（一）个人房贷被普遍列为核心战略资产，商业银行依靠产品创新掀起个人房贷“争夺战”

个人住房贷款业务属于一次投人长期收益的“黄金型”业务，不但可以为商业银行带来稳定的利差收人，还能带动储蓄存款、银行卡、贷款保险及相关中间业务的发展。根据境外发达国家和地区大型综合性商业银行的成功经验，以住房贷款为重点的个人资产业务已经成为商业银行盈利的重要支撑，在全部贷款中的占比可以达到30％甚至更高，并被列为核心战略资产。

从国内情况来看，随着证券市场深层次、基础性制度障碍的消除和以市场化为导向的公司债发行审核体制的逐渐形成，优质企业法人直接融资比例必将不断提高，商业银行以利差作为主要盈利手段的传统对公业务模式面临转型。个人住房贷款业务以其较高的综合收益、优良的资产质量、广阔的发展前景成为国内商业银行的重要资产业务。无论是全国性商业银行还是地方性商业银行，无论是已经上市的商业银行还是尚未上市的商业银行，无论是中资商业银行还是外资商业银行，目前都已经把个人住房贷款业务列人自身战略规划，大部分商业银行为此采取了卓有成效的措施。

比如把个人房贷发展指标纳人综合考评计划、实施单项奖励、列支单项费用等。国有银行在成功上市之后，纷纷把个人住房贷款业务列入战略发展规划，并制订了定量考核措施。由于考核措施严格到位，某上市国有银行2006年全年个人住房贷款增量将近1000亿元，占到全国所有商业银行当年增量的近30%；股份制银行针对自身在公司类业务方面的天然不足，纷纷转型争做零售银行业务。如深圳发展银行2005, 2006年对零售业务的考核权重分别占到不低于全部考核指标的35％和32%，仅2006年前三个季度，该行个人贷款业务就已经比年初增长了64% 1；外资银行也纷纷加大对个人房贷的投人力度，纷纷把滩头阵地设在个人住房贷款领域。外资银行虽然在管理经验、信息系统以及金融理财产品等方面占有绝对优势，但物理网点、人员数量方面尚存不足，所以短期内对国内商业银行的个人住房贷款业务尚不能构成实质性威胁，但外资银行一定会扬长避短抢占高端房地产和高端客户市场。

2006年，所有商业银行几乎都推出了富有鲜明特色的个人房贷新产品，并不约而同地推出同名跨行转按业务，掀起了个人房贷“争夺战”。建设银行、农业银行、光大银行、招商银行等推出了个人固定利率贷款和混合利率贷款，为借款人应对持续加息提供了可选项。招商银行推出了住房贷款循环授信业务，并以电话银行和网上银行为媒介，重点突出其随借随还、便利客户的优点。深圳发展银行连续推出了“循环贷”，主要适用于买房、买车、教育、装修等消费用途和经营性资金周转，同时推出了“存抵贷”，是指客户还款账户中超过一定金额以上的存款被视为提前还贷，账户本身又同时具有活期账户的所有功能，既可随时支取又能减少贷款利息支出。民生银行随后推出的“按揭开放账户”与自助型“循环贷”功能相近；农业银行则推出了置换式个人住房贷款，对通过民间借款（非银行贷款）一次性付款购买住房且取得房产证在两年以内的客户，可以申请个人住房贷款用于置换前期购房债务。

从2006年各商业银行推出的个人房贷产品来看，为客户融资与还款提供便利，将个人信用与个人理财有机结合已经成为大势所趋。产品创新的目的都是争夺个人住房贷款增量客户和他行存量客户，同时维护本行存量客户。由于向客户的实质性让利产品已经出现，商业银行的个人房贷利润率开始降低；由于政府有关规章制度的限制，部分创新产品不能排除打政策“擦边球”的嫌疑。在激烈的竞争中，随着利率市场化不可避免的到来，商业银行单纯依靠存贷利率差必将难以为继。个人房贷要壮大发展，必须寻求新的利润增长点。

