2005年上海房地产市场宏观调控已初见成效，但政策效应还没有完全释放和显现。其表现一是成交量依然维持在较低的水平。据上海有关部门最新公布的数据，在1~11月商品住房2461万平方米销售面积中，只有1608万平方米是市场化商品住房；二是房价涨幅仍在高位徘徊；三是上海房地产市场存在的问题，如供给结构矛盾等还没有显著改善。因此，2006年宏观调控仍是上海房地产市场发展的主基调。

1. 2006年上海房地产市场影响因素

（1）政策变动难以预料。2005年各项宏观调控政策正在实施，但收效还没有完全显现。虽然建设部有关领导已经表示，不再出台新的调控政策与措施，要有区别地对待各地市场，但是，调控效果是由中央来评判，不是上海市政府能左右的。假如中央对上海房地产市场的调控效果不认可，难保不会有新的措施出台，这对上海房地产市场是一个不确定因素。

（2）房地产金融创新有利市场发展。一是房地产金融创新即将在2006年初推出，试点推出的住房抵押贷款证券化，将改变我国单一支撑的住房金融模式。住房抵押贷款的推出，实质是通过资本市场开辟新的融资渠道，有利于分散和转移银行信贷风险。二是在严格控制了半年之久的个人住房信贷后，银行系统已有意放松个人住房信贷，有利于促进住房消费。三是2006年底放开外资银行经营人民币和零售业务，对房地产金融市场将带来新的住房金融产品和服务创新，对房地产业发展将带来积极的作用。

（3）汇率小幅变动对市场影响小。2005年人民币对美元汇率已有升值，并且建立了一揽子外汇比对的变动机制。但近期要求人民币继续升值的压力在加大。估计2006年政府不会对人民币汇率有较大幅度的升值。根据新的汇率变动机制，汇率也会根据市场综合因素自动微调。因此，人民币汇率的小幅变动不会对2006年上海房地产市场产生大的影响。

（4）利率变化是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。继2004年10月加息后，2005年3月央行取消了实施多年的个人房贷优惠利率，其实质可以看作是加息。经这两次利率调整后，对上海房地产市场已有明显反应，个人住房提前还款大幅度增加，对银行信贷产生了一定冲击。利率上调对住房需求会产生抑制作用。这两次利率的变动都因针对房地产业而起，2006年为进一步调控房地产市场，不排除再次加息的可能。但是当前中国经济的主要问题是消费不足，刺激与提高消费升级是2006年经济工作一项政策，在这一情况下，加息的可能性不大。

（5）住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房价格快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。

（6）商品房供给大于需求将成定局。2006年上海商品房供求关系将出现供大于求的局面。从供给上看，2003年和2004年批租土地上新建的商品房将在2006年集中大量推出。在需求上，消费者普遍的观望和房价大幅下降预期的气氛浓厚，有效需求不能有效放出。在供给结构上，2005年上海安排了二个1000万平方米的配套商品房和中低价普通商品房，一是程度上改善了2005年的住房供应结构，虽然2006年还有其中的剩余部分上市，但是如果政府对中低价商品房没有进一步的安排的话，供给结构矛盾会重新出现。上海房地产市场商品房供大于求的局面已不可避免。

（7）商品房价格增幅继续下降。在供大于求的局面下，加上宏观调控政策效应的进一步释放，预计2006年上海商品房价格增幅在总体上将继续下降。至少要到下半年才能企稳。区域市场和分类物业市场的价格分化将更为明显。市中心区，由于土地供给量有限，价格仍会居高不下；市郊区和县由于新建商品房集中上市，价格会继续进一步回归。从分类物业来看，由于严格控制别墅开发，从长远和总体来说，别墅将逐渐成为稀缺商品，其价格会进一步上扬；高档公寓主要集中在市中心区，价格抗性较好，大幅下跌的可能性不大；地段、品质、环境一般的物业价格会有较大波动。

（8）经济持续稳定发展支持上海房地产业。上海经济已经连续10余年保持着快速发展，经济结构和产业调整也已取得了很大进步，经济基础和实力继续增强。据国家统计局评价，2004年度上海城市综合实力居全国之首。2006年上海将按照党中央关于经济建设方针，继续保持稳步的发展，要在发展节约型经济和营造和谐社会上有长足的进步和发展，大力发展现代服务业，进一步调整经济结构和产业结构。上海社会经济发展的态势，为上海房地产业的发展创造了良好的基础和环境，应该对上海房地产业的发展起支撑作用。特别是2010年上海世博会建设将于2006年全面启动，世博会效应将推动上海国民经济和房地产业的发展，也许会成为上海房地产业经调控后再次起飞的契机。

2. 2006年上海房地产市场走势是在收缩中保持稳定，在稳定中发展

在宏观调控下2005年上海房地产市场平稳地发展，成交量维持在2004年的水平上下，交易价格的增长速度已得到控制，宏观调控政策效应将在2006年得到进一步体现。预计2006年，上海房地产市场将继续有适度收缩，但总体上保持稳定，不会出现大起大落。上半年，市场将继续运行在迷茫中，进退两难，等待观望仍是主要气氛，成交量将继续萎缩，价格仍运行在下降通道中，但下跌空间逐步缩小。然而市场是在等待与迷茫中恢复的，如果措施得当，加上上海市场的巨大容量和坚实的经济基础，以及世博效应的推动，下半年房地产市场有望有所作为。

（作者：刘福长　上海社会科学院房地产研究中心）

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。