尚教蔚，经济学博士，副研究员，任职于中国社会科学院城市发展与环境研究中心。主要从事房地产市场、房地产金融、房地产政策、住房保障、城市经济等方面的研究。

摘要：金融政策与房地产市场密切相关，对我国房地产市场的发展起到了不可或缺的影响和作用，针对房地产市场的金融政策也随房地产市场的形成、建设、发展和变化经历了发展和调整历程。笔者在梳理诸多金融政策的基础上，重点分析了对此轮房地产市场调整起关键性作用的二套房贷款政策。

关键词：金融政策房地产市场影响调整

住房制度改革以来，我国房地产市场快速发展，与房地产市场密切相关的金融政策也经历了不断调整、发展和完善的过程。笔者在回顾1998年以来主要金融政策的基础上，重点分析影响此次房地产市场调整的二套房贷款政策。

一、1998～2008年主要与房地产相关的金融政策

1998～2008年针对房地产出台的金融政策，按时间可分三个阶段，即支持与鼓励的金融政策、趋紧的金融政策和宽松的金融政策。

1. 1998～2002年支持与鼓励的金融政策

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同年，央行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，是住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。总体上，1998～2002年金融政策的重点是对房地产市场的支持，支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积金贷款，降低个人住房公积金贷款利率等（见表1）。这些金融政策对我国房地产市场的启动、起步发挥了重要作用。1998～2002年是住房改革后经济适用住房投资占房地产投资比重最高的阶段。经济适用住房在这一阶段对我国房地产市场发展起到了不可替代作用。

2. 2003～2008年采取趋紧金融政策

2003～2008年央行和银监会一直出台规范房地产信贷，控制房地产金融风险的趋紧金融政策（见表2），同时不断地提高存款准备金率和贷款利率。

一是始于2003年对房地产市场的金融调控政策。2003年6月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号，以下简称121号文件)文件拉响宏观调控警报。121号文件的核心内容：房地产企业申请贷款自有资金不低于开发项目总投资的30％；严格跨区使用；银行不得向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款；对土地储备价格发放的抵押贷款不得超过土地评估价值的70％，期限不得超过2年；承建房地产建设的建筑企业获得的流动贷款不能垫资房地产开发项目。对个人房贷规定：银行只能对购买主体已封顶住房的个人发放贷款；商业用房贷款的抵借比不得低于60％，期限不得超过10年；购买第二套以上（含二套）住房的，适当提高首付比例，不再执行优惠住房利率。该文件规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国住房制度改革后，房地产市场启动以来，第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产的态度发生了转变。

二是2004～2006年以控制房地产金融风险的规范性政策。2003年以后，银监会又陆续出台了规范房地产贷款、紧缩房地产企业融资等的相关政策。如加强房地产贷款监管的《商业银行房地产贷款风险指引》；收紧房地产信托的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》；控制房地产信贷风险的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》等。

三是2007年抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策。2007年9月央行、银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称二套房贷款政策)，该文件规定第二套住房贷款首付不得低于40%、利率执行基准利率的1.1倍。从银行角度严格控制房地产金融风险，并彻底打击了房地产市场的投资与投机，从金融角度对房地产市场实施了最紧缩的政策。

四是不断提高的贷款利率和存款准备金率。2002年2月21日，央行下调一年期人民币贷款利率由5.85%下调至5.31%。2004年10月29日，一年期人民币贷款利率上调至5.58%，开始进入上调周期。到2007年12月21日，央行先后上调了8次人民币贷款利率，共上调1.89个百分点。值得一提的是，在其他利率没变的情况下，住房公积金贷款利率2005年3月17日上调了0.18个百分点，提高了购房者公积金贷款成本（见表3）。持续近五年的贷款利率的上调，特别是2007年一年内6次上调贷款利率，在某种程度上抑制了需要贷款帮助的购房者，同时加重了房地产开发企业资金成本。

2003年9月21日开始，存款准备金率也进入了上调周期，到2008年6月7日，先后20次上调存款准备金率，由7%上调到17.5%，提高了10.5个百分点，其中有3次上调1个百分点。2007年一年之内上调了10次，高达5个百分点（见图1）。存款准备金率的上调是央行紧缩银根的重要手段，其只对房地产企业特别是中小房地产企业获得银行贷款及购房者获得个人按揭贷款产生一定影响和困难，进而影响房地产项目开发、投资和销售。因此，贷款利率和存款准备金率的上调周期过程中，只能对房地产市场调整起到一定推动作用，但作用较小。

3. 2008年下半年以来对房地产市场采取的宽松金融政策

2008年受国际金融危机和出口下降影响，国家宏观调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”。上半年银行对房地产企业收紧银根，对个人购房贷款严格实施二套房贷款管理。下半年中央和地方采取了降低利息和购房首付、税费、购房财政补贴等宽松的货币政策和积极的财政政策。

一是刺激住房消费的宽松货币政策。2008年6月国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。9月16日开始降息及下调存款准备金率。百日内5次降息，一年期人民币贷款基准利率下调了2.16个百分点，降回到2002年2月21日的利率水平（见表4）。2008年9月16日存款准备金率开始下调，是近9年内首次下调1999年11月21日存款准备金率为6%，是最低点。。百日内下调4次，其中3次幅度超过1个百分点。大型金融机构下调到14%，中小金融机构下调到13%（见表5）。10月22日，央行出台相关政策规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率。从金融政策支持已出现调整的房地产市场及居民购房。

二是刺激购房消费的积极财政政策。10月17日，国务院常务会议对房地产市场提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。10月22日，财政部下调居民首次购房契税至1%。据不完全统计，全国各地有18个城市出台了房地产的利好政策。上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴等刺激购房消费等政策。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

此外，12月21日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号，以下简称《意见》)。《意见》提出：加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等。《意见》在“鼓励房地产企业以合理价格促销”的同时，提出“落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制”。政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩，缓解就业压力，为保增长作贡献。