业主所有的共用部位经营收益归全体业主 可用于冲抵物业费

业主所有的共用部位、共用设施经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者签订合同。收益归全体业主，可用于冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。北京市《物业服务合同》对住宅小区共用设施的经营和收益分配做了进一步明确。

北京市首部物业合同示范文本今天再次通过“首都之窗”等网站向市民征集意见。与今年3月份第一次征求意见稿相比，此次的物业合同分为《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》两个文本征求意见。其中有两大问题仍待重点商讨。

前期合同设定强制性条款

由于前期合同是由开发建设单位与物业企业签订的，要早于业主入住阶段，不仅存在着很多不可知因素和售后物业服务的不确定性，而且是合同双方约定中，涉及到对第三人（业主）设定了相关的义务，容易引发矛盾纠纷。为此，前期合同中设定了相关的强制性条款。如：明确将《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，充分保证了业主的知情权和选择权。

服务合同中明确4点内容

《物业服务合同》征求意见稿中突出了4点内容。即：新旧物业服务公司交接问题；物业服务费用问题；共用部位、共用设施经营及收益分配问题；以及合同终止问题。意见稿中提到：“在原物业服务合同终止后，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业进行交接验收，并进行三方确认。”

对于物业服务收费方式，双方可选择采用“包干制”或“酬金制”，合同中对两种收费方式的使用原则都做出了明确规定。对于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共服务项目收费问题，意见稿中明确，应向最终用户收取使用费用。物业服务企业代收水、电、气、热、通讯、有线电视等公共服务项目费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

在合同期满前一方决定不再续约的，应当提前3个月告知对方。

两大问题仍待重点商讨

一是个别物业项目出现的管理真空问题。

合同文本中明确了合同期限，并在前期合同中规定，未出现合同约定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。这种约定在一定程度上保障了物业服务的连续性，但对于物业服务企业无力服务或业主大会未选聘出新的物业服务企业造成的真空管理状态还未形成有效的解决办法。

二是共用部位、共用设施等相关概念的界限问题。

合同文本与《物权法》中相关概念的衔接还有待商讨。一是《物权法》中以建筑区划为界限对权属进行了界定，而本合同中运用了物业区域的概念，对本物业区域内归业主所有的共用部位、共用设施的经营以及收益归属和使用做了规定。二是《物权法》中运用的是共有部位、公用设施，而本合同中运用的是共用部位、共用设施的概念。

“管理”改“服务” 突出属性

这两份新合同根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》等有关规定起草。一大突出变化是将传统的“管理合同”改为了“服务合同”，从而突出了物业企业的服务属性。（记者 吴颖）