宋博通，城市规划专业博士后，深圳大学土木工程学院副院长，深圳大学房地产研究中心常务副主任，副教授，主要研究住房政策、城市经济与房地产市场；陈剑强，深圳大学土木工程学院硕士研究生。

摘要：2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。基于深圳庞大的商品房存量，以及居民购房需求对房价和政策变化敏感的特点，2009年房地产市场行情将取决于经济基本面变化和开发商战略调整。

关键词：深圳房地产市场房地产政策房价

2007年上半年，深圳房价一度领涨全国，2008年下半年，房价跌幅又连续4个月居全国之首，领涨领跌使深圳被给予了太多关注。在成交低迷近一年后，岁末深圳迎来了成交回暖。作为市场化程度较高的城市，深圳房地产市场对经济形势和政策导向相当敏感。

一、市场交易量价齐跌，先抑后扬

（一）房地产开发投资降幅、占固定资产投资比重双降

自2001年以来，深圳房地产开发投资增幅总体呈下降趋势（见图1）。2001~2005年逐年回落，2006年反弹至10.3%，这主要由于2006年房价上升势头强劲、土地出让面积较多所致；2年后再次回落，2008年达8年来最低-4.5%，2007年以来房地产政策调整、2008年房地产市场持续低迷、土地出让面积减少等影响不容忽视。

与国内其他一线城市比，2008年1～11月北京、上海、广州、深圳房地产开发投资增幅分别为-7.1%、4.7%、13.4%、1.71%，除去北京奥运因素影响外，深圳增速相对较低，投资降温明显。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看(见图1)，2008年为30%，自2002年来呈总体下降趋势（2006年稍有回升，为36.3%）。这主要源于本市2008年加大了诸如轨道交通、路网、港口、世界大学生运动会场馆等基础设施建设，增强了固定资产投资力度。

(二)新建商品住宅市场供过于求，交易谨慎、岁末回暖

2008年1～11月，深圳市商品房批准预售701.94万平方米，同比上升37.7%；实际销售334.57万平方米，同比减少37.45%。其中，住宅批准预售602.13万平方米、61699套，实际销售310.47万平方米、33491套，面积吸纳率仅52%。供应增加、销售减少，反映了一年来新建商品住宅供求状况。

1.供应持续4年回落后首度增长，特区外增幅高于特区内

自2004年，深圳商品住宅批准预售面积持续下降，2007年589.2万平方米为近年最低，特区内降幅超过40%。2008年供应首度增加，截至11月，商品住宅批准预售面积602.13万平方米，环比增幅30.4%（见图2）。批售面积以特区外为主，占全市七成以上。这主要由于2006年房价高涨时出让土地较多，且主要以特区外为主，致2008年供应有所增加。

2.空置面积持续5年减少后首度增加，预售商品房吸纳率大幅跳水

商品住宅空置面积自2003年逐渐下降，2007年最低达59.2万平方米。主要由于其间房市持续升温，购房需求旺盛；同时，深圳土地稀缺，政府2002年已开始紧缩土地供应，新建商品住房逐年减少，使之前所积存量不断消化，空置面积持续下降。而进入2008年后，存量又开始增加。2008年1～9月，商品房空置160.33万平方米，同比增加30.98%；其中，住宅空置65.9万平方米，超2007年全年，同比增加90.9%，增幅比全国1～9月高出76.8个百分点（见图3）。这源于2007年下半年以来房市开始低迷，交易规模大幅下降，加之新建商品住宅面积又有一定幅度增加，直接导致空置面积回升。

从预售商品房面积吸纳率看，2008年1~11月达47.7%，相对2007年供不应求的104.9%，下降57.2个百分点，供过于求现象明显。其中，不同物业供求差别很大（见图4）。预售商品住宅吸纳率52%，同比下降52.7个百分点，销售相对好些；办公用房吸纳率20个百分点，同比下降187.7个百分点，供求发生逆转；商业用房吸纳率29.0个百分点，同比下降48个百分点，供过于求加剧。这源于新建住宅尚存刚性需求支撑，而办公、商业用房等投资性物业则在经济大环境下遇冷。

3.前三季销售低迷，9月后稍有增加，11、12月呈井喷之势

2008年1~10月，全市新建商品住宅仅售275.8万平方米，只有2007年同期的59.3%。但10月底后，在政府相继出台的降低首付、房贷利率优惠等利好政策刺激下，11、12月份全市成交量强劲反弹。

从各月销售面积看(见图5)，2008年1~8月，新建商品住宅销售面积明显减少，同比跌幅平均46.8%。1~3月延续了2007年下半年宏观调控政策带来的颓势，交易量不断下滑。2月份春节达到全年最低的6.4万平方米，同比下降89.2%。4、5月逐步回升，受“春交会”集中推盘及特价和促销活动影响，5月份38.5万平方米销量在1~11月间最高。6、7、8月继续回落。

而9月份以后，全球性金融危机开始影响我国，政策转向为扩内需、促增长，至12月央行连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率。9月后新建住宅销售面积稍有回升，在素有“金九银十”的9、10月份，月均交易量33.9万平方米，规模仍小，较2007年1～11月份月均交易量下降约四分之一。

