房地产投融资存在的问题

1.房地产投资存在的问题。

2003年以来，房地产业宏观调控一直在持续，成效最为明显的是房地产投资速度得到了有效控制。2005年房地产开发投资增速为19.8%，低于同期城镇固定资产增速7.4个百分点。房地产开发投资存在的问题主要表现在以下几个方面：

（1）投资结构不尽合理，主要表现为经济适用房投资呈下滑趋势。

（2）部分省、市房地产投资增幅居高不下。

（3）房地产政策有待进一步完善，如出台引导房地产企业向中低价位住房投资的政策。房地产企业经营目标是（获得）利润最大化，这是无可厚非的，没有一定的政策环境，经营者会把资金投向回报率更高的产品上。我国房地产企业发展不均衡，多数企业自有资金比例过低，在现阶段供求偏紧的状况下，房地产企业只能以“建-卖”方式经营，较少考虑“建-租”形式。要改变这种情况需要出台相应的政策措施。

（4）投资增速减缓，在某种程度上增加了供给压力。在GDP持续增长、城市化进程加快、人民生活水平不断提高导致住房改善需求增加的状况下，住房投资适度加速增长是必要的，也是适合我国国情的。我国是发展中国家，居民住房问题的解决不可能一蹴而就。在这个过程中，首先满足的是中高收入人群，低收入者住房问题的解决是还需要财政支持。此外，居者有其屋，不一定是居者买其屋，居者租其屋也是解决住房的一种形式。

2.房地产融资存在的问题

房地产与资金关系密切，没有资金就没有房地产这种说法就说明了两者是不可分割的连带关系。在连续紧缩银根的状况下，资金是制约房地产企业发展的瓶颈。房地产企业不仅融资成本上升，多数企业依靠银行融资的方式在以较慢速度改变。2005年房地产融资存在的主要问题：

（1）金融市场环境有待进一步改善。在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式。

（2）政策环境需进一步优化。近几年，对房地产企业直接融资出台了相关政策，这些政策主要有利于大型资质级别高的房地产企业，基本不适合中小房地产企业。直接融资的一些产品，由于政策滞后，只能曲径通幽。

（3）企业自身环境阻碍融资。2005年房地产企业自有资金比例为18.7%，同比上升2个百分点，与银行贷款要求的比例有较大差距。大型综合性房地产企业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。

2006年形势判断及对策建议

2006年作为“十一五”规划的启动年,是全面建设小康社会承上启下的关键时期。对于房地产业来讲，房地产宏观调控会持续下去，并逐步完善、细化相关政策。

1.投资增幅略有回升

2005年房地产市场宏观调控已经取得了一定效果，但影响房地产市场持续健康发展的因素并没有完全消除，2006年要继续贯彻落实2005年出台的各项调控措施。2006年国民经济继续保持平稳发展，房地产投资增幅比2005年略有上升，预计保持在20%左右。其中，中低档住宅投资增幅会有所提高。从全国东、中、西三大区域看，房地产投资会继续投向中西部地区。

2.直接融资渠道将逐步拓宽

2006年要进一步规范和完善房地产信托融资方式，针对房地产信托业务出台相应政策措施。此外，2005年央行推出的短期融资券，发行了1338亿元，房地产企业并没有获得此项业务。2006年具有一定规模和经营业绩良好的房地产开发企业可能有机会通过这种直接融资方式融资。数据来源：中国债券网，www.chinabond.com.cn.2006年房地产直接融资产品创新会呈现多样化，以此来满足房地产企业的融资需要。由于人民币存在升值预期，部分外资有可能进入房地产市场。

3.银行信贷仍是融资主渠道

2006年，在房地产开发资金来源中仍以银行信贷为主。房地产信贷政策会延续2005年的“区别对待，有保有压”的政策，个人住房信贷政策可能会出现松动。尽管直接融资渠道拓宽，但银行信贷仍是房地产企业融资的主要方式。为此，需要加强房地产信贷管理，防范银行信贷风险。（作者：尚教蔚）

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。