受一手房“限外”政策等多种因素影响，北京新房成交量开始下降，反推二手房交易增长。有消息称，8月份，北京二手房外销量环比上升30%以上。受此影响，北京购房“限外令”可能就此延伸至二手房市场。但是经记者了解，大部分专家对一、二手房“限外”可能产生的楼市降温效果表示悲观：一旦没有后续调控措施，北京房价连涨的势头很难及时遏制。

    北京二手房热过新房

    今年7月，商务部等六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，北京等城市率先响应暂停了新房市场的外资购房审核，外资在众多售楼处签约受阻，而受到限制的外资在近两个月纷纷将购房目光转投二手房。

    统计显示，8月开始，北京二手房销售和外销数量开始大幅增长。至“十一”黄金周期间，北京二手房交易总量比去年同期增长19%，其中房源登记量增长26％，客户需求量增长29％。相反，这一时期的北京新房日销售量较上月同期开始下跌。

    但是，对于北京一、二手房成交的冷暖交替是否源于“限外”政策的影响，多数专家并不赞同。

    根据中原地产华北地区总经理李文杰的介绍，目前外资在北京楼市的实际购房比例不足5%，因为基数较少，上涨三成的二手房外销量数额仍然不大。同时，由于北京二手房多为老公房，交易存在一定制度限制，其交易量虽连年增加，但到目前为止，在所有商品房交易中的占比也仅有20%，远低于上海等地高于50%的比例。

    而对于市场流传的北京可能对二手房实施“限外”的传闻，上海一位中介人士称，因为二手房与房东间的过户属个体行为，自由度较大，在流程上限制外资进入的难度更大。

    供需差或致房价走高

    即便对二手房实施“限外”，专家称，在供应紧张局面难以改观的情况下，限外政策无异“杯水车薪”。而受制于新房供应量的连年减少，北京房价还可能在2007年年中前持续上涨。

    专家介绍，从2005年开始，北京新建住宅的销售量开始下降，且主要源于供应减少。2005年开始，8·31大限受影响最大的北京市场一度有1000多个项目开发进度受阻。今年以来的宏观调控直接导致一些项目在规划审批环节停滞。“主要是从6月至9月，一些不满足‘70-90’政策的规划都被审批部门搁置了下来。再加上冬季停工影响，北京目前在建的新房房源最早也要在明年年中上市。”

    “因此到明天第一季度，北京商品房的开工面积、竣工面积、销售面积都将呈一定的下降趋势。在供应不足的情况下，如果没有相应的后续调控政策，我们有理由担心，房价短期内依旧上涨的势头很难遏制。”一位专家称。

    一家研究机构的统计数据显示，9月份，北京开盘项目59个，其中普通住宅放量32个，开盘均价7956元/平方米，实际成交均价7379元/平方米，比上月分别上涨了17.1%和10.2%。 （记者 于兵兵）