中国居民对住房的需求很大，但是过高的房价抑制了居民的购买力，造成了中国房地产市场的表面过剩

3月25日，位于北京市朝阳北路的房地产项目苹果派住宅楼盘以每平方米5700元的均价开盘，当日，苹果派一期开盘的270套房子全部被抢购一空。而位于苹果派同一地段，并且也和苹果派同一天开盘的“明天第一城” 住宅项目，以5980元的均价开盘，其推出的1300套左右的房源也被抢购一空。这给因为空置面积不断增加，被一些学者称为住房过剩的中国房地产业来说，不啻于是个上好的消息。

苹果派项目主管，北京营基房地产开发有限公司副总经理马勇介绍，楼盘之所以被抢购一空，主要是因为房价比同一地区的其他楼盘低。

在苹果派周边开盘的几个住宅楼盘，均价都在每平方米6000元以上。

清华大学房地产研究所主任刘洪玉介绍，从目前的市场反响来看，中低价位住宅产品的需求很大，但从去年开始，售价在6000元/平方米以下的住宅开发量很少。同时，房价上涨快、涨幅大，这就使得目前区位相对较好的中低价位住宅非常抢手。

清华大学房地产研究所做的一个调查显示，目前北京市民对购房的心理底价是6000元到7000元左右。特别是每平方米在6000元以内的房屋，最被看好，但是这种价位的房子在北京市内（五环路内）已经难得一见了。

现实：住房需求大

中国房地产研究协会在年初对北京、上海、天津、武汉、南京、广州等城市居民做过一个调查，调查显示，25岁到40岁这一年龄阶段的人有60%的人在最近1年内有购房意向。

上海市统计局发布的信息也显示，2006年1-2月上海市房地产商品房市场供求比上升到2004 年以来的最高点，达到1∶2.12。

这些情况都说明，中国的房地产市场需求量仍然很大。

“房地产是一个蓬勃发展的行业，具有巨大的潜力，前景灿烂。”国家经济研究所的主任樊纲3月27日在上海举办的中国房地产投资峰会上说。

在这次会议上，许多专家认为，中国房地产潜在需求是世界最大的。中国现有城镇居民5.6亿人，到实现“全面小康”的2020年，中国城市化水平将达到55%～60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有近3亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。同时原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2005年末中国城镇居民人均住房面积26平方米多。根据中国建设部要求，2020年城镇居民的人均住房面积要达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加近10平方米。按2020年中国8亿城镇居民的保守数字计算，增加的住房面积就达80亿平方米。

“房地产发展势头还能够持续发展我想至少是50年。” 樊纲说。

中国房地产协会的副会长顾云昌教授认为，今后15年到20年中国的楼市还会兴旺，因为中国全面建设小康，需求仍然很旺盛，中国的楼市面积，城市化人口增加需要的面积也好都是一个成长的过程，“中国的房子远远不够。” 顾云昌教授说。

北京首都创业集团汪洪认为，未来10年左右中国整个的住房需求应该在100亿平米左右。

汪洪介绍，在目前城市人口当中，有购房能力的大概是1.5亿左右，如果其中40%的人口需要改善自己的住房，在未来三到五年内全国需要18亿平米的更新住宅。2006年上海的需求应该在2500万到2800万平方米，北京在3000万平方米左右。

现状：空置面积增加，成交量下降

虽然有很大的市场需求，但目前中国房地产市场交易却不很乐观。综合国家统计局、中国指数研究院等机构的研究数据显示，目前中国房地产空置面积仍在继续增加，房屋的成交量在下降。

中国国家统计局信息中心的统计数据显示，2005年12月末，全国商品房空置面积达1.43亿平方米，比2004年同期增长15.7%，其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%。

中国房地产市场比较发达的北京、上海等城市，商品房交易的成交量近两个月一直在走低。

据北京房地产交易管理网统计，2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比2005年同期下降24.5%，商品住宅现房交易面积为当期竣工面积的93.9%，比2005年同期低10.1个百分点。

2006 年2月，上海商品房市场延续了1月低迷的走势，成交量继续大幅度下滑，全市实现商品房成交面积100.38万平方米，比1月份下跌了45.65%。

从2005年7月开始，上海的房地产交易就已经持续了走低的状况。中国主要的一些大城市如广州、杭州等，从2005年底开始，房屋成交量都有所下降，房屋的空置面积在增加。

