李景国，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员。

摘要：2008年的宏观经济形势前后巨变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为关键词之一，调控政策由“控投资、挤泡沫、抑需求”调整为“增投资、扩内需、保增长”，市场调整则以销售量萎缩为主要特征。市场不景气引发了社会各界的热烈讨论，一些城市政府纷纷出台措施刺激楼市，大力发展保障性住房、为消费者减税减负促进合理消费成为国家房地产调控政策的选择，增投资、扩内需与改善民生一举多得。房地产市场调整是挑战，但也是促使市场回归理性的机遇。

关键词：房地产市场调整理性回归

一、2008年房地产市场调整的社会反应

（一）宏观调控与房地产市场调控的政策调整

中国经济连续多年以高于１０％的速度增长，2007年达到13％，经济增长有由偏快转为过热的风险。与此同时通胀压力增大，CPI持续上涨，由1月的2.2%上涨为12月的6.50%。为消除经济运行面临的风险和存在的不健康因素，“防过热、防膨胀”（双防）成为宏观调控的首要任务。延续2007年的思路，2008年上半年“双防”依然是宏观调控的主基调。然而，2008年下半年美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免，出口下降，投资减弱，宏观经济出现下行压力，宏观调控政策由“双防”调整为“一保一控”（保增长和控物价），随着经济形势的日益严峻，“一保一控”又调整为“增投资、扩内需、保增长”，并要求对调控政策的落实出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实。

与宏观调控政策的调整相对应，房地产市场的调控政策也经历了从“控投资、挤泡沫、抑需求”到“增投资、扩内需、保增长”的调整。

2007年国家出台了一系列金融、财税、土地等政策，对房地产市场实施“控投资、挤泡沫、抑需求”的调控，并加强了调控的针对性和操作性。2007年央行连续6次加息，房贷消费成本加大，10次上调存款准备金率，存款准备金率达到14.5％，创20多年历史新高，一定程度上控制了银行放贷额度；2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，进一步遏制外资在中国内地的炒房行为；2007年8月21日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，上调个人住房公积金贷款利率；央行、银监会于2007年9月27日联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又于12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，提高第二套房贷门槛。在土地政策方面，2007年9月28日，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规范土地市场，防止拖欠土地出让金和囤积土地；2007年9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，加大土地供应结构调整力度，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应；2007年10月25日，全国土地执法百日检查启动，15个检查组奔赴各地开展检查；2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，以完善土地储备制度，加强土地调控，促进土地节约集约利用，房地产调控阀门进一步拧紧。

同时，2007年国家对低收入家庭的住房开始加大关注力度，8月13日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，旨在加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能。

延续2007年思路，2008年上半年“控投资、挤泡沫、抑需求”依然是房地产市场调控的主基调，并得到强化。2007年底召开的中央经济工作会议宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，对银行贷款实施更严格的控制，以冷却过热的投资；2008年上半年央行五次上调存款准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位；2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，开发企业提前预缴的力度加强，对开发商的现金流要求提高。在土地政策方面，2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定了对闲置土地处置的具体措施，处置力度加大；2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行土地用途管制制度，规范使用农民集体所有土地进行建设，控制农村集体建设用地规模，严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。

然而，2008年下半年，为抵御金融危机冲击、落实宏观经济调控政策，产业关联度高的房地产业自然也要背负起“增投资、扩内需、保增长”的使命，国家对房地产市场的调控政策进行了转折性调整。央行多次降息，并下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和人民币存款准备金率，调整紧缩性货币政策；财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，个人首购90平方米以下住房、个人买房暂免征收印花税、土地增值税，下调契税税率、首付款比例、住房公积金贷款利率；2008年11月10日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署了落实中央政策措施的七项工作，其中之一即是促进房地产市场平稳健康发展；2008年12月17日的国务院常务会议，研究确定了关于房地产的三项政策措施：加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化促进商品住房销售。2007年12月21日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围，并对第二套房贷做出了原则性的“宽松”规定。“增投资、扩内需、保增长”成为第四季度房地产市场调控政策的主旋律。

（二）“救市”与“反救市”争论

2008年宏观经济环境剧烈变动，房地产市场风起云涌。特别是后半年，金融危机冲击增强、经济下滑压力加大，房地产市场销售量萎缩。“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地。“救市”呼声随之出现并逐步扩大，但反对“救市”的声音也很强烈，“救市”与“反救市”的争论异常激烈。

主张和支持“救市”的理由主要包括：

——美国房地产价格下跌导致了这次巨大的全球金融危机，中国要防止出现美国式的次贷危机、金融危机，就要采取相应的政策保证房地产价格不能下跌。

——美国金融风暴席卷全球，后果和影响尚待观察，中国经济下行风险日益增大，刺激国内消费以抵御金融危机引发的出口下滑风险不得不成为保证经济增长的主要政策措施。房地产与国民经济的许多行业都有密切的产业关联性，房地产市场的稳定发展是刺激消费的关键。因此，从一个更宽的视角看，防止房地产市场陷入非理性的萧条状态，是提振国内消费、防止经济下滑必须考虑的环节，是一系列扩大内需、刺激消费的举措之一。

——商品房降价将带来经济危机和预期看空，同时带来收入下降，收入会比房价降得更快。且楼市疲软会连带股市疲软，使大部分中产阶层被埋葬在股市里，购买力大大下降，因此政府必须出台救市政策以渡难关。

——房地产普遍下滑，银行坏账率会显著上升，资产负债表恶化会使银行惜贷，可能危及实体经济、银行和金融安全。

反对“救市”的理由主要有：

——阻止目前高房价回落将延缓本轮经济调整的时间，于国于民都不利。在需求不济的情况下，力挺房价的做法只会给市场传递一个错误信号，延缓市场调整时间和节奏。

——随着金融危机的恶化甚至经济危机的出现，全球流动性紧缩加剧，资金会迫不及待地寻找时机从高估值、泡沫比较严重的资产中撤离，维护高房价会为热钱抽逃提供天然良机。

——近几年房地产市场一直过热，房价在高位依然快速增涨，2007年出台第二套房贷政策后，起到了遏制作用。在楼市疾患还没有解除的时候，若再采取以毒作药的解痛方式，将再次把楼市推向疯狂状态，前期宏观调控就会失效。

——中国房地产市场累积的泡沫势必破裂，旨在稳定房价甚至继续推高房价的“救市”，无法挤压楼市此前累积的泡沫，不利于释放和化解风险。只要房价依旧大大超出购房者的购买力，真正意义上的“救市”就无从谈起，用各种所谓的财政资源去承接或维护楼市的泡沫，最多暂时延缓衰退，延缓楼市泡沫的破裂，但却无法扭转房价下调的趋势。“救市”挺房价只会使泡沫吹得更大，破灭时的冲击力度也会更大，使楼市价格崩盘，有可能迎来更残酷的萧条期，更加严重地影响经济发展。在气球已经被吹得很大、很危险的情况下，让它不爆炸的唯一出路是放掉一点气，而不是保护它甚至吹得更大，不能为了解决一个问题，却创造另一个更大的问题。

——在楼市下行趋势基本确立的情况下，放松楼市政策特别是放松房贷政策会增加银行系统的风险。在美国为次贷危机付出沉重代价并反省和检讨金融系统的风险控制太松时，我们不能放松金融系统的风险控制。