人民银行在《中国金融稳定报告（2006)》中对个人房贷风险提出了警示，建议关注房地产市场波动带来的如下潜在金融风险：一是因为房地产市场调整造成宏观经济波动而形成的金融风险；二是房地产价格下跌和房地产信贷下降影响力相互加强的风险；三是由于抵押资产证券化等风险分散机制缺失而导致的银行信贷损失风险。但人民银行也同时承认，由于相当大规模的自住房需求还未得到满足，上述风险仅属于潜在风险。人民银行建议对房地产行业持续宏观调控，对过度投机进行重点打击，同时完善房地产市场各项交易制度。无论是商业银行还是监管机构，都有必要深人领会中央政 府 房 地 产宏观调控的精神实质，基于防范风险与提高效率双重原则，构建个人房贷基础性制度。笔者建议有关部门近期考虑构建以下几项制度。

（一）全面取消预售制度，禁止对未封顶房屋发放贷款

“生存还是毁灭？”哈姆雷特的传世之问对于房地产预售制度 同 样 存 在。2006年9月，北京市银监局一纸禁止对未封顶住房发放按揭贷款的公文，在社会上掀起了轩然大波。媒体对与此相关的两个话题也屡有提及：一是人民银行在著名的“121号”文件中关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定；二是人民银行在《(2004）中国房地产金融报告》中建议取消商品房预售制度，但随即遭到建设部的坚决反对。在“121号”文件中，关于禁止未封顶房贷的理由是“为 减 轻 借 款人不必要的利息负担”，但北京市银监局全面禁止未封顶房贷，其原因似乎并不如此简单。根据媒体报道，北京市银监局是在召集各股份制商业银行召开的“房地产贷款风险情况通报会”上做出上述规定的，这显然意味着该规定与防范房地产贷款风险有关。禁止未封顶房贷，能够防范什么风险呢？最主要的是防止工程烂尾，由于按揭贷款被各商业银行视为“黄金业务”，激烈竞争的结果就是，既突破“121号”文件规定在住房未封顶前发放按揭贷款，又迫于竞争压力不敢监管开发商对按揭贷款的使用。不良开发商恰恰可以利用这一点，仅仅挖个大坑就可以获取大笔资金然后一走了之，工程烂尾风险时刻存在。其次是防范虚假按揭风险。从目前情况看，大量假按揭发生在住房主体封顶之前，禁止未封顶房贷，在很大程度上会遏制不良开发商制造假按揭的冲动。

从政策执行看，仅仅由北京市银监局禁止各商 业 银 行 对未封顶住房发放按揭贷款还远远不够，应该适当扩展适用范围：一是将适用范围扩展到住房公积金个人贷款；二是全面禁止对未完成综合竣工验收的商业用房发放按揭贷款；三是由银监会在全国范围内重申该制度；四是建立举报、奖惩机制，对违规的商业银行、住房公积金管理中心、开发商实施行政处罚、对举报者一经核实予以奖励。

当然，问题的核心还是在房屋预售制度上。人民银行主张取消预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。建设部主张保留预售制度，理由是“预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度.这一制度与我国国情是适应的..取消预售制度会造成房地产市场的波动”。笔者以为，从现在情况看，预售制度是否还与国情相适应是一个颇值得怀疑的问题；取消预售制度当然会造成市场的波动，但波动却不见得就一定产生坏的结果，这与宏观调控是一个道理；至于说预售制度是《城市房地产管理法》确立的制度，法律不应是一成不变的，而应该随着社会政治经济情况的变动按照法定程序进行修改。问题的最终落脚点在于：政府是否一直允许大大小小的开发商牟取超额利益，而让老百姓和金融机构承担最大风险？这需要最高决策层做出价值判断。至于烂尾问题，只需新老划断，即在规定日期之前已经领取施工证的，可以预售；不领取施工证的，禁止预售。取消预售可以有效解决工程烂尾问题，属于房地产宏观调控的有力武器，对资金实力不足的开发商具有精确打击效果，可以促使更多被囤积的土地有效地释放到市场上来。

（二）监管机构应加强对个人商业用房贷款的调查研究，尽快出台个人商业用房贷款管理指引

在上海、深圳、北京等城市，因为文 化 保护以及拆迁成本上升过快，城市核心区域住宅用地供应量大幅减少，核心城区个人房贷普遍出现增长乏力的情况；与之相反，城市核心区商业房地产供应量逐渐增大。由于单套价格和贷款利率比住房高出许多，一些商业银行已经把城市核心区个人房地产贷款的重心转移到个人商业用房贷款方面。依笔者观察，商业银行在信贷转型过程中，大多未对商业地产运营和个人商业用房贷款的特殊风险进行过深入研究，如果只顾短期利益追求信贷规模的增长，可能为未来积累较大的金融风险。

从商业房地产的分类来看，根据其功能划分，至少 可 以 区 分为商业街、专业批发市场、购物中心、写字楼、物流中心等形态。对应不同的商业业态，商业房地产有不同的特点、不同的建设和经营要求、不同的管理方式、不同的风险特征。对商业银行而言，在对某种类型的商业业态进行信贷投放之前，必须准确识别其主要风险和特别风险，并采取有效措施降低信贷风险。

从客户结构来看，购买个人住房的客户大多为自用型客户，但购买商业房地产的客户大多是投资型客户，自用型客户占比较少。对商业房地产而言，自用型客户一般都具有相当高的专业素质和专业经验，对商业房地产的投资回报和风险因素考察得比较全面和专业；但投资型客户则相对缺乏专业知识和专业经验，具有一定的盲目性和盲从心理，容易受到不实宣传的诱导。从客户结构来看，个人商业用房贷款的风险天然比个人住房贷款的风险要高。

我国国内市场化的房地产开发仅有十年左右的时间 ， 专 业 从事商业房地产开发的企业屈指可数，大多数商业房地产的开发商都是从住宅开发商转型而来，对商业房地产的理解以及资金、人才储备尚处于初级阶段，与境外发达国家和地区的商业地产开发商的实力与经验更不可同日而语。多数开发商只注重前期开发不注重后期经营，开发商取得土地后利用银行贷款开工建设，建成后制造各种概念尽快实现销售，利用个人商业用房贷款进行变现，很少考虑能否经营和可持续发展，导致有场无市、有商无业、商去市衰的局面。对已经申请个人商业用房贷款的客户而言，一旦其投资的商业房地产出现实质性经营风险，大多数会借用各种理由拒绝偿还银行贷款，对商业银行个人商业用房贷款构成巨大风险。一般而言，如果商业房地产预期的商业氛围不能形成，会造成房地产大幅度贬值，商业银行面对大批集中违约，成功处置全额收回贷款的难度非常之大。

考虑到商业银行在商业房地产面临的重大机遇及严峻挑战，为维护金融稳定和商业银行的健康发展，银行业监管机构有必要加强对商业房地产及其信贷的调查研究，并尽快出台个人商业用房贷款管理指引，引导商业银行个人商业用房贷款业务稳健发展。