一、2005年北京土地市场调控

北京市在2005年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。

（一）出台国有建设用地供应办法及其配套政策

为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，2005年北京市出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，及其配套政策，包括《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》。《国有建设用地供应办法》自5月1日起施行着力调整国有建设用地的供应现状：用“年度供应计划”来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题；规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；分不同用途，采取不同的土地供应方式；未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应；因单位搬迁、撤销及其他原因停止使用土地的，由政府无偿收回划拨土地使用权，纳入政府土地储备；划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设，需改变现状土地用途进行开发建设的，可经北京市政府批准转让他人开发建设并按照市场价补缴土地出让金；对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，要在招标、拍卖或者挂牌等方式在土地交易市场公开交易。《办法》还规定由政府统一组织土地一级开发。

（二）颁布执行2005年度土地供应计划

土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。2005年北京市首次编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，一是从严控制总量，加强计划管理；二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地；三是优化建设用地供应结构；四是调整用地布局；五是严格土地供应方式。

在供应结构方面，优先保证奥运工程、交通基础设施、危旧房改造和园区产业用地需求。按照“适当控制总量、加快调整结构、着力挖潜改造”的原则，加大酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心等五类项目用地的空间布局调整力度。

在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市“二元”结构问题。（1）重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设土地供应；（2）四环以内不增加新的经济适用住房项目用地供应；（3）二环路以内不新增住宅商品房项目用地供应；（4）中关村高科技园区核心区、中央商务区两个“中心”区不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心等项目建设用地供应；（5）符合土地集约利用指标的优势产业用地，全部集中于工业园、科技园、开发区等各类园（区）内。除重大、特殊项目外，一般不在开发园区外单独选址，鼓励其按产业类别和技术层次向开发区集中，但对于开发园区外符合土地利用规划和城市总体规划的工业用地区域，仍可依法供应工业用地。

在供应方式上，严格控制划拨用地范围，符合《划拨用地目录》和《北京市实施〈划拨用地目录〉细则》方可划拨；鼓励自来水、燃气、热力、污水处理、收费公路等有合理收益和投资回收能力的经营性基础设施项目以有偿方式取得土地使用权；充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用，商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让。

2005年度土地供应计划的颁布执行增加了土地供应的透明度，为投资者理性决策提供了参考依据，强化了土地供应与国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划衔接。同时，土地供应计划建立了土地供应项目筛选的评价标准和计划执行机制，使土地供应政策更好地得到落实。

通过执行计划，控制了土地供应总量。根据国家2005年宏观调控目标，北京市2005年土地实际供应总量6384.4公顷，控制在了计划供应量6500公顷的范围内，基本实现了土地供应总量目标。同时，体现了城市总体规划的空间布局要求。计划按照四类城市功能区定位，突出各区县与其所承担的城市功能相一致的土地供应。二环内不再新增住宅商品房土地供应、四环内不再新增经济适用住房土地供应等政策导向作用明显，中心城的土地供应得到有效的调控。重点发展的新城土地供应，特别是基础设施建设先行得到有效保证。

（三）加大清理闲置土地力度

为充分发挥土地资源参与经济宏观调控“闸门”的作用，节约、集约利用土地，确保经济建设用地需求，按照国务院、国土资源部、北京市委、市政府的要求，北京有关部门采取措施加大国土资源管理工作力度，清理闲置土地。市国土局于8月和10月对45宗地块的土地使用权正式公告收回，用地面积约67公顷、规划建筑面积309万平方米。这些闲置项目违反了土地供应合同，不能如期正常开发实施建设，违约欠缴政府土地出让金，扰乱房地产秩序。闲置地收回行动维护了法规、规章的严肃性，维护了市场秩序，在业内引起了较大反响。

二、2005年土地市场分析

（一）土地供应2005年全市土地实际供应总量6384公顷，为年度供应计划的98%，已办理完用地手续的4664公顷，其中有偿出让面积为1774公顷，划拨用地面积为2890公顷。土地交易市场共成交土地50宗，土地面积357公顷，规划建筑面积452万平方米，成交价款约118亿元。

