四、中国房地产市场制度的主要缺陷

以上问题与房地产的复杂特性有关，房地产的复杂特性要求其发展要有完善的支撑体系，但是中国房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷。

（一）正规市场不规范，黑市交易比例高

（1）劳动力市场体系不完善。低级技术劳动力比较丰富，高级房地产专业人才比较缺乏；正规的培训和交易市场覆盖面还比较有限，市场信息比较缺乏；市场供求双方地位不平等，劳动力缺乏相应的权益维护组织；全国性、专业性、多层次、网络化、一体化的房地产劳动力市场还没有形成。

（2）土地市场体系不完善。在土地所有权和使用权的出租方面，市场还没有建立；另一方面，在土地征用、土地出让、土地转让，以及土地所有权和使用权的出租市场中，黑市十分猖獗。在征地“市场”中，农民是弱势群体，土地没有实现平等自由等价的交换。在拆迁市场上，被拆迁居民处于弱势地位，被拆迁居民的主体地位和财产权利没有得到保障。

（3）销售市场体系不规范。房地产开发企业规模小，资质差，素质低；企业内部管理经营粗放，生产专业化程度低；产品品种少，标准化程度低。消费者缺乏相关房地产知识和信息，势单力薄，缺乏自我保护意识，消费心理不成熟，消费行为非理性。

房地产一级市场不规范：信息不充分、不对称；大量房地产违规交易；黑市交易猖獗，私自出售、出让严重。二级市场不发达：二手房、旧房包括公房或私房交易数量少、比例低；住房的私下出售、转售在一定程度上存在。

住房市场体系不完善：住房市场主要有开发商提供的高档商品房、一般商品房，政府控制开发商提供的经济适用房。自建房、合作建房等多渠道、多层次的市场体系没有形成。与此同时，社会保障性的住房数量少、比例低。

（4）金融市场体系不发达。商业性住房金融体系不够完善，房地产资金主要来源于银行信贷；资金的期限不匹配；抵押贷款品种单一，服务体系不发达。上市融资、信托融资、债券融资以及其他融资方式十分有限。直接上市企业仅40家左右，上市审批十分严格；信托产品数量和品种都较少；企业债券受到政府控制；房地产金融的二、三级市场即房地产抵押证券市场没有形成；国外比较成熟的房地产金融的衍生工具在国内还未出现。住房消费贷款者不理性、不成熟。政策性住房金融体系没有形成；公积金份额有限，政策效果不明显。

（5）中介服务体系发展不平衡。一些中介服务发展过快，供给过度，一些发展滞后，供给短缺；一些中介服务企业规模小，资质差；从业人员素质低，注册房地产经纪人所占的比重仅2%；有些中介服务业存在严重的恶性竞争；有些中介服务业竞争不充分，存在严重的行政垄断；一些中介机构经营不规范，缺乏诚信，唯利是图。

（6）租赁市场体系尚未形成。完整的住房租赁市场应包括，针对最低收入居民的廉租住房，针对低收入农民工和流动人口的简易型租住房，针对低收入和中低收入居民的经济型租赁住房，针对中等收入居民的普通租赁住房，针对高收入居民的高档公寓。目前，多层次的住房租赁市场供应体系远未形成。

（7）物业市场体系不规范。一方面，目前的物业市场不是规范的买卖双方平等、自由交易物业服务的市场，全国70％以上的物业管理企业由房地产开发企业派生出来，物业管理公司大部分是开发商的“关联企业”。另一方面，对于一些老居住区、旧居住区、房改房、企业事业单位物业项目，目前连非规范的物业管理服务也不存在。

（二）法制体系不健全，司法保障不牢靠

法制体系在此包括两部分内容，一是涉及这几个市场的基本制度的合理性、健全性和有效性；二是涉及这几个市场的基本法律的合理性、健全性和有效性。目前这两个方面都有待改进。

（1）土地市场制度不合理。农村集体土地产权模糊和产权不完整，不能自由交易。土地征用制度是强制性征用，不是自由的交易；支付给农民和集体经济组织的补偿是按农产品的产量或收益来确定标准的，不是按土地市场的行情来确定补偿标准，更不是土地自由交易价格。城镇国有土地产权模糊，实为地方政府控制；城镇土地批租制导致政府短期行为等弊端。土地储备制度使政府土地管理部门既是土地市场监管者又是土地市场的供给方，政府依靠行政手段垄断了土地市场。土地出让是土地多轨供应即公益性土地通过划拨方式取得，经营性土地通过出让方式取得。在经营性出让市场中，协议方式和招标、拍卖、挂牌等方式并存。与此同时，土地市场的执法力度和司法效率还需进一步提高。

（2）销售市场制度不健全。私有房屋所有权及其合法土地使用权的产权保护制度不健全。没有明确的法律规定在私有房屋所有人享有完整的房屋所有权的期间内，其拥有的土地使用权依法受到保护，并对国家的有关土地所有权的行使进行必要限制。有关房地开发的制度也不十分健全，房地产的产权、产籍、制度、登记、交易制度都不健全。

