正当个人集资合作建房近日在郑州被炒得火热、欲集资者们摩拳擦掌时，1月22日，郑州一个名叫李之海的人约见记者，他说，2005年春季他就发起了个人集资建房，现在楼盘已封顶，这在国内都可能是首例。

    楼盘封顶房价便宜

    1月23日，记者来到位于郑州市惠济区开元路与郑邙公路交会处的该楼盘工地，看到工地内数栋楼房已经封顶，还有一部分正在做封顶后的撤网架施工。

    在工地门口，记者遇到三位前来选购房屋的女市民。她们告诉记者，听说这里有房子要卖，所以来看看。当问到她们为什么想来这么远的地方买房时，她们回答说：“便宜呗！”

    李之海告诉记者，这个小区名叫惠龙鸿运花园，里面有6栋楼房230套房子是属于他们210多户集资建房者的，大部分是三室两厅或两室两厅户型。如果资金没有问题，今年5月份就能交房。

    李之海介绍，该楼盘距惠济区政府所在地只有两分钟车程，而且平均价仅1380元／平方米，比市区开发商的楼盘便宜50%还多。他同时表示，购买这里的房子，需要一次性付款。

    集资发起于2005年

    据李之海介绍，该个人集资建房项目是在2005年4月份发起的。当时正值由河南住宅产业商会与本报联合主办的河南房博会召开。李以自己的河南灵泉房地产经纪公司为发起人，在河南房博会上设了个展位，募集愿意个人集资合作建房者，共收到了1000多份个人集资建房意向表。其后，李将这些人召集在一起，先后在郑州紫荆山公园开了十几次会。由于大家对区位无法统一，随后又分东区、西区、北区三个区位分别开会。达成一致后，一同去找地。

    在考察了东区、西区多个地块，最终拿地失败情况下，李之海他们只得把目光转向北区。在这个过程中，他们萌生出联合房地产开发商的想法。

    2005年8月，李之海了解到一个情况，惠济区出台了一个城中村改造政策，要建一批村民社区，其中一个名叫惠龙社区的改造项目缺乏资金。在与集资者们考察地块后，200多户集资者确定了在这个地方合作建房的意向。

    接下来他们成立了个人集资建房业主委员会。业委会成员陈伟先生告诉记者，他们这个所谓业主委员会其实是一个松散体，既没有向民政部门报批取得法人执照，也没有开过成立大会。“只是大家推选出几个有威信的，从政府部门退下来的，愿意参加集资建房的人，一起来努力促成这件事。”

    业委会决定与一家名叫河南鸿运房地产开发有限公司的开发商联合，参与惠龙社区的开发。据介绍，鸿运房地产公司成立于2005年，是一家实力较小的开发商，当时也没有项目做。

    2005年下半年，业委会和开发商与地块所在村村民商定联合开发事宜，达成了村民出地，会员与开发商出资建设，建成后按村民安置一部分，会员分配一部分，其余由开发商销售的意见。该地块总共110亩，建设房屋800多套。2005年下半年，200多户集资者的集资款2000多万元陆续到位。12月26日，正式动工。

    与开发商联合才能成功

    说起约见记者的原因，李之海坦言，一是想让社会了解，郑州的首个个人集资建房楼盘现在封顶了；二是想给眼下热衷集资建房的人“泼盆冷水”。

    李告诉记者，他们最初的打算，是召集齐志愿者后，以经纪公司的名义建房。但后来发现，对于房地产经纪公司建房，虽无法律法规限制，但没有先例。在办理手续过程中，他们跑了很多部门，相关部门均无法受理。房地产开发在我国实行的是资质管理，土地经纪公司可以拿地，但怎么报建开发，产权将来如何办理，都是问题。

    当时国内个人集资建房讨论正热。以于凌罡为代表的个人集资建房，在其后的实践中被证明不具备条件，最终走向联合房地产商的道路。李之海他们最后也走上了这条路。“在当前国情下，只有这种现在被称为温州模式，也就是联合房地产开发商的模式，最有可能实现个人集资建房。”李说，“当然，我们采取的是联合开发商，走城中村改造的路子。现在，我们在国内率先实现成功封顶，这种模式叫郑州模式也不为过。”

    李之海说：“那种纯粹的个人联合集资，联合拿地，联合建房，在国内是走不通的。”他认为只有依托具备资质的房地产企业，走联合开发的道路，集资建房才有可能。这要求合作者们前期对房地产企业进行利润控制。李介绍，他们采取的办法就是，开发前出资，指定开发商，事前压缩开发商利润，控制开发成本，控制质量。在将开发商利润控制在税后10%以内的情况下，最终集资建房楼盘成本控制在了1380元／平方米左右的水平。（程泽运）