（一）全国土地交易市场的发育状况

1.全国以“招拍挂”为标志的土地市场建设基本落实

2002-2003年全国土地使用权公开交易制度在全国普遍建立。2002年5月9日，国土资源部11号令发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求自2002年7月1日起，经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让。在政府的大力推进下，截至2003年年底，全国31个省（区、市）基本建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，各省（区、市）还建立了国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让信息月报、季报和半年报制度。这意味着经营性用地招拍挂制度将从推行期进入全面建设和巩固期。在推行招标、拍卖、挂牌出让制度的同时，对协议出让也进行了规范,2003年6月5日，国土资源部以部令形式发布了《协议出让国有土地使用权规定》，规定了协议出让的程序和要求，这个规定还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低价出让土地的行为划了底线。这标志着规范政府出让行为的制度框架基本建立。

2.2003年土地交易市场化进程显著

2003年土地交易市场化进展较快。

2003年不同用地类型国有土地供应出让占土地供应总面积的比重，2003年全国有偿出让土地面积占土地供应总面积的67.6%，其中，完全土地市场行为的“招拍挂”出让土地面积占土地出让总面积的28%。划拨用地面积仅占土地供应总面积的22.8%。租赁用地占土地供应面积相对较少，为3.7%。从不同土地利用类型土地供应情况看，有偿出让土地利用类型主要是别墅、高档公寓、工矿仓储用地、普通商品房、商服用地，其有偿出让的用地面积占该类型土地总供应面积的97.5%,85.4%,81.1%和72.8%，远高于全国67.6%的平均水平。其中，“招拍挂”出让土地的比重也远远高于全国的平均水平。划拨用地主要集中在交通运输、公共建筑、公用设备等公益性土地利用类型。

2003年不同地区国有土地供应出让占土地供应总面积的比重看，有偿用地出让比重高于全国平均值的有北京、河北、天津、山西、辽宁、江苏、浙江、江西、山东、广东、海南、四川、贵州、云南、宁夏15个省（市、区），“招拍挂”面积占出让土地的比重高于全国平均值的有河北、内蒙古、黑龙江、上海、江苏、安徽、福建、江西、湖南、广东、广西、海南、重庆、贵州、云南、西藏、甘肃、青海、宁夏19个省（市、区），经济发达、欠发达地区均有分布，没有明显区域分布特性，说明了市场化土地交易市场已在全国形成。

（二）国有企业、私人企业以及外商投资企业用地情况的说明

从企业用地制度来看，土地交易市场化主要体现在不同性质企业用地市场准入途径、受到待遇的公平性和透明性。

1.国有企业用地

早在2001年以前，通过土地使用制度改革，我国就形成了土地有偿使用制度。目前根据现代企业制度，国有企业作为独立的法人单位，其经营所需要的土地也同样需要按照现行土地出让模式有偿获得，国有企业以前以划拨方式取得的土地使用权，企业改制中关于土地使用权的经营管理也逐步市场化。规定土地使用权转让或者改变土地用途等不符合划拨用地目录内的，均应当补交土地出让金，成为与其他性质企业平等的市场地位。如2003年广东省颁布和实施了《广东省土地使用权交易市场管理规定》。《规定》明确了五类土地使用权交易必须进入土地市场公开交易，其中就有国有、集体企业和公有经济占主要地位的公司、企业用地的土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）。广东肇庆市政府后来又颁布了《关于国有企业转制土地使用权出让转让和转为经营性用地问题的通知》，规定：今后国有企业转制时没有通过公开程序进行交易的土地使用权的出让、转让以及工业用地经批准转为经营性用地后再转让，必须进入产权交易市场进行公开交易。

2.私人企业用地

2001年以后，中国政府通过政策法律，在市场准入方面对私营企业采取了更为积极、开放的政策。2002年11月，中共十六大提出：“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”；“放宽国内民间资本的市场准入领域，在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面采取措施，实现公平竞争”；要“完善保护私人财产的法律制度”。这些政策的出台加大了对非国有，尤其是对私人企业的支持力度。另外，那些不利于私有经济发展的歧视性政策和法规已经或正在得到清理和废止，使私营企业获得了同国有企业同等的市场主体地位。

