记者近日采访了解到，部分开发商利用增高土地储备量、增高商品房空置面积、频繁推高房价来操纵市场对抗宏观调控。有关专家认为，开发商利用“三高”操纵市场正在人为扩大供需矛盾，加速透支购房者未来收入，同时又遏制真实的住房需求，加大宏观调控的难度，应当引起高度重视。

    房价直入“云端”夜晚却成“空城”

    记者采访了解到，近两年，南京楼市供需矛盾逐步缓解，房价整体平稳。但南京重点发展的河西新区——奥体中心周边的房价却在一些开发商的助推下连年大幅攀升，引起许多市民的议论。

    “奥体板块的房价太高了！2006年，这里的房价从每平方米5100元，上涨到每平方米8000元左右，一年涨了2900元。目前，有的楼盘已经开到了9000元/平方米，大有赶超南京老城区的趋势。”一年前入住河西新城区的南京市民舒先生告诉记者。他说，虽然这里销售行情火爆，但有不少人属于投机炒房。奥体中心周边的楼盘入住率并不高，到了晚上像一座空城。

    为了核实情况，记者日前数次到河西新城区采访。记者晚上8点以前乘地铁抵达奥体站时，本应是下班高峰期，但地铁上的乘客总数仅有10人。出了地铁口看到，除了街道两旁的路灯发出的光外，在地铁奥体站周边的金玛郦城、滨江奥城、紫鑫中华广场等小区内黑黝黝一片，一些多层住宅整栋整栋无人入住，有些30多层的小高层，才仅有零星的几户亮灯。记者随机统计，发现这些楼盘入住率还达不到五分之一。

    记者了解到，奥体新城区的楼盘许多都是建筑面积超过十万平方米的大盘，第一期早已销售一空，如今两三年过去了，还是没有人入住，造成大量资源的闲置。

    “河西新城区入住率不高与这里投机性购房比例高有直接关系。这里的开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。奥体板块的房价连年猛涨，吸引了大量的投资投机者，甚至有政府机关来团购炒房的事件”，一位在河西“滨江奥城”、“西堤国际”等项目先后担任销售经理数年的人士告诉记者。这位销售经理说，2006年10月前后，奥体板块的两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。

    部分开发商大量囤积土地和房源

    据江苏省统计局统计，2005年，全省开发商购置的土地面积比当年开发的面积多出1000万平方米，而2006年前11个月的差额则为900万平方米。有业内人士认为，这是部分开发商在囤积土地。因为随着宏观调控不断深化，开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。土地掌握在开发企业手中，何时开发由他们自己决定，他们会根据市场行情来加速或者推迟开发进度，最终目的还是为了炒高房价以获取最大利润。

    在土地储备大幅增长的同时，这个省商品房空置面积呈现持续大幅增长趋势。2004年，江苏省商品房的空置面积为490万平方米。到了2005年，全年空置面积达721万平方米，同比增长47%。而2006年的空置增势则继续保持较高的“水准”，截止到11月底，空置面积为900万平方米，增幅达58.5%。

    江苏省房地产经济学会副会长徐益民表示，目前，房地产市场上形成了空置房面积不断增加，老百姓购买称心如意的房子却日益困难的尴尬局面。造成空置面积增加这一局面有几个原因，一方面在于当前房地产市场供需之间的结构性矛盾十分突出。有的区域以120平方米的大户型为主，再加上高企的房价，普通老百姓根本买不起。另一方面的原因是开发商留下不少朝向、户型好的房子等待涨价。

    居住功能弱化住宅异化为高档奢侈品

    “开发商利用‘三高’操纵楼市遏制了市场真实需求，南京市一些区域的商品住宅已经异化为高档奢侈品，在什么地段拥有什么样的房子成为身份的一种标志，而住宅的居住功能正在弱化，”江苏省某大型国有房地产企业的一位高管告诉记者，随着房价不断走高，潜在购房者也普遍变得焦虑和急不可耐，开始提前透支购买力。

    南京某房地产研究机构近日对5000名潜在购房者进行调查表明，66%的潜在购房者判断房价会上涨，72.3%的潜在购房者计划一年内买房。此外，潜在购房者半年收入涨幅保持在5%左右，而他们对房价的总承受能力半年内上涨了12个百分点。这表明房价持续上涨一方面使潜在购房者对楼市未来有信心，另一方面又迫使他们急于买房。

    针对部分开发商操控楼市的做法，有关专家提出了两点建议：

    首先，要严格规范开发企业的销售行为。房管、物价等部门要对部分开发企业公开违反国家规定联手涨价、囤积房源等现象要给予坚决惩处。

    第二是增加“双竞双限”地块的供应。有关专家认为，一些开发企业热衷囤积土地是因为看好未来房价增幅，认为两三年之后仅卖土地就能赚钱。北京市国土部门近期推出了对房价和地价进行双竞双限的地块，既能够保证开发企业有一定利润，又能遏制周边房价，如果在流通环节加强管理，将能够为稳定房地产发挥积极作用。（记者:施勇峰 邓华宁）