2005年是我国对房地产市场实行宏观调控全面深入的一年。3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》要求：“要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。”4月27日，国务院常务会议提出的“新八条”指出：“二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。”4月30日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》再次提到“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。在2005年的土地参与国家宏观调控的过程中，通过调控土地供应和土地价格来控制房价，是今年宏观调控的一个重要举措。到2005年末，除北京、广东等少数地区由于种种原因房价继续保持较高增幅以外，全国大多数地区(包括上海和浙江等热点地区)房价增幅已显著回落。

一、城市地价总体情况

根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析，2005年第四季度我国主要城市地价状况如下：

1.总体情况

2005年全国主要城市地价总体水平为1251元／平方米，与2004年相比，增长率为4.44%。2004年全国主要城市地价总体水平为1189元／平方米，增长率为6.08%，同期相比，2005年地价增幅下降1.36个百分点，与去年同期相比变化较大。2005年度商业、居住、工业地价水平分别为2062元／平方米、1232元／平方米和492元／平方米，增长率水平详见图1。

2.全国分区情况

2005年第四季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1350元／平方米、1101元／平方米、1663元／平方米、1243元／平方米、1280元／平方米和802元／平方米，与2004年相比，增长率分别为3.86%、4.31%、2.61%、7.00%、6.00%和4.11%。

2005年全国城市地价增长率最高区域为中南区域，最低区域为东南区域。各区域地价增长率依次为，中南区域、西南区域、东北区域、华北区域、西北区域、东南区域。2005年全国各区域城市地价变化情况。

3.重点地区情况

2005年度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2010元／平方米、1477元／平方米和2129元／平方米。与2004年相比，增长率分别为2.21%、4.17%和5.92%。

4.各有关城市情况

2005年全国地价最高的城市为北京市，2496元/平方米，最低的城市为乌鲁木齐市，518元/平方米。地价综合水平排在前面的城市依次是北京市，2496元/平方米；上海市，2277元/平方米；南京市，1922元/平方米；杭州市，1827元/平方米；成都市，1751元/平方米；天津市，1720元/平方米；广州市，1562元/平方米；重庆市，1525元/平方米。

2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16％；长沙，11.44％；广州，8.18％;乌鲁木齐，8.12％；天津，7.24％;南昌，6.83％;武汉，6.81％。2005年1～11月商品房销售价格涨幅较高的为呼和浩特（13.6%）、深圳(11.1%)、济南（7.9%）、成都(7.7%)、北京（7.6%）、重庆（6.6%）、沈阳（6.4%）等城市，年度地价增幅水平低于1～11月商品房销售价格增幅。

二、城市地价变化情况

2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平,低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。

1.从总体趋势上看，全国主要城市地价水平继续保持增长趋势，地价增速减缓

2005年全国城市地价水平略有上升，全国城市平均综合地价由2004年的1198元/平方米上涨至1251元/平方米，增长了4.44％，地价增长率与上年相比下降了1.64个百分点，全国地价水平逐渐趋于稳定，增幅小于前两年水平，增速放缓。

2.从主要分区上看，主要地区和重点地区城市地价变化出现新的态势

2005年全国主要区域城市地价水平变化反映出高价位区域与低价位区域低增长率，而中价位区域则增长率相对较高的特点，初步表现出东部地区土地市场发展基本趋于成熟，中部地区土地市场正处于成长期，西部地区有待发展的基本特征。各区域地价增长率与2004年相比有较大差异。其中，中南和西南区的综合地价增长率最高，分别达到7.0％、6.0％；华北区和西南区地价增长率次之，分别为3.9％、3.2％；东南区和西北区地价增长率最低，分别仅为3.2％和2.61％。由此可见，地价增长率最高的地区，既不是地价水平较高的东南区和华北区，也不是地价水平较低的西北区和东北区，而是地价水平居中的西南区和中南区，这两个区域的地价变化趋势成为全国地价增长的新亮点。而地价基数较大的东南区地价增长幅度已逐渐趋于稳定，地价水平最低的西北区，仍然保持低地价、低增长率的变化趋势。

就重点区域而言，三大重点区域的综合地价水平均高于全国平均水平。从地价增长情况来看，长江三角洲地价增长率远低于全国4.44％的平均增长率，只有1.91％，比上年同比下降了1.68个百分点，是三大重点地区中涨幅最小的地区。

3.从分用途上看，2005年商业用地地价增长速度较往年有所降低，居住用地涨幅比去年有大幅度降低，涨势回落，工业用地地价涨幅提升

2003～2005年全国商业地价增长率分别为6.52％、6.67％、3.70％；居住地价增长率分别为5.07％、8.94％和5.67％；工业地价增长稳定，分别为2.39％、1.92％、2.37％，2005年有所回升。

