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调控总是会来的 谁将主导房产调控“斩首行动”
中国网 china.com.cn  时间: 2007-08-10  发表评论>>

[策划人语]

当房价一波一波上涨之时,人们对调控的呼唤或者担心,也变得越来越多。

调控总是会来的,时间早晚罢了。最终的行动还是要交给金融税务、住房保障这些主管部门去一锤定音,去促成这被寄予厚望的“斩首行动”。可预见的是,近期最为热火的提高贷款购房首付、试点物业税传言很有可能会从纸面走到现实,成为商品住宅市场调控的两记重手。

需要清醒指出的在于,这些“杀招”也许是治理房价过快上涨的“杀手锏”,但是如果强制执行并且“一刀切”,楼市短期内也有可能会面临“灭顶之灾”——毕竟,这高温灼烧中的楼市,已经仿佛一根绷到极致的弦,敏感而脆弱。

购房首付比例要提高到四至五成,这是近期楼市传出的最新一则爆炸性新闻。尽管在去年年中和今年年初也分别传出类似消息,其后又不了了之,但这“第三次地震”还是让市场心慌不已。

此次提高首付的消息源于银监会内部表态。据某商业银行人士透露,银监会高层在内部讲话时提到,希望商业银行提高首付,一是控制商业银行的信贷规模,二是预防房价大幅上涨带来的金融风险。

“我们基本相信这一表态的真实性,但目前支行层面还没有接到任何关于调整首付比例的分行通知。”上海浦东发展银行某支行行长告诉记者。该行长介绍,商业银行酌情提高首付比例是可以预见的措施,“主要是为了预防风险,目前房价涨得实在太快了。仍按七成贷款,贷款额可能超出房产真实价值。一旦房价下降,银行风险不小。”

去年6月,商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%,已经引起不小的影响,一些只能支付20%首付的购房者被挡在门外。“如果将首付比例再提高到四成,房价又这么高,一些需求将被彻底打压。”分析人士称。而以减少需要来打击成交,进而降低房价的做法曾经是宏观调控的基调之一。但是,分析人士认为,在土地供给和商品房供给仍偏紧的情况下,一味减少需求未必会降低房价,甚至反推房价以更快速度上升,刚性需求受阻将会形成未来更大规模的积压需求。

正因为看到了提高首付的负面风险,央行的表态一直非常谨慎。央行新闻处近期表示,目前没有发布任何提高首付的消息,并补充说,房贷首付提高需要考虑多方面因素,不光要考虑防范金融机构的风险问题,还需要考虑消费者的承受能力。

其实,早在去年年底,银监会就已经通过官方网站发出通知,要求加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理,针对个人房贷,银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款,稳妥发展二手房贷款市场;首付款比例应当依据借款人还贷风险确定,不宜“一刀切”。

因此,有银行系统内部人士认为,受保护刚性需求等多种调控思路的影响,强行提高首付比例的可能性不大。该人士表示,银监会目前向商业银行做出的提示多是指导性的,因此这一表态落实到执行层面仍有极大的弹性空间。“因为可能波及刚性需求的购房能力,提高首付的政策出台还是会相当谨慎。即便调整,也会针对不同的置业次数、面积、价格等做不同的处理。”而另一位接近决策层的知情人士透露,相对于提高首付比例,银行近期更有可能针对违规逾期信贷问题做政策调整,以防止坏账的进一步增长。

上月,上海银监局公布的数据显示,截至今年6月末,上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元,比年初增加1.97亿元,不良贷款率0.85%,也比年初上升了0.06个百分点。而个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭引起,后者已经成为个贷最直接和主要的风险源头。“因为房价涨幅持续攀升,个贷的虚假按揭和逾期还款行为有可能进一步增加。”分析人士称。

在“银监会提示提高房贷首付比例”的消息之外,另一个消息也值得留意———58岁的国家发展和改革委员会副主任姜伟新新官上任,现出任建设部长。而发改委此前曾以调研报告的方式直陈房价涨幅过快,宏观调控效果不甚明显,此人事变动是否会带来房地产宏观调控的加码,整个楼市都在关注。

贷款比例提高后又闻暂停二手房按揭

二手房市场成“惊弓之鸟”

虽然目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高,但是市场内的不少消费者都认为,这次不会是空穴来风。

事实上,虽然商业银行目前尚未有提高首付的动作,但一些银行已经开始采取其他相应的措施。如近日,建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款;光大银行杭州分行也表示,对“房龄超20年、面积小于60平方米且地段较差”的二手房已停办贷款。据信义房产杭州地区的工作人员介绍,虽然二手房贷款并未完全停办,但审批已较以前严格许多;同时,杭州各银行对50平方米以下的房屋的抵押贷款均已停办。

在上海,虽然多家商业银行均否认将上调个人房贷首付比例,但有消息称,上海银行业近日已不约而同地提高了两套以上住房贷款的申请门槛,对于客户申请第二套住房按揭贷款,部分银行已经执行首付40%的规定;同时,针对客户已有房产的房贷余额还清与否,银行也会区分对待;而对于名下已有多套房产在按揭,但仍继续申请按揭的客户,如果没有房产以外的资产用于担保、抵押,银行将拒绝放款。

“如果二手房按揭贷款门槛提高的举措切实施行,将会对二手房市场产生较大影响。”信义房产分析师坦言,“尤其是今年又卷土重来的一些小中介公司,这些机构手中的房龄久、面积小的老工房房源占有相当比例,政策落实后对他们的业务量会是个不小的冲击。”

而对消费者来说,许多中低收入者或是年轻置业人群可能因此无力买房。“二手房市场上,有相当一部分这样的买主,二手房贷款门槛提高后,这类群体可能被银行拒之门外。”信义房产分析师又表示。

业内人士指出,贷款门槛提高也是把“双刃剑”,一方面有利于房地产交易的良性发展,如能够挤掉部分投机客,抑制房价由于被炒而上涨过快;另一方面,“一刀切”会给中低收入自住型购房者造成压力,不但很多人会因此无法承受购房首付金额,而且会进一步加大银行“嫌贫爱富”的市场导向,这样反而不利于房地产市场的良性发展。

物业税 最后一根稻草?

