以经济学为职业，总有朋友与我讨论经济。近来被问得最多的，是房产将来到底能否升值？经济学不是抽签卜卦，推定未来需要约束。约束条件拿不准，推理会谬之百出。自知错的风险大，然思之再三，还是说点看法。作不得准，我姑妄言之，读者姑妄听之吧。

    几星期前，谢国忠先生语出惊人，说中国房地产价格今年开始调整，两年内跌至谷底。从报上看到这个消息，是新闻稿，对谢先生下此判断的根据，记者语焉不详。不过看来头，谢先生曾担任过摩根士丹利亚太区首席经济学家，应该不是信口开河。我也相信中国房产价格会下落，但却不像他那样悲观。由于找不到谢先生的大作，甄别对错无从下手，先存之不论，两年后自见分晓。

    另一种观点，是对谢先生的回应。渣打直接投资公司董事总经理陈凡认为，由于土地资源稀缺，中国正加快城镇化进程，而GDP保持快速增长，中产阶层可支配收入远超GDP增速，房屋需求会大增，故房价上涨理所必然。据说陈先生刚投资了房地产，此番高论，料定也是言出由衷，而且代表了公司高层意见，不然，董事会是不会同意他拿股东的钱去投资的。

    与“谢、陈”素昧平生，两位对房价判断大相径庭，背后是否有别的原因，旁人不得而知。与本文无关，不必猜，也猜不着。言归正传，还是转说我自己的观点。我的看法，短期内，比如2-3年，中国房价未必会跌，但长期看，房价则必跌无疑。得出这个推断，是基于我对国内房市的供求分析。

   曾撰文说过，今天中国的房市，整体是供不应求。尽管高端住宅空置多，但中低端房供应少，而国内的购房需求，大多是中低端。这一点，政府显然看得明白，去年国务院出台政策，明令限制了户型面积，用的虽是行政手段、一刀切，但可增加中低端房供应，效果好，功可抵过。困难在于，建房不是搭积木，征地盖楼，没有几年工夫，供求格局变不了，所以我断定，房价上涨趋势，近期内不容易掉头。

    问题是，房价短期看涨，长期为何看跌？问题复杂，要重点解释。先指出，我说的“长期”，是指10年以上。经济学分析价格，来来去去离不开供求，若假定房屋供应不变，那么推断10年后房价下跌，那必是房屋的需求下降。可从三方面看，让我分点说：

    首先，10年后人口会减少。据专家分析，中国人均寿命72岁，那么到2015年，每年自然死亡数2600万，新出生人口1600万，每年净减少1000万。当然，人口不是决定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。居者有其屋，人之常理，就是再穷，也得攒钱买房不是？房屋乃必需品，人口减少，房屋需求会下降，是简单的推理，此点不应有争议。

    其次，人口老龄化。有资料表明，从1950年至1980年，平均每年出生人口2600万，按男女平均58岁退休，那么从2008年起，每年将有2600万人退出劳动系列。10年后，退休人数将超出2亿。由此看，在职劳力的社会负担将来不会轻，而老人为安度晚年，断不会把积蓄用于买房。相反，不少老人退休后，还会将原来的大房换成小居，北京当下已有苗头，西方国家亦屡见不鲜，倘如此，房屋需求也会降低。

    再次，城镇化加快。中国要提高农民收入，必减少农业人口，鼓励农民进城。那么，农民进城是否会拉动房屋需求？答案肯定，但往深处想，也需做具体分析。俗话说，安居乐业。农民进到城市，自然要有落脚的地方。但要提点的，将来农民进城，目标是大城市还是小城镇？大城市人满为患，而且中央已言明，城镇化要以县城为依托。因此，农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求，对大城市，影响微不足道。还有，现在发达国家，有钱人大多不住城内，若中国也有那一天，城市房屋需求会大减。

    回头再说供给。我估计，10年之内，中国的房屋供应仍稳中有升。前年的统计数字，说全国共有房地产企业32618家，只要这些企业不歇业，每年造出的房子，数目应相当可观。虽然政府控制建设用地，多少会抑制房屋供给，但开发商要赚钱，不会坐以待毙，容易想到的，开发商至少可以加多楼层。目前地价约占房价的25%-30%，若容积率提高，地价比重下降，这样算总账，未必会加大开发成本、减少房屋供应。

    综合起来，若供应不减，10年后需求下降，房产价格会怎样变？无需我说，读者自有答案。房价持续上涨，我历来不信。

    既然房屋是商品，价格变动怎能不受供求约束？看看今天的日本，房价比20年前要低得多；香港的房价，也明显低于10年前。“房产升值”不是铁律，哪位朋友若买房是为升值，我劝你还是三思为妙。否则，等将来蚀了本后悔，上天也不能帮你。(王东京 中共中央党校经济学部主任、教授)