（3）金融市场有缺陷。个人和企业征信制度没有完全建立；信用担保和保险制度尚不健全；信用贷款过程管理制度不健全；贷款以外的其他融资形式的法律制度基本没有建立；房地产抵押贷款证券化的制度也基本没有建立；政策性与商业性住房金融相分割；金融机构公司治理结构不健全，金融风险控制制度不健全；住房社会保障金融体系没有建立，住房公积金管理中心等政策性机构作为非盈利事业单位的制度设计不合理。

（4）中介市场司法无保障。由于中介活动涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼、质监、保险、担保等领域广泛，因而现有法规的广度和深度还远不能满足实际需要，司法和执法无保障。

（5）租赁市场制度不健全。房地产租赁相应的交易制度不完善、法律不健全。廉租房等社会保障性租赁制度存在不规范、不健全的问题，相关配套政策和协调机制还没有形成。

（6）物业市场制度不完善。市场不独立，主要依附于开发市场；交易不平等、不自由、非市场化，开发企业或物业公司强买强卖；物业管理企业的素质低，运作机制尚不完善；业主大会及业主委员会制度有待规范。

（7）司法效率不高。房地产的法律体系不健全。除一些基本法律缺乏或需要细化外，有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定更少，对消费者相关权益的具体保护规定严重欠缺。司法腐败导致诉讼费用高，取证困难，胜诉后执行难；目前法院在保证房地产合同履约方面履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。

（三）监管关系不顺畅，监管约束不得力

政府监管包括准入监管、质量监管、价格监管和秩序监管等方面，目前，政府对房地产市场的监管存在着一定程度的制度不合理、不周全，监管关系不顺畅，监管约束不得力的问题。

（1）土地市场方面，首先，在土地市场上，土地主管部门实际上集所有、经营、监管为一身。这既不利于维护市场秩序，同时也损害了其他市场参与者的利益。其次，审批和许可的市场准入监督不透明、不规范和不简洁，除导致政府对市场过度管制外，还导致政府在市场准入方面的歧视，滋生腐败等寻租行为。再次，市场秩序监管体系不完善、不得力，导致开发商大量囤积土地、炒风盛行和黑市猖獗。

（2）销售市场方面，首先，审批和许可不透明、不规范和不简洁，导致关系审批、金钱审批和歧视准入，导致市场垄断。其次，以罚代管的市场监管，导致产品质量的伪劣和市场行为的坑蒙拐骗。同时，房地产交易环节过多，手续繁杂，流程过长，增加交易成本；再次，市场秩序监管体系中漏洞多、不完善、不得力，导致开发商操纵市场，投机者大肆炒作。

（3）金融市场方面，对各商业银行及金融机构的房地产融资的监管制度、网络和效率有待提升；对国际游资监管的制度、网络也有待完善。商业银行内部监管和风险控制有待加强。由于住房公积金管理中心定位于“不以盈利为目的的事业单位”，隶属于地方政府部门，无法按照现代金融机构的监管规则对其进行控制，其内部也缺乏有效监管，致使“内部人控制”和“寻租”现象严重。

（4）中介租赁方面，监管体系残缺，一些中介市场，长期没有落实监管部门，或监管部门监管不力。一些房地产中介组织隶属于主管部门，导致中介市场的行政垄断。一些中介市场，监管制度不合理，监管标准残缺，导致市场混乱。

（5）物业管理方面，行政和行业监管组织不健全，管理力度弱。市场准入、市场秩序、服务价格、服务标准等监管体系没有完善起来。

（6）监管组织方面，一是所有者、经营者、监管者三者机构合一。二是纵向政府间，责权利不对称，中央或上级政府对资产和市场负责任，但不直接监管，对地方政府的直接监管缺乏约束力，同时职能部门行政上受地方政府领导，业务上负责监管政府，难以实现。三是横向政府间，房地产环节多，市场监管分散于政府各职能部门，职能交叉，职责不清，各施其政，具体的法规相互矛盾。

（四）住房保障不完善，公共服务不到位

参与体系涉及政府在直接消费、直接所有和生产对消费者资助补贴与对生产者补贴，以及市场失灵的补救等。目前的主要问题有：政府经营土地方式不当，国有企业改制没完成，政府公共服务不到位，社会保障有偏差。

（1）在直接生产方面，目前还有一批改制不彻底的国有企业，导致市场垄断和经营低效率。政府实际上直接经营着土地，参与土地征用、储备、出让、转让，土地的所有者、经营者、监管者三合一。

（2）在对消费者补贴方面，一方面，政府对中低收入家庭的住房购买租赁补贴不足，额度不足，范围不够，对象不准。另一方面，政府对生产者的补贴扭曲了市场，加大了监督成本，降低了效率。

（3）在信息披露等公共服务方面，目前在土地开发、销售、租赁、中介和物业市场中，政府及其相关机构没能提供及时准确的房地产市场统计数据和信息。市场参与者包括消费者、供给者、中介机构的信用等相关信息严重缺乏。在资料查询方面，公共部门不能提供可查的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。