今后,不仅买房要交税,住房可能也要交税———物业税。其实,在经过数年的讨论商议和媒体宣传后,物业税在国人眼里已不是个陌生的名词。而除了银行界所可能采取的一系列紧缩银根的措施外,业内还在呼吁在这一轮的宏观调控中启动征收住房保有环节的物业税,以降低购房门槛。

在上月底,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题,发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点,尽快征收物业税,促进住房供给的有效释放。

发改委课题组指出,住房具有公共属性,占有过多的住房就是占有过多的公共资源(主要是土地)。而征收物业税(不动产税)可抑制过度需求,同时也是促进当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。

事实上,自2006年初就传出消息,称北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点。但试点仍处于“务虚”阶段,这些试点城市并没有实际收税,只是工作步骤都和真的收税了一样。

业内人士分析,由于物业税开征争议较大,牵涉的工作和部门较多,所以推行难度也很大。“其实,这并不是因为物业税本身有多复杂,而是我国的开征物业税实质是对房地产税收体系的全面改革步骤之一。物业税一旦开征,就填补了财产税的缺失,意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。这种‘牵一发动全身’的‘大动作’自然会牵涉到诸多的新旧问题。”上海五合智库总经理邹毅表示,“物业税的税基更是众多学者和市场参与者关注的焦点,众说纷纭至今尚无定论。”

业内人士透露,如果国家开征物业税,很有可能会减免开发商要交的土地增值税等税费,“和以往的税收调控不同,给开发商留有余地就是希望他们不要再把成本转嫁到买房人身上。”据称,这样一来,房价会有所降低,每平方米的单价少则下降几百块、多则上千元,而且在买房时所交纳的一些税费也将摊薄到每年进行缴纳,所以总体上购房成本会有所降低。

此前还有税务官员表示,物业税开征将有可能提速的一个重要原因是,房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国税总局的信息显示,房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业。

土地“失控”的压力也导致国家要用新的税收手段来平衡。有业内人士指出,物业税之所以还未开征就备受瞩目,一个主要的原因是,现行的土地税收政策是在出让土地时各种税收一次性缴纳。那么对于地方政府来讲,批地的收入就是除国有资产外最大的一块金矿。近年来,一些地方政府将土地作为最重要的投资,不断地扩大土地储备规模,却造成了农民失去土地。

专家分析,现阶段只有通过征收物业税来调节中央和地方政府财产分配,也保证地方持久运行所必需的财政资金,并从根本上控制地方政府“以地生财”、参与房地产开发的利益需求,所以是,“越早开征越好”。(柯鹏 于兵兵 李和裕 一凡)

多声道

如果真的提高首付,我就更买不起房了。(计划购房者成小姐)

现在企业贷款风险较高,住房按揭可以说是银行的优质资产,银行都很看重这一块,如果提高了首付比例,业务量很可能萎缩。(某商业银行职员)

房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源,提高首付等调控手段会有一定效果,但不能解决根本问题。(中国社会科学院金融研究所王松奇)

提高房贷首付,名义上似乎可以降低房贷风险。然而,在正常情况下,房贷首付20%已经将风险概率降低到0.5%以下,再降低一些在统计上已经没有意义。但提高首付却伤害了对房地产的正常需求,依靠房贷购房的大多是普通百姓。(北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆)

提高房贷首付应该说多少会起点作用。因为,现在的购房者中投资性的需求又抬头了。首付比例提高以后,投资就不那么容易了。但是首付比例提高,对买第一套住房的消费者来说又是个问题。就像给小孩子洗澡,洗完我们是要把脏水倒掉,小孩子不能倒掉。我们提高首付比例是为了抑制投资性的需求,而对于第一次买房的消费者是要提高他们的购买能力的。所以我觉得,在执行时要想办法把消费性需求和投资性需求区分开对待。(复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成)

提高个人按揭贷款首付比例,等于抬高银行的放贷门槛,将有效遏制银行的放贷冲动,也将把非理性需求人群挡在商品房交易市场大门外面。需求的减少肯定会为房地产市场降温,同时刺激二手房市场、租赁市场的发展。(SOHO中国董事长潘石屹)

先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前的30%提高到50%,对购买多套(2套及以上)用于投资、投机的行为,原则上应不实行按揭,并视情况全面推行;对非投资购买多套自住房(最多2套)的,实施“累进”首付比例制度;并辅以实施以家庭为单位实名购房制度,对房产登记也应逐渐建立全国联网制度进行监控。同时,为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”,对个人住房贷款还要实行担保制度,凡申请购房贷款,必须有人以财产或实物担保。(全国人大代表洪可柱在今年3月“两会”上提出的议案)

文章来源: 上海证券报 责任编辑: 开心果
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