王洪辉

摘要：2008年，北京市土地成交面积基本与上年持平，成交价格先升后降；房地产开发投资、施工、新开工、竣工规模下降；商品住宅期房成交量萎缩，价格增速下降，部分项目价格大幅下调。预计2009年北京房地产市场将呈现如下态势：政策性住房用地供应继续增加，商品房用地供应量略有下降；土地价格回落；房地产开发规模继续下降；市场新增供应下降，成交量放大；商品住宅全年均价下降但部分项目价格出现上涨；二手房市场迅速发展。

关键词：土地公开交易市场期房批售比

一、2008年北京房地产市场形势分析

(一)土地交易

1.成交面积与上年持平

2008年北京市土地公开交易市场成交量与上年持平（不含工业、仓储用地，下同），共成交土地74宗，比2007年同期减少了11宗；成交建设用地面积652.57万平方米，同比增加8.6%；成交土地的规划建筑面积1254.8万平方米，同比增加1.8%，增幅较前几年明显降低(见图1)。

土地成交面积增幅下降一方面是受宏观经济及行业调整影响，企业推迟了拿地的计划；另一方面，则是由于考虑到市场的接受程度，政府有意减少了土地供应量。

从土地供应的节奏看，2008年北京市土地公开出让市场成交量主要集中在年初和年末，其中年初（1月、2月）共成交土地31宗，成交土地面积318万平方米，成交土地规划建筑面积591万平方米，分别占全年的41.89%、48.73%和47.1%。年底（10月、11月、12月）共成交土地23宗，成交土地面积195.5万平方米，成交土地规划建筑面积404.3万平方米，分别占全年的31.08%、29.96%和32.22%。年初、年末土地成交量合计占全年成交宗数的72.97%，成交土地面积的78.69%，成交土地规划建筑面积的79.32%，全年土地成交呈现典型的哑铃形。

2.成交价格先升后降

2008年上半年,因为2007年惯性以及土地市场调整晚于房产市场调整等原因，北京市土地市场成交价格仍有较大幅度的上涨。成交建设用地（不含工业用地）的平均地面价格为7708元/平方米，同比上涨40.1%；成交土地的平均楼面地价为4101元/平方米，同比上涨52.9%。

进入下半年，由于房产市场出现深度调整以及美国次贷危机和国际金融危机的进一步恶化和扩散，北京市土地公开交易市场降温明显，出现大量土地底价成交甚至流拍、流标现象，企业参与热度降低，土地成交平均溢价率呈下降趋势（见表1）。

2008年全市全年建设用地（不含工业用地）的平均地面价格为7201元/平方米，同比下降1.3%；成交土地的平均楼面地价为3745元/平方米，同比上涨5.4%；但同比涨幅均有大幅下降。

（二）房地产开发

1.房地产开发投资下降

2008年北京市房地产开发投资完成1908.7亿元，同比下降4.4%（上年为增长16%），为2000年以来的首次下降（见图3）；占全社会固定资产投资的比重为49.6%。在房地产开发投资中，住宅投资940.6亿元，下降5.2%；其中，经济适用房投资36亿元，增长27%。可见，在北京市整体投资规模下降中，房地产开发投资下降的幅度大于固定资产投资；在房地产开发投资中，住宅投资下降的幅度大于全行业，而保障性住房投资有较大幅度增长。

2.房地产开发规模下降

2008年北京市商品房施工面积为10014.3万平方米，同比下降4.1%；其中住宅施工面积5538.2万平方米，同比下降6.4%。商品房新开工面积为2337.2万平方米，同比下降8.6％；其中住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5％。商品房竣工面积为2558万平方米，同比年下降11.5％；其中住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5％。

2000年以来，北京房地产施工面积、竣工面积、新开工面积的增速呈下降趋势；2005年以来，上述三项指标的绝对值也处于下行通道中（见图4）。

（三）商品房供需情况

因为北京市的商品住宅期房成交数据较为完整且有代表性，以下以商品住宅期房交易情况对北京商品房供求状况进行分析。

1.商品住宅期房成交量萎缩

2008年北京市商品住宅市场需求低迷，住宅期房交易量呈现大幅下降，形势严峻程度前所未有。全市住宅期房全年成交6.93万套、813.6万平方米，同比分别减少47.95%、52.11%，成交量极度萎缩（见图5）。