因此有专家提出，中国房地产市场出现了过剩。中国建设部、国土资源部等在2月还相继采取了一系列措施，将房地产列为过剩行业。

业内人士预测，如果按目前这种状况来发展，2006年新建商品房成交量的幅度在目前的基础上还将有10%的下降。

由于2005年国家宏观调控政策的影响，2005年开盘的房地产项目比预计减少了很多，而减少的这些项目将集中在2006年开盘，加上2006年新建开盘的项目，预计2006年新开盘的楼盘将是2005年的一倍还多。如果成交量再下降10%，那么中国商品房的空置面积将有更大的增加。

原因：房价过高

中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，造成房屋成交量下降，空置面积增加的根本原因是房价高的离谱。“我考察全国房地产市场到过许多城市，房价都高的吓人，远远超过了民众的购买能力。”易宪容说。

北京大学城市与区域规划系教授董黎明赞同这种观点：“房价只要下跌10%，就能卖得动，下跌20%就能卖得很好，下跌30%，就会抢。市场需求还是有的，只是房价还没有到合理的价位。”

董黎明教授认为，房地产交易面临着过高的商品房价格，和偏低的居民收入两个原因的影响。商品房价格过高抑制了城镇居民对商品房的需求，居民收入偏低制约了城镇居民购买商品房的需求。

在北京市场上，人们对房子的需求集中在每平方米6000元左右的房子，但市场上供应的产品价格大多数在每平方米七八千元以上，有的甚至在万元以上。

但是房地产商似乎并不急，他们宁愿让房屋滞留，也不愿意降低价格销售。“商品房还是求大于供，房价还会涨。”北京房地产商任志强说。

事实也是如此，虽然相关部门发布的信息显示，商品房空置面积一直在走高，但是房价却并没有因此降低，也是在走高。这两个原本应该是相反的指数，却奇怪地站在了同一战线上。

2006 年2月，上海市商品房成交均价出现了强劲反弹，达到7984 元／平方米，较1月上涨了20.2%。

据北京房地产交易管理网统计，2006年1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3%。

而对于大众购房者来说，商品房的平均售价已经超过了他们的心理预期。

“我们需要的是中低价位的房子。”绝大多数购房者这样说。

从北京市2月份预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于7000元/平方米的占商品住宅成交总套数60.9%；其中低于5000元/平方米的占31.1%。从中可以看出，92%的人都选择了中低价位的房屋。

苹果派、明天第一城的抢购，更说明购房者对中低价位房的渴盼。

“目前中国房地产住宅项目，普遍存在中低价位商品房供应量非常少，而需求却在增加的问题。商品住宅供需结构不平衡已经成为突出问题。”易宪容说。

政策：依然看紧

中国建设部表示，2006年要落实经济适用住房建设与管理的各项政策，严格供应对象和申请审查，重点解决中低收入者的住房问题。这一态度似乎表明，2006年中国将通过加大政府支持的经济适用房的建设，来平抑走高的房价。

按照中国人民银行的数据，目前中国1.43亿多平方米的商品房空置总量中，空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而中国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融安全。因此如何消化空置房，成了难点。稳定房价，将有助于消化空置房。

同时建设部表示，2006年通过各种政策鼓励居民的住房消费的前提下，对房地产调控不放松。

建设部将在2006年继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定住房价格。鼓励居民通过租赁等方式解决住房问题，同时将有计划地扩大廉租住房制度覆盖面，积极稳妥地开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点工作。建设部将加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。通过调控项目立项和土地供应，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

为遏制炒房，建设部将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

中国发展和改革委员会也表示，2006年的房地产政策仍将延续过去两年宏观调控的主线不会改变。

发改委在2006年房地产调控工作重点中强调，将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题，加强市场综合监管，规范市场秩序。

中国国家信息中心高级研究员钱敏泽建议，要严格实行市场准入和退出制度。钱敏泽表示，房屋过剩或潜在过剩关键在于缺乏严格的市场准入和退出机制。结果导致一方面在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，难以防范大量企业过度和无序的涌入；另一方面，也使一些不适应市场规律或不符合国家法规的企业很难退出市场。所以解决房屋过剩或潜在过剩矛盾，就要同时严格市场准入和退出机制，从制度上防止那些不符合环境、能耗和安全、产量、技术、规模标准的企业进入市场。

文：兰辛珍

供稿：《北京周报》杂志