（二）部分地区房价滞涨现象较为明显，个人房贷进入风险暴露期

在股票交易中，衡量上市公司股票是否高估的一个重要指标是市盈率（P/E)，即股票市值与年净收益之比。由于不同行业和企业处于不同的发展阶段，在可预见的时间内收益增长速度千差万别，根据历史经验和理论研究的结果，投资者对不同行业和不同企业赋予不同的市盈率，以此作为衡量公司股价是否合理的评价标准。如果把购买房地产列人投资行为，引人市盈率概念应该是恰当的。

房地产行业的市盈率即房地产的售价与年出租净收益之比。鉴于国内市场化的房地产市场建立仅有不到10年时间，未来成长空间巨大，人民币持续升值预期强烈，给予房地产行业20一30倍市盈率似乎并不为过，并可以尝试对拥有独特资源和旺盛购买力、国际化趋势日益明显的大城市给予较高市盈率。如果上述观点成立，将市盈率换算为“租售比”即月租金净收人与售价之比，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1:240，可以认定为房地产投资价值较高，但租售比低于1:360则可以认为房地产价值已经高估，存在过度投机。介于1:360一1:240之间，可以认定为房地产估值处于合理区间。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期租金收人与房价之间确实存在一种正相关关系。根据国内某知名房地产中介机构的研究，2006年底北京、上海、深圳高档住宅的租售比分别在1: 270, 1: 400, 1:320左右。单从本组数据分析就可以看到，北京、深圳两个城市的高档房价均介于1:360一1:240之间，基本可以认定为房地产估值处于合理区间，而上海的租售比低于1:360，显示出上海高档房地产价格已经高估。事实证明，上海市内环以外区域的房价已经出现明显的滞涨甚至下跌趋势。

在房价下跌的大背景下，上 海 退房第一案—“水岸蓝桥”集体退房事件具有标本意义。2004年底至2005年初正值上海楼市巅峰，位列上海地产十强的大华集团所开发的“水岸蓝桥”楼盘均价高达1200(）元，但在宏观调控开始后的几个月，周边同类二手次新房的售价已跌至每平方米8000一9500元之间，高位介人的购房者短短几个月就面临着30％甚至更高的损失。为了减少损失，100余名购房人提出按照合同约定，在承担总房价3％的违约金及一切相关费用之后解除商品房买卖合同。2005年11月23日，有51名购房人签名的联名信分别送到了开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，购房人明确表示其退房要求在获得大华集团答复前，将于2005年11月起集体停止还贷。2006年9月底，上海市宝山区法院做出一审判决，允许86名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者解除购房合同，开发商则应退还合计约1.2亿元的购房款。通过“水岸蓝桥”集体退房事件可以看到，房地产价格一旦出现较大幅度下跌，开发商与购房人之间的博弈就会加剧。在极端情况下，购房人会采取停止还款的方式将商业银行拖人博弈漩涡。一旦出现大规模退房，实力较差的开发商可能出现资金链断裂。此时商业银行面临着个人房贷不能收回的巨大风险。因为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003 ] 7号）第25条有关规定，在商品房买卖合同解除之后，开发商应当将购房贷款的本金和利息返还给银行，如果开发商已经将资金挪作他用或携款潜逃，商业银行将难以按期收回信贷资金。如果开发商所开发的商品房尚未竣工验收，极易形成烂尾，给银行风险资产处置造成困难。

随着宏观调控力度的加强，以上海为代表的长三角区域个人房贷进人风险暴露期。根据上海银监局有关统计数据，到2006年第三季度末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经从2004年末的0.1％上升到了0.86%，两年半的时间个人房贷不良率上升了7倍多。与商业性个人房贷不良率持续走高不同，2006年9月末上海市住房公积金个人房贷逾期三个月以上的不良贷款占比仅为0.017%。鲜明的数据对比说明，决定个人房贷资产质量最重要、最基础的因素还是人的因素。对借款人职业稳定性、还款能力真实性这些对还贷构成实质性影响的因素，商业银行往往由于相互之间的激烈竞争而放松审查；但住房公积金贷款恰恰是在严格控制上述要素的前提下才能发放。住房公积金贷款始终保持高质量，应该能为银行监管机构和各商业银行带来启示。

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