摘要：2007年，房地产市场运行出现了一些新的特点，房屋销售回温，房地产开发投资增速缓慢回升，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速加快，预计2008年房地产投资增速将略低于2007年的增长水平，市场需求尤其是自主性需求仍然旺盛。针对房价上涨过快和住宅供给的结构性矛盾等问题，为了促进房地产市场的健康发展，未来对房地产市场的调控重点应继续落实增加住房供给、调整住房供给结构、加大住房保障力度、抑制房价过快上涨等各项政策措施。

一 2007年房地产市场运行的新特点

（一）土地购置面积止跌回升，土地开发面积继续保持较快增长

受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005~2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1~8月，本年土地购置面积为2.43亿平方米，同比增长15.2%，增幅较上年同期提高19.4个百分点。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。

从土地开发情况来看，近几年，全国土地开发面积保持了较快增长。2006年，全国完成土地开发面积26605.6万平方米，同比增长17.3%，2007年1~8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米，同比增长15.3%，增幅虽然低于上年同期水平，但比前7个月提高了4个百分点。与此同时，土地开发率（土地开发面积占同期土地购置面积的比重）也有所提高，2006年提高到74.2%，为2000年以来的最高值，2007年1~8月，土地开发率为66.6%，相当于2006年同期的水平。

（二）市场总体偏紧，房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速

2000年以来，我国房屋销售面积增速连续7年多快于竣工面积的增长速度，自2005年开始，房屋销售面积大于同期竣工房屋面积，并且二者之间的缺口呈逐年加大的态势，2006年，受国家对房地产行业调控的影响，房地产供给和需求均受到不同程度的抑制，但全年房屋销售面积仍超过同期竣工房屋面积6026.2万平方米。2007年前8月，在房价持续高企的背景下，房地产市场的需求大幅反弹，房屋销售面积达到40572.8万平方米，同比增长29.3%，增速较上年同期加快20个百分点，接近同期竣工房屋面积增速的3倍。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。

（三）调控未改房价增势，部分城市房价上涨过快

为了促进住房价格的基本稳定，2005年以来，国务院及各大部委连续出台了一系列旨在稳定房价的政策措施，但时至今日，全国大部分地区房价快速上涨的势头仍未得到缓解。2005~2006年，房屋销售价格指数分别为107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%（见表3）。从2007年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，且呈逐月加快之势，5月份到8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅销售价格同比分别上涨6.6%、7.4%、8.1%和9%。分地区来看，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、沈阳、厦门、青岛、深圳等城市，其房价涨幅在很多时候都超过全国平均水平。

（四）住房保障力度加大，经济适用房投资增速加快

我国从1998年开始推出经济适用住房，但是，由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润也较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2000~2005年，经济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。经济适用房供给减少加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设、加快廉租房建设的规定，将加大住房保障力度作为政府工作的重点。在地方各级政府的配合下，自2006年以来，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速由负转正，并出现了加快增长的良好势头。2007年前8月累计，经济适用房投资增长28.8%，增速较上年同期加快10个百分点。经济适用房供给的增加，有利于解决房地产领域供给结构失衡的问题，也有利于解决广大中低收入居民的住房需求。

（五）房地产开发企业谋求多元化融资渠道，利用外资增速加快

面对国内紧缩性的金融调控政策，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，自2006年下半年以来，房地产开发投资资金来源中利用外资步伐明显加快。2006年，利用外资同比增长53%，增速较2005年加快42.6个百分点。2007年以来，国内房地产开发利用外资的增速一直保持在60%以上。1~8月，利用外资总额371.08亿元，同比增长65.9%，相当于银行贷款增速的两倍。