董月鲜，产业经济学硕士，国家信息中心经济预测部经济师，主要研究消费经济、产业经济等。

摘要：2008年，一度蓬勃发展的房地产市场出现调整迹象，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落，截至2008年8月底，房地产开发企业资金来源增速已降至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。2009年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速将大幅下滑。在2008年基数较高的基础上，预计2009年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下；房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。

关键词：房地产房价预测

一、2008年房地产市场运行特点分析

2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。

1.全球房地产市场形势严峻，国内开发商和购房者的信心受到冲击

自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%，至17年以来的最低水平。由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。俄罗斯房地产2008年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。2008年第一季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3个和1.9个百分点，创调查以来最低水平。北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。与此同时，房地产业企业家信心指数也明显下降。2008年第二季度，该指数为118.4，比上年同期低27.1个百分点，比第一季度低12.7个百分点。

2.市场趋冷，销售大幅下滑

房改以来，一度被压抑的住房需求开始爆发，房屋销售面积连续10年保持两位数以上的高速增长，推动了房地产市场的持续繁荣和发展。2000年以来，我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积的增长速度，从绝对量看，2005~2007年，房屋销售面积连续3年超过同期竣工房屋面积，市场供求紧张的矛盾尤为突出。进入2008年，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重；与此同时，多次加息和第二套住房贷款首付比例的提高也大大抑制了居民的购房需求，房地产市场开始降温，销售持续下降，并有降幅逐渐扩大的趋势。2008年，我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长，1~8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%，其中住宅销售面积同比下降14.9%。分地区来看，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。

在销售持续下降的同时，住房供应继续较快增长，房屋竣工面积增速较上年同期有所加快。2008年1~8月，全国竣工房屋面积2.34亿平方米，同比增长12.2%（见表1），竣工面积比上年同期增加0.26亿平方米，增速同比提高2.1个百分点。其中，商品住房竣工面积同比增长11.4%，增幅同比提高1.4个百分点。

在供给较快增长、销售大幅下降的共同作用下，全国房屋空置面积有所增加。截止到2008年8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。

3.保障性住房供给不足，结构失衡矛盾难以有效解决

我国房地产发展长期存在的一个重要问题是经济适用房供给不足。我国从1998年开始推行经济适用住房，1999年和2000年，经济适用房投资规模较大，占住宅投资的比重分别达到16.6%和16.4%。但是，由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2001~2005年，经济适用房投资占住宅投资的比重呈直线下滑的态势，房地产供给结构失衡局面加剧，中低收入家庭住房问题难以有效解决。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设和加快廉租房建设的规定，加大住房保障力度。在地方政府的配合下，2006年，经济适用房投资增速由负转正，2007年上半年，经济适用房投资增速一度超过住宅投资的增长速度。但这一良好局面仅维持了短暂的8个月，自2007年8月开始，经济适用房投资增速大大落后于住宅投资增速（2008年1~3月例外）。受增速下降的影响，2008年经济适用房投资占住宅投资的比重明显低于2007年（见图1），房地产市场结构失衡的矛盾长期得不到改进。

作为住房保障体系的重要组成部分，经济适用房供给不足意味着中低收入家庭的住房需求无法得到满足，必将影响我国和谐社会的建设进程。同时，美国次贷危机的爆发警示我们，如果低收入人群也寻求通过市场解决住房问题，大量的次级贷款将给金融机构带来巨大的风险隐患。

4.房价涨幅回落，部分一线城市下跌明显

随着调控政策效果的显现，进入2008年以来，房地产价格涨幅逐步回落。为了促进住房价格的基本稳定，2005年以来，国家连续出台了一系列紧缩银根、稳定房价的政策措施，时至2008年，调控成效逐渐显现，房价快速上涨的势头有所缓解。从房价指数来看，与上年同期相比，2008年，房屋销售价格指数冲高回落，由1月份的11.3%回落到8月份的5.3%，回落了6个百分点，其中新建商品住宅销售价格指数由12.2%回落到6.2%，二手住宅价格指数由11.9%回落到3.9%，分别回落6个和8个百分点（见图2）。从反映短期价格变动的月环比涨幅看，2008年1月以来的8个月环比涨幅均不超过0.3%，明显低于2006、2007年月环比平均上涨0.5%和1%的水平。从70个大中城市的销售房价来看，价格下降的城市逐渐增多，1月份环比指数下降的有13个城市，到8月份，扩大到25个，占比达到35.7%；其中，一线城市中上海房价环比出现负值，广州、深圳的房价回落明显，同比和环比均已出现负值（见表2）。北京总体房价水平虽然保持了较快增长，但部分楼盘也开始打折销售，消费者观望气氛较浓，商品房销售额较上年同期大幅下降，房价下行压力较大。