3.外商投资企业用地

外商投资企业包括外商独资企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业三类，外商投资企业用地是我国最早实行有偿使用的。2001年中国加入WTO以后，根据WTO非歧视待遇原则和透明度原则，除了清理修正相关法规外，加入WTO后我国土地利用和管理政策、管理观念、手段，特别是涉及外商投资企业土地利用和管理政策得到了进一步调整。按照非歧视待遇原则，调整过去按照土地使用者主体身份确定的不同土地利用、管理政策。如外商投资企业不得开发房地产等，实行同类产业享受相同的土地利用政策。在土地资产处置中，不同性质的企业用地依法享受公平待遇。2003年10月11日，中共十六届三中全会召开，通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，第一次提出非公有制企业在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面与公有制企业享受同等待遇。这从根本上保证了国有企业、私人企业以及外商投资企业在土地市场交易中的平等地位。值得一提的是，目前还有很多地方对外商投资企业规定了很多特殊优惠的土地利用政策，如可以减免土地出让金等超国民待遇政策，这是违背公平原则的。

根据我国现行的土地利用政策，外商投资企业用地可通过以下6种方式和途径取得土地使用权。

一是出让方式。外商投资企业可以出让方式取得土地使用权，在出让年期内，出让土地使用权可以转让、出租、抵押。

二是租赁方式（包括缴纳场地使用费方式）。外商投资企业可以通过租赁方式取得承租土地使用权，在出租年期内，使用者要按合同约定支付土地租金（场地使用费），使用者在完成开发建设后，根据合同约定或经土地管理部门同意，承租的土地使用权可以依法转让、转租、抵押。

三是土地使用权作价出资或入股方式。（1）国家可以将一定年限的国有土地使用权作价后作为出资额或折为一定的股份，与外商合资兴办企业，土地使用权由合资企业持有，土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押。(2)中方企业经批准，可将其原使用的土地使用权作价入股或作为合作条件，与外商组成合资、合作企业。其中，中方企业的土地为出让土地使用权的，中方企业应取得出让土地使用证，并按出让合同约定完成相应的开发建设投资；原土地使用权为行政划拨方式取得的，应由中方企业补办国有土地出让手续，或按规定交纳场地使用费。

四是行政划拨方式。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的有关规定，凡列入《划拨用地目录》的生产及配套设施、辅助生产设施用地，可以划拨方式供地。外商投资企业用地符合《划拨用地目录》的，经土地行政主管部门批准，同样可以划拨方式提供。

五是外商投资企业需要使用的土地，还可依照有关规定以转让方式从其他出让土地使用者手中取得一定年限的土地使用权。以这种方式获得的土地使用权，其使用年限为出让土地年限减去已使用年限的剩余年限。

六是除可以使用国有土地外，按照新《土地管理法》的规定，农村集体经济组织可与包括外商投资企业在内其他单位、个人以土地使用权入股、联营方式共同举办企业，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营方式与外商共同举办的外商投资企业可以使用集体土地。

（三）土地交易中介组织市场化进展

中介组织是要素市场的伴生组织，是连接政府与市场主体、市场主体互相连接的媒介。2001年中介机构与政府部门脱钩工作基本完成，促进了中介服务机构独立、客观、公正执业。2002-2003年土地交易相关中介组织在独立执业、从业规模以及行业规范性方面有了长足的发展。

1.土地交易中介组织的构成基本完善

在已有的土地评估师、房地产估价师等中介组织的基础上，新增了房地产交易经纪人制度和土地拍卖师制度，土地登记代理人制度以及房地产经纪人和土地拍卖师、土地登记代理人执业资质获取与准入制度，基本完善了土地交易市场的中介服务机构体系。

2.中介组织更加独立、客观和公正

2002年8月，国土资源部出台了《国土资源关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发[2002]237号），规定：土地评估中介机构实行向土地估价行业自律组织注册制度。土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级。从2003年开始，土地估价师考试工作由中国土地估价师协会组织，具体办法由中国土地估价师协会制定和公布，土地行政主管部门变事前审批为事后监管。这是在中介组织与政府部门脱钩后，实现了业务上的进一步独立。部分省、市还规定国家公务员不能到中介组织中兼职等严格的要求，从体制上基本实现了中介组织执业的独立性、客观性和公正性。

3.中介组织的规模与范围逐步扩大

截至2003年年底，全国有土地估价师19 000多人，其中职业土地估价师2000多人，土地评估机构200多家。房地产估价师21 000多人，房地产经纪人6 000多人。通过资质认证，产生了第一批土地拍卖师和土地登记代理人。

根据国民待遇原则和对等原则，允许外国相关中介人员和机构在国内从业，允许外国人参加相关土地中介人员资格考试取得执业资格，或由双方相关协会通过谈判互相对等认可资格等办法取得执业资格。(节选自《2005中国市场经济发展报告》)