中国土地勘测规划院城市地价动态监测项目组

摘要：2008年我国主要城市总体地价水平及商业、居住、工业用地地价水平虽然有所上升，但涨幅趋于平缓，多数城市地价增幅远低于上年同期水平。土地供应总量明显下降，土地流标流拍现象频现。重点地区中，长三角地区综合地价水平值最高、环渤海地区地价水平最低;环渤海地区地价增长率最高，珠江三角洲地区最低，珠江三角洲和长江三角洲地价增长率出现负值。

关键词：城市地价动态监测涨幅下降

2008年是我国土地市场和房地产市场深度变化与调整的一年。全国房地产市场在前期各项宏观调控政策和全球金融危机的影响下，中国楼市逐渐步入低迷期和观望期，出现了“量价齐跌”的局面。受其影响，土地市场也进入低谷时期，土地流拍频发，成交地价持续走低。在已成交的大部分地块中，底价成交是较普遍的现象。可以看出，在房价疯涨时期被推高的地价水平，受供求关系和开发商预期的影响正在回归理性。

一、2008年我国主要城市地价状况分析

（一）全国总体地价水平仍然有所上升，但涨幅趋于平缓

2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，综合地价增长率为0.47%。其中，商业用地平均地价为4148元/平方米，平均增长率为0.96%；居住用地平均地价为3479元/平方米，平均增长率为0.22%；工业用地平均地价为607元/平方米，平均增长率为0.54%（见图1）。

2008年我国35个重点城市综合地价水平值为3273元/平方米，地价增长率为0.18%，与2007年13.37%的平均综合地价增长率相比，下降了13.19个百分点，增长速度大幅降低。其中，商业用地平均地价为5118元/平方米，增长率为0.92%，增长率同比下降了9.61个百分点；居住用地平均地价为4625元/平方米，平均增长率为0.43%，增长率同比下降了15.01个百分点；工业用地平均地价为732元/平方米，平均增长率为-0.47%，增长率同比下降了16.24个百分点。商业、居住、工业用地平均地价增长幅度为历年最低。

（二）全国各区域城市地价水平中，地价水平值呈现从东到西、从南到北递减的趋势；地价增长率与地价水平值的变化趋势基本相反

各区域城市平均地价水平由高到低依次是东南区、西南区、华北区、中南区、东北区、西北区，其平均综合地价水平分别为3479元/平方米、3126元/平方米、2395元/平方米、1641元/平方米、1148元/平方米、1095元/平方米，其中，东南区、西南区的城市地价高于2474元/平方米的全国平均水平，其他区域均低于全国平均水平（见表1、图2）。从地价的区域分布来看，从南到北，从东到西，地价呈递减趋势。

从不同区域的地价增长率变化情况来看，2008年华北区是全国地价增长率最高的区域，达到4.71%，其中北京市综合地价增长率最高，达到13.34%，其他地区均低于10%，而焦作市、开封市、秦皇岛市、保定市、临沂市、廊坊市综合地价增长率均为负值，分别为-0.54%、-0.57%、-0.98%、-2.33%、-7.16%、-9.91%。东南区的综合地价增长率最低，为-3.40%，其次是西南区，综合地价增长率也是负值，为-1.21%。总体来看，2008年全国不同区域地价增长率的差距不大，最高的华北区与最低的东南区二者之间相差8.11个百分点。各区域增长率与上年相比均明显下降，尤其是东南区地价增长率较上年相比下降幅度最大，下降了21.42个百分点。

