袁秀明，经济学博士，中国社会科学院城市发展与环境研究中心博士后。主要研究领域：房地产与宏观经济、资产价格泡沫与宏观经济、证券市场与宏观经济、汇率与宏观经济等问题。

摘要：房地产市场自身有其发展规律，但是，在国际金融危机背景下，国际国内经济形势对其影响不可忽视。本文分析了2008年以来国内外经济形势的发展状况，以及对中国房地产市场的不利和有利影响，最后分析了房价的基本走势。

关键词：国内外经济形势房地产市场影响房价

一、2008~2009年国内外经济形势分析

（一）国际经济形势

2007年2月，美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第四季度业绩将出现亏损，美国次贷危机初露端倪。在随后的一年时间里，次贷危机逐步加深。进入2008年，美国次贷危机不断升级、扩散，尤其是2008年9月，随着“两房”危机、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG被政府接管、雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，全球股市持续暴跌，次贷危机演变成一场百年一遇的金融风暴并波及全球，许多发达国家经济已经或正在步入衰退，新兴市场国家经济也举步艰难。

由美国蔓延到全球的金融危机，其主要的经济影响包括以下几个方面。

第一，影响美国及世界的消费与投资。多年来，美国房地产财富效应对刺激消费作用巨大。2004~2005年间，美国居民实际消费平均增长3.7%，而同期个人实际可支配收入平均仅增长2.4%，其缺口主要靠房地产市场的财富效应来填补。2003~2007年这五年间，房价上涨对美国消费需求年增长率的贡献超过0.5个百分点，房价趋稳或下跌，其对消费的贡献度将会变为零或负值。其他工业国家也大体类似。

美国股市已基本成为经济的晴雨表，股指的走势可以看作经济走势的先行指标。次贷危机导致全球金融危机，不仅使美国股市跌幅惨重，更蔓延到其他金融市场，引起大范围暴跌现象。截至2009年2月，美国股市与最高点相比跌幅已近50%，股市的财富效应与投资效应大大减少，对美国经济构成了深重打击。

第二，加快美国经济减速。据摩根士丹利首席经济学家罗奇估算，房市泡沫破裂可能使美国GDP增长率降低2个百分点以上。据美商务部公布，经修正后，美国2008年第三季度GDP下降0.5%，为2001年第三季度以来最大降幅；2009年2月27日公布，美国2008年第四季度GDP经季节因素调整后折合成年率下降6.2%，这是1982年第一季度GDP下降6.4%以来的最差季度表现。经济负增长局面将延续至2009年，全美企业经济协会(National Association of Business Economics)预计，美国第一季度GDP将下降5.0%，第二季度GDP将下降1.7%。摩根士丹利和德意志银行均下调了对2009年第一季度美国经济增长的预期。

第三，美国经济减速将演变为全球经济减速。金融危机爆发以来，许多银行倒闭，金融相关机构裁员，失业人数剧增。据美国劳工部发布的最新数据，截至2009年１月１７日，美国连续领取失业救济的人数达到４７８万人，创１９６７年以来的最高纪录。美国房地产泡沫破灭以及股票缩水使财富效应降低，美国的消费将会大大减少。美国是70%依赖消费拉动经济增长的国家，消费的锐减必将影响美国经济的增速。

金融危机向实体经济传递使世界经济增长大幅放缓。新兴市场面临更大的金融风险。据香港《文汇报》2009年1月30日报道，金融大鳄索罗斯称，现今经济气候比大萧条还要恶劣，美国10年内也难以达到每年3%的经济增长。相比美国，索罗斯警告发展中国家危机更加严峻，周边市场如巴西、东欧和冰岛，负债超过1万亿美元，当地银行不能像美英那样提供信贷保证，严重问题正在发酵。许多国家依赖对美国的出口，美国金融危机蔓延、消费锐减，不仅使许多国家承受着金融市场的冲击，更使这些国家出口受到较大影响，使经济增速放缓。同时，流入新兴市场的私人资金也大幅下滑。

近日欧盟委员会发布经济预测报告指出，受金融危机冲击，2009年欧元区和欧盟经济增速将仅为0.1%和0.2%；在欧盟主要成员国中，英国2009年将出现1%的负增长，德国和法国则将出现零增长。另外，世界银行预测日本明年的经济增长率可能是零或者负值。

危机爆发之后，特别是2008年下半年以来，为应对金融危机所带来的信贷紧缩，各国央行联合行动，在大幅降息的同时向货币市场大规模注资。美国和欧洲一些央行甚至提出“无限量注入资金”，各币种之间实行货币互换计划，同时大幅降低利率，目前美国已经实行零利率，日本和欧洲一些央行的利率也接近零。与此同时，各国财政刺激计划也鱼贯而出。

（二）国内经济形势

从国内经济分析，2003~2007年连续五年以高于10%的速度增长，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年“双防”的宏观调控任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。2007年10月股市、房地产市场双双出现调整，特别是股市明显呈下跌趋势，财富效应大大降低，减少了消费和投资需求。

进入2008年，美国次贷危机冲击我国，外需锐减，出口下滑，许多东南部地区的企业减产或倒闭，2008年上半年，中国已有6.7万家中小企业破产，下半年更是“破产潮”，失业人数增加。2008年9月，美国次贷危机迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大。在内外双重压力下，2008年我国经济下滑趋势明显，其中第三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。面对这种情况，2008年下半年我国宏观经济政策发生方向性变化，宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。这次国际金融危机对我国经济的冲击明显大于1997年的亚洲金融风暴，中国的美元资产投资暴露于风险之中，中国政府及中国商业银行持有大量衍生债券。在银行业承受风险、企业融资困难加大、国际直接投资减少等背景下，中国经济面临着国际金融危机导致的全球经济下滑与过去几年我国宏观调控导致的双重效应的冲击。2008年12月，经济增长率更下滑到6.8%（见图1）。

2008年11月中央决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时，大幅下调了银行存贷款利率。12月的中央经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。之后一系列扩大内需、促经济增长的政策陆续推出。财政政策方面：2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，还用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。货币政策方面：从2008年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。

宏观经济政策的调整，也影响到房地产政策的走向，必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要产业，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。