（一）2006年房地产宏观调控政策回顾

1. 2006年“国六条”与2005年“国八条”一脉相承，标志着中央政府对房地产业的调控“棋到中盘”

2006年5月17日，国务 院常 务 会 议通过了进一步调控房地产市场的六条措施，强调“切实调整住房供应结构”。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国办发〔20061 37号，简称“国六条”），细化国务院会议的有关要求。某知名券商对此的评价是“（房地产）调控政策的第二只靴子轻声落地”。不妨借此说法，房地产调控的第一只“靴子”，可以理解为国务院办公厅转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发【2005] 26号，以下简称“国八条”）。两只内容相近的“靴子”，落地的时间差仅为1年零20天，至少说明了两个问题：第一，甚至比杜甫“安得广厦千万间”的梦想还早，房地产业自古以来就不仅仅具有纯粹的经济学意义，尤其是在当今的宏观调控之下，房地产被赋予了更多的政治学况味。引用官方的说法，就是房地产业不但是“我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，而且与“实现全面建设小康社会的目标”息息相关，中央政府对此表明了不达目的誓不罢休的决心。第二，“国八条”对抑制国内房地产投资过快增长和维持长三角地区房价稳定方面取得了较好效果，但对包括住房结构调整在内的“房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决”，2005年以来，北京、广州、深圳及一些二线城市快速上涨的房价也促使更为有力的措施出台。

与“国八条”相比，“国六条”承担了更多使命。从调控目标看，“国八条”的关键词只有一个—“稳定价格”，而“国六条”的关键词增加到了两个—除了“稳定价格”之外，还有“调整结构”，且调整结构成为主要目标，稳定房价则成为次要目标。从部门协作看，“国六条”增加了监察部和国家统计局两个部门。国家统计局的增加并不意外，因为自宏观调控以来，政府各部门发布的房地产统计信息相互矛盾，房地产业实际发展情况几乎成了数字游戏，公众包括决策者都被搞得一头雾水、莫衷一是；而监察部的加人则意味深远：中央政府已经明白仅通过道德感召难以使地方政府在调控方面做出实质性努力，而不得不借助行政监察手段约束地方政府的作为。

在改善住房供应结构方面，与调 控 重 心 的转向相对应，“国六条”做出了具有明确目标的规定：一是明确设定了两个“70% "，即中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%，新审批、新开工的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）的面积总和不得低于开发建设总面积的70%；二是改变国有土地使用权的拍卖方式，舍弃价高者得的单一方式，改为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；

三是打击开发商囤地、囤房行为，强制性规定商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物。在抑制商品住房需求方面，“国六条”中具有明确目标的措施包括：一是抑制大户型需求，将套型建筑面积在90平方米以上的个人住房贷款首付款比例从原来的20％以上提高到30％以上；二是抑制二手房过度投机，将二手房交易全额征收营业税的时间从两年延长到五年；三是严格控制被动性住房需求，2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

从 整 体 看 ，“国六条”比“国八条”的调控目标更为准确，可执行性更强。在人民币中长期升值预期强烈、人民币资产面临价值重估、银根偏松导致流动性泛滥、地方经济增长仍严重依赖房地产投资拉动的大背景下，确保调控成功的最关键的因素就是加强地方政府的执行力。但从2006年全年情况看，地方政府对宏观调控政策的执行距离中央政府的要求尚存在不少差距。

2.人民银行两度上调贷款利率，个人住房贷款利率随之走高

为控制固定资产投资增速，防止经济过热，2006年4月2 8 日和 8月19日，央行分别上调人民币贷款基准利率各0.27个百分点。虽然加息不是专门针对房地产业，但作为固定资产投资重头，房地产市场所受影响首当其冲。两次加息之后，五年期以上贷款利率已达6.84%，虽然个人住房贷款可享受0.85倍最低利率，但个人住房贷款最优惠利率已经比上一年提高了0.3个百分点。在持续加息预期之下，与加息相伴的是大规模提前还款在各商业银行普遍出现。

3．加强房地产市场外资准入和管理，阻断国际投机资本进入国内房地产市场的途径

2000年之后，进人中国房地产行业的国际资本开始增加。伴随着中国经济长期、稳定、高速发展，人民币升值预期越来越明确。为分享中国经济发展成果，同时获取人民币升值带来的超额收益，投资中国房地产成为国际资本近乎一致的选择。2004年起国际资本流人开始出现加速趋势，2006年呈现爆发式增长。根据有关部门统计，截至2006年6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4%，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长两倍以上。在上海、北京等城市，国际顶尖投资银行批量收购高档住宅、商业物业的报道经常见诸报端，国际投资基金对设立离岸REITs热情高涨。大量国际投资、投机资本涌人国内高档商品房市场，直接带动了高档商品房的价格上涨，由于比价效应的存在，对中低档商品房价格的上涨起到了推波助澜的作用。

2006年7月24日，建设部等六部门发布《关于规范房地产市场外资准人和管理的意见》，以“商业存在”作为基本原则，对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。

4．加大二手房交易成本，抑制投机性购房需求

2006年7月18日，国家税务总局下发《关于个 人 住 房 转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发「2006」 108号），规定从2006年8月I日起，二手房转让征收20％的所得税。该政策本来意在通过税收杠杆，从流转环节人手，抑制投资并遏制投机。但到了实施阶段执行效果却大打折扣，因为文件规定，所得税既可以按照房屋原值和转让收人之间的差额准确征收，也可以按照转让收人的1% -3％核定征收。8月I日之后的二手房交易大都选择了核定征收。

另外，根据“国六条”规定，二手房交易全额征收营业税的时间从两年延长到五年。以上政策的出台，加大了二手房交易成本，无论该交易成本是否转嫁到购房人，都降低了售房人的实际收益率。在政策“组合拳”打击之下，通过短期交易谋取差价的收益率已经大幅下降，不确定风险持续上升，对投机性购房是有力打击。

（二）2006年个人房贷步人平稳增长新阶段

截至2006年12月底，国内各商业银行个人房贷余额达到2.25万亿元，比年初约增加了3300亿元，与2005年同期增量大致持平。这意味着随着中央政府对房地产行业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步人了平稳增长阶段。其中，工、农、中、建四大商业银行个人房贷余额合计达到1.61万亿元，占到全国余额的72%，四大行贷款比年初合计增加了约2000亿元，占到全国总增量的61%。与2005年相比，四大行贷款余额在全国余额的占比下降了两个百分点，但当年增量在全国增量的占比却提高了18个百分点。这一方面说明，国内其他商业银行继续强化个人房贷的营销，继续挑战四大商业银行的传统优势地位，并在一定程度上形成了自身竞争优势；另

一方面也说明，在提高重视程度之后，四大商业银行凭借遍布全国的分支机构，开展金融零售业务仍然具有先天优势。

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