（二）土地交易市场

1.交易量下降

2005年北京市土地交易市场成交地块50宗，土地面积357.39公顷。与上年相比，地块减少了39宗，面积减少了180.53公顷，面积下降了33.56%（见表1）。2005年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，但不能由此得出土地供应量不足的结论。因为土地供应有一个时间段的问题，也就是什么阶段可以称为土地供应？在过去协议出让时期，在立项或规划阶段就明确了房地产开发主体，这时土地事实上已经形成了供应；如果以签订土地出让合同为基准，由于协议出让的土地主要是“生地”，则土地在实施土地一级开发以前就形成了供应。但是北京在2004年末实行经营性土地“熟地”供应政策后，土地必须具备通平条件才能供应。一些处于一级开发阶段的土地不能成为实际供应量，而这类土地在协议出让时期都属于已供应的土地。因此可以说，由于政策和统计口径的原因，使得一部分土地“延迟”了供应。另一方面，恰恰是在实行了“熟地”供应政策后一年多，征地拆迁的难度越来越大，土地一级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。

2.供应时间波动

从土地成交的时间看，2005年前9个月每月成交量均在5宗以内，基本平稳。10月和11月没有成交。12月突然放量，连续推出两批，共成交23宗，占当年交易数的46%。

2005年土地成交量虽然比上一年度减少了33.56%，但是117.5亿元的成交金额与上年基本持平，微涨1.91%。平均土地价格为3288元/平方米，比上年增长53.39%；平均楼面地价为2600元/平方米，比上年增长37.43%。自2002~2005年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%、6.98%、37.43%，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价复归趋势。

4.市场竞地相对平稳

总体而言，市场竞争局面平稳。全年50宗地块有33宗以底价成交，只有17宗土地高于底价成交，并且其中有10宗地块的增值幅度在10%以内，只有5宗增幅在50%以上，显示市场竞争并不像一般人想像或媒体报道的那样火暴异常（见表2）。但是由于市场供应总量减少，客观上形成了地块的供应量、区位、规划用途和规划面积等因素相对不足的局面，同时一些土地储备量较少的开发企业急于拿地，使得对个别条件较好地块的竞争非常激烈。12月5日密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地以2300万元成交，期间经过了64轮竞价，超出底价679万元，增幅达42%；通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地以4.08亿元成交，也经过了64轮竞价，超出底价2.8亿元，增幅达230%，创出当年增幅之最。海淀区清河镇住宅及配套用地以25.65亿元成交，超出底价8.66亿元，增幅51%，夺得“地王”称号。

5.相对集中交易区域

从区域分布看，城八区土地供应集中在丰台、海淀、朝阳；远郊区县土地供应集中在顺义、密云、怀柔。丰台区成交72.82公顷，占全市当年成交量的20%。

6.成交用地以居住用地为主

从土地用途看，居住用地供需两旺，成交约278公顷（含居住兼容配套公建类型的用地），占全年成交量的78%。商业金融服务用地次之，成交约35公顷，占全年成交量的10%。其余为综合科技贸易、公共设施等用地。用途结构偏向居住，一方面说明住宅需求依然旺盛，开发商对住宅项目依然情有独钟。另一方面，也反映了当前用地结构不尽合理。政府在供地时应考虑综合平衡，适当调整不同用地类型的供应量和上市节奏，以免出现用地结构和投资结构的失衡以及未来居住、交通、就业等等一系列问题。

三、2006年北京土地市场形势前景

（一）继续加大闲置地清理力度

2006年1月13日北京市发展改革委、市规划委、市建委、市国土资源局在《北京日报》上发布公告，在2005年依法解除国有土地使用权出让合同，收回国有土地使用权的基础上，对北京摩根投资有限公司摩根中心项目、北京超越房地产公司超越欣园住宅小区、北京太平洋房地产公司太平洋城、东润房地产公司东润大厦及王府井H1地区控规调整论证等5个项目取消相关的立项批复文件、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等批准文件，并依法对有关项目进行审计。新年之初就采取强硬措施，显示了政府收回闲置土地的决心。同时，北京市国土、发展改革、规划、建设等部门已开始着手对全市闲置土地基础情况进行调查摸底工作。上述情况表明今后政府将会继续保持高压态势，防止出现土地闲置和土地资产的浪费和流失，维护法规的严肃性和市场秩序。