从11月份开始，国家加大政策调控力度，一次性下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，12月份公布对自住性和改善性住房消费的首付和贷款加大支持力度，出台降低二手房营业税征收年限和额度等政策等，交易量大幅增加。

据深圳市国土资源和房产管理局商品住房备案登记数据，2008年11月份市场交易量35.8万平方米，仅小幅回升(见图5)。但从签订商品住房预售合同数据看，自11月份以来，新建商品住宅成交量明显上升，11月份成交59万平方米，日均成交215套，12月更达255套，创2008年新高，是1~10月间日均98套的2.4倍，交易量呈井喷之势(见图6)。成交量过山车似的变化，反映本市新房需求对价格、政策变化敏感。

4.交易以特区外为主，中、小户型唱主角

从各区新建商品住宅销售面积(见图7)看，以特区外为主，约占全市七成，供应量大是主要原因。其中，宝安区在全市成交量最大，达113.36万平方米，宝安中心区、西乡、龙华三个片区市场认可度较高，降价楼盘大都销售不错；龙岗区成交量次之，为110.08万平方米。特区内以南山区新建住宅相对集中，44.1万平方米占到特区内销量的一半。罗湖、福田、盐田三区销量较少，合计仅占全市的14%，这既与特区内可供建设用地相对较少，前些年批地主要以关外为主有关，也与特区外价格逐渐回归有关。

从户型看，中、小户型住宅成为主角，户均面积92.7平方米/套。宝安区户均面积最大，为102平方米/套；南山区次之，为91平方米/套；龙岗、罗湖、盐田、福田区皆在90平方米以下，依次为90、87、85、73平方米/套。中、小户型受市场青睐，反映初次置业的刚性需求成为主流。

（三）新建商品住宅价格总体小幅回调，依旧高位运行

1.年均价格自2000年持续上涨以来首现微幅回落

从历年新建商品住宅年均价格看，2008年微幅回落。截至2008年11月，年销售均价13255元/平方米(深圳市国土资源和房产管理局商品住房备案登记数据)，自2002年来首度下降(见图8)，相对2007年处于高位的13370元/平方米，同比仅降0.9%。这主要由于2008年初房价尚高，虽处于下行通道，全年降价幅度依然有限。

2.月均价格延续2007年末下行趋势，下半年同比跌幅引领全国，岁末价格趋稳

从各月价格指数变化看，据国家发展和改革委员会、国家统计局数据显示(见图9)，2008年深圳新建商品住房销售价格指数同比处于下行通道，降幅远超全国平均水平。特别是8月份至岁末，同比跌幅连续四个月居全国之首。12月份达到最大跌幅-18.1%，远高于全国0.8%的平均水平。深圳房价2008年大跌，与2007年曾引领全国涨幅之首形成了鲜明对比，反映出深圳房价对政策变化十分敏感（详见第四部分）。

从各月价格走势看，据深圳市国土资源和房产管理局数据（见图10），2008年1～11月新房价格持续调整，11月比1月下降约一成。上半年由于央行继续执行从紧货币政策，3～5月新房价格逐月下降，开始跌破2007年同期价格。由于“春交会”开发商推出一些打折促销单位，5月份价格到达最低。6、7月出现回升，期间纯水岸、东部华侨城等低密度高等级住宅入市对房价拉动较大，7月份出现了2月份以来最高价16198元/平方米。8、9月份后，观望气氛使房价再次下降，且环比降幅都在10个百分点以上。直到10月份后，新房价格才开始稳定并稍有回升，主要由于降低利率和房贷新政等保增长政策渐起作用。

3.不同户型价格变化迥异，中小户型跌幅较大，豪宅及大户型继续增长

2008年12月份与2007年12月份住宅成交均价相比，90平方米以下下跌约22%，90~144平方米下跌超过27%，二者跌幅平均达1/4。而144平方米以上反而上扬8%。

4.价格调整的区域性明显，特区外跌幅较大，特区内跌幅较小

从区域价格变化看，特区外以及特区内南山区供应量较多，房价调整幅度也较大。2008年价格普遍比2007年最高时下跌20%以上。其中尤以特区外调整幅度为大，一些楼盘价格甚至“腰斩”；特区内虽也有二成左右降幅，但少有楼盘不断降价的情况。降价楼盘的旺销表明，对价格敏感的首次置业刚性需求逐渐释放。

5.普通商品住宅价格虽有回落仍处高位，居民购房能力依然不足

自2003年起，深圳户籍以及常住人口家庭深圳常住人口含户籍、非户籍人口。房价收入比均逐年上升，几乎呈直线上扬趋势，居民购房能力快速回落。以三口之家购买90平方米普通新建商品住宅为例，户籍、常住人口家庭房价收入比于2007年达最高，分别为11.6、14.8，居民购房能力严重不足。2008年1～11月房价收入比是：户籍家庭10.9、常住家庭13.8测算依据：2008年1~11月全市预售商品房成交均价13255元/平方米。2008年数据以2005、2006、2007《深圳统计年鉴》数据按时间序列外推测算，得人均可支配收入26352.6元、家庭人口数3.28、户籍家庭可支配收入108958.2元/户、常住人口家庭可支配收入86410.2元/户。，较2007年同期分别下降了5.6%、6.6%，但仍是房价大涨前2005年的1.6、1.5倍（图11）。