4.从时段上看，全国主要城市地价年内前三季度平均增长率呈下降趋势，第四季度增幅为全年最高

2005年季度地价变化受宏观调控政策影响较大，全国主要大城市综合地价季度平均环比增长率基本为1.05％。其中第一、二、三季度增幅逐渐降低，依次为1.21％、0.92％、0.67％，四季度地价平均增长率上升为1.42％。

三、土地市场宏观调控政策影响分析

2005年土地政策参与国家宏观调控的力度进一步加大，土地调控政策的导向更加强化了有效供给的实现，从政策趋向上调控政策显现出了需求导向的特点，更加关注对需求行为的调节。从结果上看，有效地实现了政府对市场供地总量和结构的调控意图，各地居住类房地产产品供应量增加，其中普通商品房和经济适用房的建设面积和竣工面积都有明显增长，有效缓解了住宅市场供需的总量和结构性矛盾，抑制了房价的过快增长。

1.严格控制土地供应总量，优化房地产开发用地供应结构

2005年强化调整土地供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房的土地供应，以改变住房供应的产品结构，稳定住房价格。在此政策推动下，各地普通商品住房和经济适用住房的土地供应占住房用地的比例，比2004年有了明显提高。根据对全国建设用地供应情况的监测结果，2005年上半年房地产开发用地供应24052公顷，比去年同期下降24％，土地供应的“闸门”作用得到充分发挥，房地产开发土地供应总量得到了有效控制。全国房地产开发用地供应中，普通商品住宅用地供应11747公顷，经济适用住房用地供应2553.16公顷，其他住宅用地供应2744公顷，中低价位住宅用地供应占房地产开发土地供应的比例由去年同期的67%提高到71%；第二季度普通商品住宅用地供应量为6510公顷，比一季度增长25%，经济适用住房用地供应1562公顷，比第一季度增长58％，供应结构得到进一步优化。

2.加大闲置土地清理力度，引导土地节约利用

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。

3.加强城市地价动态监测工作和土地市场制度建设，强化信息披露力度

为了增强政府调控土地市场的能力，及时准确掌握土地市场动态，2005年各地相继部署了全主要城市和地区土地市场动态监测和地价动态监测信息系统建设工作。中央国土资源管理部门通过网站、媒体发布了2005年土地出让计划，定期发布城市地价动态监测报告，及时更新土地市场交易情况，使广大消费者及时了解地价、房价的变化情况，引导理性决策。

总体上看，在中央和各地各项调控措施的作用下，土地市场正在发生积极的变化，市场配置土地资源的程度进一步提高，土地供应总量得到有效控制，土地供应结构有所调整，闲置土地的处置力度进一步加大，地价增幅继续减小，土地供求关系有所改善。受房地产市场观望气氛影响，一些地方房地产开发对土地的需求开始下降。如浙江、江苏、湖北、甘肃兰州等出现了土地流拍或流标、在规定时间未成交的现象。一些地方政府对此表示出担忧的心态，认为是土地市场疲软的表现；有些城市则认为是市场的合理盘整，随着土地供应相关政策明朗化，2006年市场表现会有所改观。

四、目前土地市场中地价变化的主要特征

1.我国城市地价与社会经济发展指标关系分析

（1）GDP增幅持续平稳，全国地价水平同步提升。2005年全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%，高于全国地价平均增长率4.44％。一些经济发达城市GDP涨幅较高，其地价增长幅度也较大，如北京、上海的GDP增长率分别为10.5％和10.6％，他们的综合地价增长率为4.70％和2.44％。其他一些中等城市，如济南和大连的平均地价增长率为1.37％和1.64％，均低于全国平均水平，而它们的GDP增幅分别为15.9％和14.2％。这说明，我国在经济发展良好的态势下，地价水平也没有出现太大波动，地价变化与宏观经济发展形势相一致。

（2）固定资产投资增幅趋缓，地价涨势平稳。2005年全社会固定资产投资88604亿元，比上年增长25.7%，仍远大于全国地价平均增长率4.44％。总体来看，在固定资产投资增长率缓慢下降的同时，全国综合地价水平上涨速度也有所降低。在长江三角洲地区的中心城市之一上海，2005年全年完成全社会固定资产投资总额3542.55亿元，比上年增长14.8%，增幅比上年回落11个百分点。远小于全国平均水平，而土地价格的涨幅也只有2.44个百分点，比去年略有下降。这说明了国家的宏观调控在抑制固定资产投资过快增长的同时，也为地价的平稳上升提供了保障；另一方面，固定资产投资在土地供给减缓情况下，也相应放慢了增长的步伐。