2006年北京市将继续加强统一、有序的土地市场建设，深入开展土地市场治理整顿，严格执法、严肃查处各种违法违规行为，土地市场会更加规范。

（二）土地供应充足，政策导向明显

1.土地供应量充足

从已供应土地情况来看，2002～2004年北京市经营性土地供应数量近1万公顷，其中用于商品房建设的土地约8000公顷。根据北京市建委统计，这三年完成的商品住宅建筑量近5000万平方米，按1∶1.5的平均容积率匡算，使用了约4000公顷土地。据此推算尚有约4000～6000公顷土地未得到有效的开发利用。在政府加大清理闲置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。

从土地供应的前期手续来看，自2004年9月底～2005年9月底，北京市有关委办局共召开7次“土地储备入市交易联席会”，有400多个项目逾6700公顷土地通过了联审。其中，直接入市项目有141个、924公顷，一级开发项目有135个、3746公顷，符合458号文件的项目有89个、1580公顷，危改项目50个、521公顷。这些项目正处于征地、拆迁等审批环节，是今后几年建设用地供应的重要来源。

从正在制订的土地供应计划来看，2006年度计划安排土地供应总量预计将达6500公顷左右，与上年度持平，基本能够满足全市经济社会发展的用地需求。

2.土地供应政策导向作用加强

在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。

在土地供应结构上，按照推进产业结构调整和增长方式转变，发展高端产业的思路，将支持现代服务业、高新技术产业、自主创新体系建设和社会主义新农村建设的土地供应，支持都市型现代农业、循环经济和现代制造业的土地供应，积极引导适度调控房地产业用地。

基础设施用地，除了确保奥运、铁路公路等重大建设项目外，还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程”、新城基础设施建设等项目。工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。

经济适用住房建设用地将得到重点保障，供应量可达到200多公顷，加上2005年近300公顷的供应量，将有500多公顷可建设面积。在经济适用住房的区域分布上，根据有关部门的政策，将向城市东南和南部倾斜，优先支持有轨道交通的新城建设经济适用住房。由于城市化建设进程不断加快，以及国家政策变化等原因，取得土地及拆迁安置的成本越来越高，北京市今后在城区东、北、西四环路以内，南三环路以内地区不再安排经济适用房建设项目。东南和南部地区将是重点建设区域。在销售对象上，经济适用房将采取定向供应的方式，提供给城区古都风貌保护拆迁、“城中村”拆迁和部分被征地农民等符合条件的人员居住。对于不符合上述条件的人员来说，这也意味着经济适用住房门槛提高了。

住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持王府井等商业街改造、社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。

（三）土地成本有所提高，价格基本稳定

受到政策影响，2006年北京土地开发成本有可能继续上升。2004年7月1日北京市正式实施了《北京市建设征地补偿安置办法》（148号令），与1993年实施的《北京市建设征地农转工人员安置办法》（16号令）相比，提高了建设项目征用农村集体土地补偿标准，对被征地农民实施“逢征必转、逢转必保”。为应转为城市居民的农民办理农转非手续，用安置费上缴各项费用，纳入城市社会保障体系；将超出劳动年龄的老人及残疾人员（简称超转人员）纳入城市民政保障体系；对被征地地上物（如房屋、青苗）也相应提高了补偿标准，同时，颁布了最低补偿标准。由于征地费用的上升，以及拆迁难度加大，土地成本不可避免地会有所增加。

另一方面，将要实行的土地一级开发招标投标制度有助于降低土地成本。按照新的建设用地供应办法和土地储备开发办法，今后北京市实施土地储备开发主要有两种方式，一是由土地储备机构负责实施；二是通过招标方式确定房地产开发企业作为土地一级开发的实施单位。土地储备机构委托一级开发公司来进行管理，开发管理费用不高于土地储备开发成本的2%；招标实施土地储备开发的，开发企业的利润率不高于预计成本的8%。目前有关土地一级开发招标投标的管理办法及其实施细则正在制定当中，努力降低开发成本是其目标之一。通过招标投标的方式，将促使开发企业在满足工程质量、进度等前提下，尽量通过提高管理水平、节约开支等方式获取适当利润，这有助于降低土地开发成本。

土地成本既有上升的因素，也有下降的因素，结合2006年土地供求的态势来分析，土地供应方面，供应量较为充足，需求方面，由于临近奥运，奥运场馆周边及城区内工程建设可能会受到限制，以及开发商对奥运会后的形势判断不一致，新上项目的意愿有所下降，对土地的需求可能会下降。预计2006年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。（作者：曲波）

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。