由于前段时间涨势过猛，房价已经达到较高水平，因此，尽管2008年涨幅有所回落，目前的房价仍然偏高。与城市居民收入水平相比，目前我国房价仍超出了大多数家庭的支付能力。据测算，2007年，我国房价收入比约为7.4，其中北京为13.6，上海为9.8，

与国际公认的3~6倍的合理区间相比明显偏高。高房价与居民家庭的承受能力之间仍存在较大差距。在大城市房价高位盘整的同时，三线城市房价走势比较稳定，房价仍处于上升通道。

5.资金来源增速回落至2004年以来最低水平，企业资金压力加大

在从紧的货币政策背景下，尤其是2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布并严格落实后，银行从房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧了信贷，2008年以来，国内贷款增速逐月下降。前8月累计，国内贷款同比增长11.5%，增速比上年同期回落14.9个百分点，比1~7月回落4.2个百分点。与此同时，由于购房者信心不足，持币观望者增多，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源出现负增长（前8月同比下降0.1%），其占房地产资金来源的比重由上年同期的44.6%下降到39%，下降5.6个百分点。其中，定金及预收款同比仅增3%，增速较上年同期回落25.7个百分点，而个人按揭贷款同比下降10.1%，回落79.6个百分点（见图3）。

作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和其他资金来源两项所占比重超过50%。受二者增速放慢的影响，2008年以来，企业资金来源增速持续回落，开发商资金回笼压力加大。2008年1~8月，全国房地产开发企业累计到位资金25102亿元，同比增长14.1%，增幅较上年同期回落21个百分点，比1~7月回落5个百分点，是2004年以来月度增速最低水平。如果下一阶段成交量继续下滑，迫于资金压力，楼盘降价销售回笼资金的情况有可能增多。

二、2009年房地产发展趋势预测

2009年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，房地产市场调整将加剧，预计房地产开发投资增速将大幅下滑，房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”。

1.房地产投资增速将大幅回落

从短期看，房地产投资将保持增长势头，但增长速度将有所放缓。房地产行业产品生产周期较长，市场供给表现出很强的惯性，由于上半年新开工面积和在建规模较大，加之灾区房屋重建和保障性住房建设的增加，2008年第四季度房地产投资仍将保持一定的规模。但受宏观调控和资金短缺影响，投资的增长幅度将回落，预计全年房地产投资增长约在27%左右。2009年，在全球房地产市场降温、国内经济开始调整的背景下，受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将出现大幅度降低，在2008年基数较高的基础上，2009年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。

2.投机需求和自住需求受抑制

（1）自住性需求者的支付能力和购房意愿下降。第一，股市低迷，居民家庭财富缩水，住房实际支付能力下降。第二，在楼盘降价促销、房价涨幅回落的市场环境下，消费者对房价进一步下降的预期增强；随着次贷危机影响的加深，世界经济调整加快，我国出口形势严峻，加之通胀压力依旧存在，金融风险较大，未来国内经济增长放缓难以避免，居民收入增长变数增多，预期也随之下降。房价和收入预期的下降延缓了潜在购房者的入市步伐，自住性需求受到抑制。

（2）投机性需求减少。第一，尽管最近央行连续两次调低贷款利率，但由于前期多次加息，目前我国利率仍处于较高水平，而对第二套住房的贷款限制政策，同样对投机起到了很大的遏制作用。第二，前几年，在人民币升值和房价持续上涨的预期下，国际投机资本大量涌入我国房地产市场，受次贷危机不断恶化的影响，全球流动性由“过剩”变为“不足”，加之对人民币升值预期的改变，游资流出的可能性增大。

3.房价继续向下调整

当前，我国房价涨幅的回落，既是货币紧缩政策调节的结果，也是前期过高房价的合理回归，随着市场供求形势的变化，2009年我国房价将出现下降趋势。预计房价调整将呈现以下特征：第一，大城市房价跌幅超过中小城市。前几年房价上涨过猛的地区主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，随着房地产市场调整的不断深入，上述地区房价存在大幅下跌的可能。第二，高档房价格跌幅超过中低档房。由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着投机性需求的撤出，高档住宅价格将深度回落，回落幅度要大于中低档住房。

三、促进房地产业平稳健康发展的政策建议

由于房地产涉及投资和消费，房地产市场的剧烈波动必然会对经济增长和金融稳定产生严重影响。目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。

1.改善供给结构，完善住房保障政策

针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低（2008年1~8月该比重为27.6%）、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低、保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。

2.加大对自住性购房需求的支持力度

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投资和投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。

3.完善房地产信贷政策，防止金融风险

针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。

4.加快房地产融资模式多元化发展步伐

为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。

5.建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举

在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。