2.我国城市地价与房价关系分析

（1）地价占房价的比重为20%～40%，处于相对较低水平。调查显示，2005年全国省会城市居住用地价格（楼面地价，包括土地出让金、城市建设配套费以及土地开发费等）占房价的比重为26.21%，居住地价占房价比例最高的是长春为57.71%，最低的是广州为12.13％，北京、天津、重庆、南京、成都、武汉、西安等大多数城市的居住地价占房价的比例基本上都在20%～30%之间，其中,北京住宅用地占商品住宅的价格比例为21.12%，天津为28.90％，重庆为27.77％，南京为29.67％，成都为24.71％，武汉为27.42％，西安为29.37％。

与世界其他国家地价占房价的比例相比，目前我国多数城市的这一比例与土地资源丰富的国家（20%～30％）如美国、瑞典等国家比较接近，而与一些人口相对密集的国家（40%～50％）如英国、新加坡等相比，地价所占比例则比较低，而与我们的近邻，人口密度较大的国家（50%～70％）如日本、韩国相比，我国的地价占房价的比例则很低。可以说，我国地价占房价的比例还有相当大的上升空间。

（2）地价增幅低于房价增幅，不同区域差异明显。2005年全国地价水平平均增幅4.44％，低于同期商品房价格增幅。其中，东部北部地区房价增长率高于地价增长率，西部南部地区地价增长率高于房价增长率。具体来说，东北地区房价增长率略高于地价增长率，长江以北的中部地区房价增长率明显高于地价增长率，长江以南的中部地区地价增长率高于房价增长率，长江三角洲地价增长率与房价增长率大体相当，西部地区则主要是地价增长率高于房价增长率。

（3）地价与房价具有一定的相关性，但地价并非房价上涨的主要原因。相关分析结果显示，2005年各省会城市中地价与房价的静态相关系数为0.764（通过置信水平为0.01的检验），两者之间具有一定的相关性。从动态来看，地价增长率与房价增长率之间的相关系数为-0.021（不能通过检验），两者之间并无明显的相关性，也不存在简单的因果关系，也就是说，地价增长并非是房价上涨的主要原因。可见虽然地价与房价具有一定的相关性，但地价增长率与房价增长率几乎毫不相关。由此看来，简单的通过降低地价增长率来控制房价增长率并不是明智的选择。

3.推行土地招标、拍卖、挂牌出让后，地价水平得到充分体现

（1）推行土地招标、拍卖、挂牌，使土地价格逐步回归真实价值水平。我国对城市经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让的时间不长，但从调查情况可以看出，推行招标、拍卖、挂牌后，土地价格总体上有一定幅度的上涨，高于协议出让土地价格，个别城市如杭州上涨幅度较大，但不同区域上涨情况不同。

对于市场比较发育、交易活跃、协议出让规范的地区，协议出让底价与招标、拍卖价格相差不大，只是出让方式的改变，并没有对地价水平产生实质性影响；相反，对于市场不太发育、交易不活跃的地区，协议出让价格则与招标、拍卖价格相差较大，这是因为，对于市场欠发育地区，协议出让价格多是依据成本而未依据市场真实水平来确定的，在市场通过招标、拍卖、挂牌实现时，必然与市场实际情况存在差异，有时这种差异会很大。所以通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地，只是将土地市场价格回复到真实水平，并不是由于招标、拍卖、挂牌方式抬升了地价。

（2）在土地招标、拍卖、挂牌过程中存在非理性行为，导致地价上涨过快。国内外实践表明，招标、拍卖、挂牌是一种有效的资源市场配置方式，土地资源也不例外。对土地实行招标、拍卖、挂牌只是土地出让、优化配置土地的方式和手段，不是抬升地价的原因，土地招标、拍卖和挂牌交易不存在推动地价及至房价上涨的内在机制。

但在调查中，发现部分城市在推行招标、拍卖、挂牌时，存在由于非理性抬升地价的现象。有的开发商甚至认为只要有地，就可以挣钱，而不考虑土地的用途、利用效率和开发成本等，盲目竞争。另外，城市规划的不严肃性也在一定程度上滋长了这种倾向，不少开发商先期待拿到地后，再通过修改提高容积率等关键建筑指标达到盈利的目的，因此在参与土地招标、拍卖、挂牌活动时，敢于开出高价获得土地。(邹晓云 田彦军)

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。