周霞，女，硕士，北京建筑工程学院经济管理学院讲师，研究领域为房地产经济；刘琳，女，博士，清华大学房地产研究所博士后经历，现为国家发展和改革委员会投资所房地产研究中心副主任，研究领域为房地产经济，主持或参加过多项国家及省部级研究课题。

摘要：2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

关键词：住宅市场价格趋势

一、宏观背景

（一）宏观经济增长回落，第三季度以后受金融危机影响经济增长出现较快下滑

2003~2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007年GDP增幅达到13%，为此轮经济周期的最高值。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落，全年GDP增长9%，其中1~4季度GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.8%，第三季度以后经济增长出现较快下滑。

城乡居民收入增幅下降。2008年全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，扣除价格因素，实际增长8.4%，增幅减少5.7个百分点；农村居民人均纯收入4761元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长8.0%，增幅减少3.7个百分点。

通胀压力迅速缓解。2008年全年CPI累计上涨5.9%。总体来看，CPI走势前高后低，上半年各月CPI涨幅均在7%以上，下半年CPI涨幅逐月下降，7~10月各月分别为6.3%、4.9%、4.6%和4%。从环比来看，3月份以后，CPI月环比总体上是下降的，前10个月累计新涨价2.28个百分点。原材料价格、燃料价格、动力价格、生产资料价格在2008年7、8月上涨到最高点后，9月份也开始较快下降，全年价格上涨10.5%，涨幅比上年提高6.1个百分点。

（二）宏观调控政策经历重大调整

面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。

2008年初，在经济连续五年以高于10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，确定了2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策。

2008年初南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5月12日四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。7月25日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。

进入第三季度，国际金融危机的影响逐步显现。2008年10月17日国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。11月初国务院出台了扩大国内需求的十项措施，并安排了2009~2010年总规模约为4万亿元的投资。12月初中央经济工作会议，决定进一步加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把保持经济平稳较快发展作为2009年经济工作的首要任务。

货币政策方面，央行从2008年9月16日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。截止到2008年末，一年期贷款利率由7.47%降为5.31%，一年期存款利率由4.14%降为2.25%，存款准备金率由17.5%降为13.5%（中小金融机构）和14.5%（大金融机构）。

（三）下半年中央两次出台稳定房地产市场政策

2008年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，加快保障性住房建设，降低居民购房负担，进一步鼓励和支持住房消费，增加住房交易量，保持合理的房地产开发投资规模，以减少房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。

2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。财政部、国家税务总局两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时宣布，下调个人住房公积金贷款利率。

2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）。意见明确提出：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住性和改善性住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。加强房地产市场监测，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制。要积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向。