此外，中南区、西北区和东北区综合地价增长率相近，分别为2.73%、3.41%和3.02%。中南区的商业地价、工业地价增长率明显高于居住地价增长率，分别为4.01%、5.86%，居住地价增长率仅为0.45%；中南区中合肥市、长沙市的综合地价增长率最高，分别为9.12%、7.10%，芜湖市、南昌市最低，分别为-7.83%、-8.99%。西北区的商业地价增长率较其居住、工业高，为4.76%，居住、工业分别为2.91%、2.95%；西北区的大同市综合地价增长率远远高于其他城市，为21.20%，其次是银川市、呼和浩特市，分别为5.51%、5.12%，包头市相对较低，为-1.45%。东北区的居住、商业地价增长率高于工业地价增长率，分别为3.91%、3.98%，工业为1.70%；东北区中阜新市、鸡西市、辽阳市、大庆市的综合增长率最高，分别为7.98%、7.44%、7.20%、7.00%，丹东市、牡丹江市相对较低，分别为0.79%、0.63%。

（三）重点地区的地价变化情况分析表明：长三角地区综合地价水平值最高，环渤海地区地价水平最低;环渤海地区地价增长率最高，珠江三角洲地区最低，珠江三角洲和长江三角洲地价增长率出现负值

从地价水平值来看，三个重点地区综合地价水平值均高于全国平均水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平在三个重点地区内最高，为3761元/平方米；珠江地区次之，为3145元/平方米；环渤海地区最低，为2818元/平方米。三个重点地区的商业、居住、工业地价水平值均高于全国的平均水平。珠江三角洲地区的商业地价水平值高于居住和工业地价水平值，且远远高于其他地区的商业地价水平值，是全国平均商业地价水平值的近两倍，为8390元/平方米，反映在商业地价水平上该地区处于全国领先地位。长江三角洲地区的居住和工业地价水平值均为全国最高，分别为5896元/平方米、764元/平方米。环渤海地区的各用途地价水平值均为最低，商业、居住、工业分别为4957元/平方米、4167元/平方米、613元/平方米（见表2）。

从地价增长率来看（见图3），珠江三角洲地区城市综合地价增长率最低，为-6.10%，远低于全国0.47%的平均水平，商业、居住、工业地价均为负增长，且均低于其他重点地区，其中商业增长率是重点地区各用途地价增长率最低，为-12.54%。环渤海地区综合地价增长率最高，为6.02%，各用途地价增长率水平相当，其中工业增长率是重点地区各用途地价增长率最高，为6.03%。长江三角洲地区的综合地价增长率居中，为-0.13%，居住、工业地价增长率均略低于全国平均水平。

(四)重点城市地价水平值增速明显趋缓，东部和南部地区的主要城市地价增长率下降幅度相对较大

全国35个重点城市中，杭州市的地价水平值最高，为17838元/平方米，其他城市均低于10000元/平方米，其中西宁市地价水平值最低，为619元/平方米。35个重点城市地价增长率，大于10%的仅有海口市、北京市2个城市，地价负增长的有8个城市，其余都介于0~10%之间。其中，海口市的地价增长率最高，为16.08%；深圳市的地价增长率最低，为-31.68%。

关于地价增长率的涨幅，仅有4个城市地价增长率高于上年，分别是呼和浩特市、济南市、青岛市、南宁市，但增幅都不大，分别增长3.12、1.77、0.92、0.06个百分点；同时，厦门市、昆明市、深圳市的地价增长率下降幅度最大，分别下降43.00、43.72、49.91个百分点。从全国来看，地价增长率下降幅度较大的城市主要集中在东部地区和南部地区。

（五）全国105个监测城市中，九成的城市地价增长率低于上年，四成的城市地价增长率为负值，其中东南区的城市地价增长率下降幅度较大

2008年全国105个监测城市中，综合地价增长率在10%以上的仅有4个城市，分别为：大同市21.20%、海口市16.08%、湖州市15.40%、北京市13.34%，但与上年同期相比也有所下降，其中海口市、湖州市、北京市地价增长率分别下降了4.07、2.60、9.59个百分点。综合地价增长率为负值的有27个城市，占全部监测城市的四分之一，其中佛山市顺德、珠海市、厦门市、深圳市的增长率均低于-10%，分别为-10.26%、-10.64%、-11.21%、-31.68%，与上年相比下降幅度较大，尤其深圳市、厦门市与上年同期相比分别下降了49.91、43.00个百分点，珠海市、佛山市顺德也分别下降了33.95、23.96个百分点。往年地价增长率较高的城市主要集中在东部和南部地区规模较大、经济发展较快的城市，而2008年这些城市地价增长率大幅下降，其中大部分城市地价增长率已低于东北、西北和华北地区的城市，且很多城市地价水平值出现负增长。

