1.房地产开发资金东部地区占绝对优势，中、西部地区增速在高位运行

2005年，从区域看，东、中、西部地区房地产开发资金分别为15115亿元、2970亿元和3093亿元，东部地区占绝对优势，所占比重分别为71.4%、14.0%和14.6%，东部地区所占比重同比下降1.2个百分点，中、西部地区同比分别上升0.5和0.7个百分点（见图6）。增长速度东、中部地区与全国增长趋势一致，先高后低，呈下降趋势，东部地区增速低于全国，中部地区增速在高位运行，全年平均增速在32.6%，西部地区增长速度1~2月最高为41.3%，1~3月最低为22.7%，以后逐步上升，全年平均增速27.9%，高于全国同期水平。

2.房地产开发融资仍以银行信贷为主

2005年1~12月房地产开发资金来源包括：国家预算内资金（12.5亿元）、国内贷款（3835亿元）、债券（5.6亿元）、利用外资（252亿元）、自筹资金（7039亿元）及其他资金（10035亿元）。

其中，国内贷款为3835亿元，同比增长21.4%，增幅比2004年上升20.9个百分点。1~12月房地产开发资金来源中，国内贷款增幅出现起伏（见图8），1~2月为8.0%，1~4月上升到12.3%，1~5月下降为8.7%，1~6月降为4.3%，1~7月开始上升。2005年国内贷款占房地产开发资金总量的18.1%，比2004年减少0.3个百分点。房地产开发资金国内贷款主要集中在东部地区，占总量的78.0%，这与我国房地产市场发展相一致。值得注意的是，东部地区的北京和上海两地国内贷款占总量比重达30.2%，占东部地区国内贷款比重的38.8%。北京、上海、浙江和江苏四省市国内贷款则占全国的51.1%，占东部地区国内贷款的65.5%。北京（677亿元）和上海（483亿元）均超过中西部贷款总额。

其他资金比重有所下降，比2004年下降2.5个百分点，其中定金及预付款同比增长4.8%，比2004年下降39.6个百分点，所占比重由2004年的43.1%下降到2005年36.6%，减少6.5个百分点。自筹资金所占比重比2004年上升2.9个百分点，其中自有资金比重由2004年的16.7%上升到2005年的18.7%，增加了2个百分点。2005年，债券总量有所突破达5.6亿元，是2000年以来最高，同比增长2852%。

以上数据表明，2005年针对房地产业的宏观调控已初见成效，但拓宽房地产直接融资渠道，实现房地产融资多元化还任重而道远。据央行《2004中国房地产金融报告》显示，房地产开发资金来源中，自筹资金间接来自银行，即自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中70%来自银行贷款；定金及预付款中有30%来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，因此房地产开发对银行信贷依赖度过高状态短时间难以改变。

3.房地产信托快速发展

我国房地产企业主要采用银行信贷融资方式，使房地产业成为与银行业高度依存的一个行业，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发［2003］121号），对房地产开发企业的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。2005年，在金融政策和环境较少改变的情况下，房地产信托呈现快速发展态势，信托品种及规模迅速拓展，据不完全统计，2005年，发行房地产信托121只，募集资金157亿元，同比增长11.0%和28.7%。发行数量和规模均为2002年以来最高。2005年，由于“212”文件的出台，原有的抵押式贷款和财产信托转让受益权等受到限制，进而出现了以股权投资和债权融资为代表的房地产信托创新产品，使房地产信托产品呈现多元化态势，主要有资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。 （尚教蔚）

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。