对住房价格高低的认识，需要对比住房价格与收入变化的关系。由于我国存在较大的收人差距，从全国平均意义上看和从中位数意义上看，住房价格与收人变化的结果并不相同。从宏观总体的角度看，住房价格水平和增速有宏观经济基本面的支撑；但从收人结构上看，由于我国不同收人群体之间存在较大的收入差距，平均意义上的收人增幅并不能代表大多数家庭的收入增长幅度，多数家庭的住房支付能力出现相对下降。

（一）从全国平均的意义上看 ，近年住房价格涨幅低于人均可支配收人和GDP增速

比较住房价格涨幅与GDP、人均可支配收人增幅，可以得出：近年住房价格的上涨均有宏观经济基本面的支撑。扣除价格因素影响后，1998年至今，各年增量住房价格增速均低于同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅；二手住房价格涨幅没有持续超过同期GDP和人均可支配收人增幅。

比较住房价格涨幅与住房租金变化，1998一2004年七年时间里，有五年时间住房租赁价格指数高于同期住房销售价格指数。从累计涨幅来看，1998 -2004年，全国二手住房销售价格增长了43.1%，商品住房增长了24.6%。同期，全国住房租赁价格增长了54.8%，高于住房销售价格的增长幅度。比较住房销售价格指数和住房租赁价格指数的变化，可以看出住房销售价格变化以住房租赁价格的变化为基础，1998一2004年住房价格的上涨有真实使用需求的支撑。但2004年以来，住房销售价格涨幅持续大幅高过同期住房租赁价格的涨幅，说明来自住房使用需求的支撑在逐步减小。

（二）由于我国存在较大的收入差距，近年房价的快速上涨使得多数群体出现住房支付能力相对下降

我国现阶段收人差距主要体现为高收人阶层的收人增长明显快于低收人阶层的收人增长。考察1995 -2005年不同收人阶层的收人增长情况，可以得出：按照七等分划分的收入阶层中，只有中等偏上户、高收人户和最高收人户的收人增幅超过平均水平，超过幅度分别平均为0.4%, 1.7％和4%，说明收人水平越高，收人增长得也越快。中等偏上户收人增长近似于平均水平，而占城镇人口60％比例的中等收人（包括中等收人）以下的居民收人增长都低于平均水平。

随着房价的快速上涨，低收人阶层的住房支付能力迅速下降。以2004年 的数据为例，不同收人阶层的房价收入比变化大不相同，除去最高收人户的收人上升速度快于房价上升速度，其房价收人比同比下降外，其他90％的家庭收人增长均慢于住房价格增长，房价收入比出现上升，而且低收人阶层房价收人比的上升速度明显高于高收入阶层。此外，按照中位数定义计算的居民住房可支付性指数，2003, 2004年和2005年的数值连续下降，说明居民家庭住房购买能力在下降。

商品住宅市场发展趋势

2007年商品住宅市场的发展趋势有如下几个方面。

（一）住宅用地供应将会小幅增长，土地价格保持上涨

2006年“国十五条”中指出要“保证中低价位、中小套型普通 商 品 住 房土地供应”，在占70％的90平方米普通住宅结构调整的影响下，居住用地供应将以普通住房用地为主，增加普通住宅供给的要求将会使住宅用地供应小幅增长。同时，土地用途将出现结构性变化，经济适用房和低端普通住宅的供给与往年同期相比将会出现较大增长，别墅用地将继续全面禁止。由于土地一级市场全面实行了“招拍挂”的出让形式，土地价格也将会保持增势。

（二）继续落实商品住宅市场的结构性调整措施

统筹落实新建住房结构比例要求和加强住房保障体系建 设 ， 仍 将是2007年商品住宅供给结构调整的主题。为迎合市场各种消费需求，90平方米的普通住宅将会加快市场细分。这种细分包括产品结构、户型、价格、面积、区位等多方面的类型化，开发商以及开发产品会形成综合竞争，普通住宅在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。

（三）商品住宅价格将继续稳中有升

2007年，商品住宅市场供不应求的局面仍 将 继 续 ，商品住宅价格仍将稳中有升。

从需求层面来看，维持住宅需求增长的因素仍然存在，包括：宏观经济的持续增长为住宅需求的增长继续提供动力，城市化进程的加快和家庭规模的不断缩小将增加我国住宅的消费需求，宽松的货币政策环境和大量流动性的存在支持了住宅需求的增长。

从供给层面来看，预 计2007年国家紧缩银根、地根的宏观调控政策仍将持续，“十一五”开局之年已经结束，房地产开发企业面临洗牌整理，土地出让金纳人地方预算管理等，对商品住宅市场供给仍然会产生一定的影响。

（四）节能省地型住宅将会继续推广

当前，中央提出大力发展节能省地型住宅和公共建筑，国家出台的《节能中长期专项规划》提出，“十一五”期间，实现住宅建筑和公共建筑严格执行节能50％的标准，加快供热体制改革，加大建筑节能技术和产品的推广力度。

建设部也出台了一系列政策措施，提出发展节能省地型住宅的工作思路和原则，各种相关的标准体系正在不断完善。2007年，节能省地型住宅将会继续推广。

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