东南区除了海口市、湖州市、中山市地价增长率在全国来看较高外，其他地区排名均靠后，其中珠海市、厦门市、深圳市为全国最低。中南区、东北区的城市地价增长率相对来说变化不大，但中南区的芜湖市、重庆市、南昌市与上年同期相比下降了37.21、37.28、24.29个百分点，分别为-7.83%、-2.47%、-8.99%，东北区的长春市与上年同期相比下降了35.77个百分点，为4.06%，这些城市综合地价增长率的下降主要是工业地价增长率下降较大。华北区的北京市、天津市、青岛市增长率较高，分别为13.34%、7.93%、7.63%，其中秦皇岛市地价增长率下降最快，与上年同期相比下降了27.18个百分点，为-0.98%。西南区中南宁市增长率最高，为7.93%，其他地区都低于3%。西北区除大同市综合地价增长率较高外，银川市、呼和浩特市增长率分别为5.51%、5.12%，其他地区均低于3%。

直辖市和重点地区主要中心城市中，长江三角洲地区的上海市、杭州市地价增长幅度相对较小，分别为1.57%、0.36%。重庆市、南京市、深圳市地价均有所下降，其中深圳市下降幅度最大，这3个城市的地价增长率分别为-2.47%、-6.99%、-31.68%。北京市、天津市、广州市的地价增长率相对较高，依次为13.34%、7.93%、5.72%。这8个城市的地价增长率均低于上年，其中深圳市的下降幅度最大，低于上年49.91个百分点，其次是重庆低于上年37.18个百分点。深圳市的商业和工业地价下降幅度最大，与上年同期相比分别下降了35.23%、41.36%。

（六）从不同用途地价变化情况看，商业、工业、居住地价增长率均较低，其中商业地价增长率最高，居住地价增长率最低

2008年全国各用途地价增长率均较低，其中商业地价增长率最高，居住地价增长率最低，商业、居住、工业的平均地价增长率依次为0.96%、0.22%、0.54%。

从近六年地价增长率变化情况来看，2008年35个重点城市各种用途的地价增长率均为历年最低，商业、居住和工业地价增长率分别为0.92%、0.43%、-0.47%。各用途地价增长率下降幅度也较大，其中工业地价增长率下降幅度最大，比上年同期下降了16.24个百分点，商业地价增长率下降幅度最小，比上年同期下降了9.61个百分点（见图4）。

三个重点地区中，珠江三角洲地区各用途地价增长率均为最低，且三种用途增长率均为负值，商业、居住、工业分别为-12.54%、-4.61%、-5.84%；环渤海地区三种用途地价涨幅均相对较高，且地价增长率相当，均在6%左右；长江三角洲地区商业地价增长率高于居住、工业地价增长率，为正值，居住、工业地价增长率均为负值。

全国六大区域中，各用途地价增长率均较低，东南区各用途地价增长率均为最低，且均为负值，其商业、居住、工业地价增长率分别为-3.04%、-3.50%、-3.45%。商业地价增长率中华北区最高，为5.21%。居住地价增长率中华北区和东北区较高，分别为4.33%、3.91%。工业地价增长率中南区最高，为5.86%。

2008年全国35个重点监测城市与2007年相比，关于工业地价增长率变化幅度，东北区同比下降了30.89个百分点，高于其他地区，并高于居住和商业下降幅度；商业地价增长率变化幅度，东南区同比下降了14.08个百分点，高于其他地区；居住地价增长率变化幅度，东南区同比下降了22.57个百分点，下降速度超过其他地区。