从月度成交数据看，全年走势呈现W形。2月受春节影响、7~9月受奥运影响，成交量形成两个低谷，彰显了重大事件对房地产市场的冲击。11、12月份成交量有所上升，但与2007年同期相比仍有较大下降（见图6）。

从区位看，主要受需求人群支付能力的制约及投资需求下降影响，远郊区县成交占比大幅下降，交易量下滑明显（见图7）。

从成交的套型结构看，受“70/90”政策影响，90平方米以下套型成交占比明显上升，200平方米以上套型占比有一定降幅。而90~120平方米、120~160平方米、160~200平方米三个区间套型成交占比同比变化不大（见图8）。

2.商品住宅期房批售比上升批售比是指批准预售面积与实际完成预售面积的比例。该比例大于1，说明批准预售期房面积大于实际销售面积；反之则说明批准预售期房面积小于实际销售面积。批售比是反映市场供求关系的重要指标。

受市场需求下降、销售量大幅下降影响，2008年年度批售比达到1.71，远高于2006、2007年，市场呈现供大于求的态势，销售压力大增（见图9）。

从各月度看，绝大部分月份的批售比高于1，尤其是第三季度为全年最高区间，第四季度虽有所下降，但仍在高位运行，对2009年销售形成较大压力（见图10）。

由于批售比高企，北京市商品住宅期房已批未售面积持续增加。截止到2008年末，全市商品住宅期房已批而未售面积达到1421万平方米，同比上涨41.69％（见图11）。按照2008年第四季度月均69.98万平方米销售速度计算，消化周期达到20.3个月。假设北京市没有新期房上市，需要接近两年的时间才能消化完已批准的市场存量。当然，如果成交量放大，消化周期将大大缩短。

（四）商品房价格

1.商品住宅期房价格增速下降

2008年北京市商品住宅期房成交均价为12795元/平方米，主要因为2007年翘尾因素，同比增长12%（见图12），但增速明显回落，与2007年的48.4%增幅相比，回落36.4个百分点。

从月度成交价格看，9~12月份月度均价均低于2007年绝对值，且出现逐月下降的走势。2008年12月的月度均价为11937元/平方米，比上年同期下降了7.5%（见图13）。期房价格已经出现了明显的下行趋势。

从不同区位的成交均价看，四环内住宅成交均价首先下滑，在2008年1~8月高位运行后，9月份迅速下降（环比跌幅超过25%）后平稳运行；远郊区县成交均价变动不大（见图14）。究其原因，主要是由于远郊区县成交量迅速萎缩，由2007年的314.9万平方米下降至2008年的47.1万平方米，下降了85%，其中，普通住宅销售基本停滞，别墅的销售量尽管也有下降，但所占的比重却有所提高，成交结构的变化使得成交均价不降反升。

北京期房区位成交结构的变化和不同区位成交均价的走势说明，实际市场价格的走势要比全市均价更为严峻。成交结构的变化是均价同比上涨的另一个重要因素。

2.部分项目价格大幅下调

尽管从数据上看，北京期房全年成交均价似在上涨，但就单个项目而言，多数项目的价格都有不同程度的下降。一是部分老项目采用各种名目打折销售。如赠送精装修、搞特价房、内部关系推荐房、抽奖、买房送车位、买房送汽车等等。二是部分项目直接降价。如南四环的一个项目直接从12000元/平方米降到9000元/平方米，降幅达到25%。三是部分新开盘项目下调了原定的开盘价，如西四环外某新项目开盘价由原定的18000元/平方米下调至11000元/平方米，下降幅度接近40%；东三环外的某新项目开盘价由原定的17000元/平方米下调至12500元/平方米，下降幅度接近30%。

从市场反应看，凡是价格维持不变的，基本没有成交量；凡是价格小幅下降的，成交量也较小；凡是价格大幅下调的，成交量也随之明显放大。以2008年11月份为例，低价入市（或大幅降价）的10个项目销售2375套，占到月销售总量的44%，其余214个项目平均销售量仅约6套。