比越来越好，同时开发利润逐渐摊薄，竞争越来越激烈，消费者购买的产品的质量和服务逐步提高。2003年北京市商品住宅投资增长缓慢，而商品住宅销售面积增长迅速，有利于减少空置面积，保持北京商品住宅市场的健康发展。
③北京商品住宅市场进入普通家庭购房的新阶段，商品住宅价格稳定。首先从总量上来说，质优价低的商品住宅供应充足，满足了普通购房家庭的需求。尽管2003年商品住宅投资额增幅减小，但是从2001年至今形成的1700多亿元的投资规模，将在几年内转变为巨大的建设规模和销售规模。其次从结构上来说，经济适用房.郊区商品住宅及二手房的供应比重越来越大，从整体上降低了普通家庭购房的门槛。
④2003年北京市房地产开发建设的重点物业为公寓、别墅和办公楼。2003年北京商品住宅投资增幅首次低于10%，主要原因是市场需要时间消化2001年起大规模的商品住宅投资。
三 2004年北京市房地产业发展展望
1.房地产业继续稳定发展
2004年北京房地产业应该继续稳定发展，主要体现在房地产业发展的宏观环境稳定有利。
①宏观经济环境。房地产行业的发展有赖于宏观经济的繁荣，1998～2002年北京市五年的国内生产总值年均增长10.5%，从而带动了办公、商业及居住等物业的投资和消费。2003年北京全市GDP达到3611.9亿元，比上年增长10.5%。其中，第一季度北京市国内生产总值同比去年增长12.7%，即使是受“非典”影响最严重的4、5月份，增长幅度也达到了12%和10.4%。全年来看，北京市第一产业实现增加值95.3亿元，增长3.3%；第二产业实现增加值1298.5亿元，增长11.9%；第三产业实现增加值2218.2亿元，增长10%。同时，2003年物价指数在连续下降较长时间的情况下，首次出现回升的势头，全年居民消费价格总指数为100.2%。
②居民收入。人们收入的稳步增长，为商品房销售提供了资金保障。根据《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，”十五”期间，扣除物价因素，城镇居民人均可支配收入应年均增长6%以上。据北京市统计局统计：2003年第一季度城镇居民人均可支配收入实际增长13.7%，1～4月份增长12.5%，1～5月份增长11.8%。即使在增长幅度最小的5月份，居民收入增幅也比目标增幅快了近一倍。
③政策环境。北京房地产业发展，关键在于住房潜在需求的释放。为此，北京市国土房管局等主管部门出台了一系列倾向于购房者的利好政策，对于促进商品住宅的销售起到明显的促进作用。2003年出台的政策主要包括：第一，为了促使北京商品住宅的销售，从7月15日起外省市个人在京购买商品房不再办理“批准手续”，凭自己的身份证和公安部门核发的暂住证即可直接购买，同时取消了3‰的手续费，因此对这一部分人群买房提供了便利。第二，北京市以人民政府的名义，为在北京市参加工作的外地人员申办居住证，为他们购买房屋提供方便。第三，7月15日以后北京市取消了在房屋买卖当中出具房产卖契的规定，这在一定意义上可以缩短办事时间，简化手续，推动市场快速发展。第四，发展北京测绘市场，北京除了18个区县的测绘部门又吸纳了6家有资质、有房地产测绘专业技能的测绘部门，开发商可以挑选自己中意的测绘部门，承接自己项目的测绘任务。这一举措将打破地域和部门限制制，只要有资质的测绘单位出具的测绘报告，都可进行确认。
北京市房地产市场的政策环境已经比较完善。
2.房地产存量市场将快速发展
北京存量房总计2.2亿平方米，230万套。其中商品房8000万平方米，80万套；公房1.4亿平方米，其中央产房5000万平方米，60多万套，预计七成的央产业主有上市意向。2001年北京全市二手房交易量仅5000套，2002年达9000多套，2003年上半年虽然有SARS的影响，但已经突破1万套。目前，北京房地产二级市场的供求比例约为1∶15。
2003年10月1日《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》开始实施，意味着中央在京单位已购公有住房有了上市交易的通行证，它将使北京市场上可交易二手房的可能数量增长一倍，并最终对二手房价格及市场格局产生直接影响。央产权房有三大特点：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，比市属公房房屋更新、户型面积更大、结构更合理多样，教育环境优越；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产权房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房条件的意愿强烈，央属单位职工相对而言教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。专家乐观估计，春节过后，央产房将大量进入二级市场；在转按揭业务逐渐深入开展的同时，一些中介公司推出的“卖旧买新”、“押旧买新”、“租旧养新”、“转按揭买新”等置业升级方案将促进住宅市场形成由低到高的梯级消费模式，同时，市场竞争的加剧将促进二手房市场的服务水平提高，居民购买二手房用于投资的比例加大，这些因素将导致2004年二手房的交易量大幅上升。
3.中低收入家庭的住房问题将进一步得到改善
北京市政府高度重视中低收入人群住房状况的改善，并加大政策倾斜的力度。
①开辟多条途径，解决最低收入人群的住房问题。2002年底北京市国土资源和房屋管理局、北京市财政局、北京市民政局、北京市住房资金管理中心联合下发了《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》，以申请租金补贴还贷的方式，为本市最低收入家庭解决住房问题开辟了一条新途径，2004年相当一部分最低收入家庭可以依据此通知解决自己的居住问题。
②政府在继续加大经济适用房建设规模的同时，对经济适用住房的购买审核程序、购买对象、购买标准、超标准购买及经济适用住房的价格制定等多方面进行了规范，更有利于普通百姓购买经济适用房。
③2002年底北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房的契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房的，就能够享受到减免契税的待遇。有关部门于2003年1月又出台了降低住房公积金贷款利率的新措施，同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用等级的措施，并给予AAA级申请人贷款额度可上浮30%，并只交纳95%的担保服务费的优惠。
4.商品住宅投资增幅将有所回升
在经历了2003年商品住宅投资增长的低潮以后，2004年商品住宅投资增幅会有所回升，因为来自以前年份的大幅投资增长将在2003年得到充分的消化。但是2004年的商品住宅投资绝对不会反弹到1999年和2001年分别增长40.8%和61%的程度，因为这两个年度分别有两个重大的利好消息:一个是取消福利分房;一个是申奥成功。从目前情况分析，2004年不会出现类似的重大利好消息。而且，北京市央产房的上市将会加大住宅的供给，对商品住宅投资产生冲击。
5.房地产价格将继续稳定在2003年的总体水平
2003年北京市房屋销售价格指数基本保持不变，2004年北京市商品住宅价格也不会大幅上升。这是因为，低价商品房的大量出现，将拉低商品住宅的均价。低价商品住宅主要包括经济适用房、五环以外的郊区供应项目和丰台区住宅项目。2004年低价商品住宅仍将保持大量供应，同时存量房上市数量增大，会使房地产价格继续稳定在2003年的总体水平。
（作者单位：清华大学房地产研究所）
中国网2004年9月8日
