在整体走向规范、整合的大趋势下，我国的房地产经纪业仍像大多数年轻的行业一样，在发展中不可避免地出现了一些问题：相关法律法规缺位，政府部门监管乏力，行业准人制度不严，业内充斥着大量不合法不合格的机构和人员等。在目前的二手房交易及房屋租赁业务中，一些房地产经纪机构和经纪人员，因短期利益驱动，背离了本该扮演沟通供需双方信息的专业服务者角色，使出各种违约欺诈手段，对房屋供给方实行现金收房、赚取差价；对需求方则发布虚假广告、订立霸王合同，利用双方成交到过户的时间差挪用甚至卷跑交易资金。目前业内现存的主要问题可用图5示意。

（一）法律法规不健全，政府行业监管乏力

《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等是目前规范我国房地产经纪市场的基本法律法规，但涉及房地产经纪机构的设立、房地产经纪从业人员执业资质的认定、房地产经纪机构经营行为和房地产经纪人员执业行为准则的条款，都规定得较为原则，需要细化。随着我国房地产经纪市场的快速发展，房地产经纪管理方面的法律缺位现象非常明显，相关法律法规的健全是目前巫待解决的问题。

相关法律法规的缺位是导致政府部门监管乏力的主要原因。由于我国房地产经纪业的行业自律还处在起步阶段，行业组织对整个行业的监督管理还缺乏相应的权限，由政府监管向行业自律过渡还需要一个过程，这在一定程度上导致了行业监管的乏力。

（二）行业准入标准混乱，经纪主体竞争无序

对于房地产经纪机构设立的相关要件，如注册资金、营业场所、业务范围、人员要求等，缺乏全国统一的行业准人标准，各地对于房地产经纪机构的设立条件规定缺乏权威性；另外对各规模的房地产经纪机构的设立条件缺乏分级标准，且未对其实行分级管理。上述两个因素在很大程度上导致了目前房地产经纪行业准人标准混乱、行业监管缺乏明确有力的依据以及不同规模房地产经纪机构无序竞争的局面，降低了市场竞争机制的效率。

目前，在房地产经纪市场中，还存在众 多 无 资 格证书的从业人员。无证人员的大量存在破坏了本应有序的经纪人主体竞争秩序，且由于较难对无证人员所实施的经纪行为进行有效监管，致使其违规成本较低，极大地损害了有证人员的积极性和切身利益。因此，房地产经纪人资格认定和注册管理工作机制的统一与完善日渐紧迫。

（三）违约欺诈严重，信任危机一触即发

在2006年全国房地产经纪评价结果发布暨行业 发 展 峰 会上，建设部刘志峰副部长指出：目前房地产经纪机构经营行为不规范的问题还十分突出，损害委托人利益的事情时有发生，有的信息披露不准确、不真实；有的虚构房地产交易，骗取银行贷款；有的在房屋租赁中采用“短付长收”等手段，骗取、侵占客户的房租，甚至卷款潜逃；有的擅自挪用客户购房款，或者采取拖延支付交易资金的方式，从事房屋收购、盲目扩张或其他投资，给客户造成了重大损失；有的经纪合同不规范，权利义务不对等；有的通过压低售价、抬高买价，或者低价购进、高价售出等方式赚取差价，损害委托人的利益。房地产经纪行业面临重大信任危机，诚信建设刻不容缓。

1.虚假广告：虚构房源，美化宣传

部分房屋中介在店面信息、报纸、网络等媒体上发布一些“优质低廉”的虚假房源信息，这些信息有的是抄袭别家经纪公司的，有的是自己编造的，有的是从“中介勿扰”的招租信息上截留的，还有的是对现有房源虚假美化，目的在于引诱消费者上钩，以骗取消费者的看房费、中介费和信息费。虚假广告往往对房源及周边环境的描述与真实情况不符，甚至对同一房源进行不同版本的美化，从而误导消费者行为，一旦消费者缴纳定金和中介费后，工作人员就以种种理由来推托消费者，或推荐其他房源或致使交易不成从而扣留定金或骗取中介费。虚假广告的大量存在，使消费者对房地产中介避之不及，“中介勿扰”严重损害了房地产中介在消费者心目中的形象。

2．吃差价：低进高出，短付长收

由于目前我国房地产经纪市场缺乏统一的经纪收费标准，再加之现行佣金率相对较低，所以在经济利益的驱使下，赚取差价已成为经纪机构获取超额利润最为有效的手段。吃差价的主要运作方式是低进高出和短付长收。例如在二手房买卖中对登记售房者压低登记售价，对咨询买房者抬高售价，从而创造出一个差价空间，在避免委托双方见面的前提下签订交易合同从而占取差价；或以低价购进房屋高价售出房屋来赚取差额；在房屋租赁业务中采取向出租人支付较短租期的租金而向承租人收取较长租期的租金，利用差额资金进行房屋吞吐等业务来间接赚取差价，或以低价租入高价租出的方式直接赚取差价。无论以何种方式赚取差价，都有失信誉，且存在着一定的挪用客户资金的隐患，严重侵害了委托双方的利益。

3．现金收房：囤积房源，资金隐患

如果是诚信透明的现金收房，那么对于急于快速套现的卖方来说是有益的。但不法中介往往利用“一次性付全房款”为嚎头违法赚取超额差价，他们利用卖房者急于出售的心理，尽力压低房价，再以高价卖出，侵害了买卖双方的利益。同时中介机构现金收房的资金往往并非自有资金，而是采取延期支付应付给出租者的租金或卖房者的房款，挪用客户资金进行的，一旦房地产中介机构自身的资金链发生断裂或经营者卷款逃跑，委托人的利益就将遭受无可挽回的损失。

4.霸王合同： 暗设圈套，权利义务不等

目前房地产中介机构所采用的合同基本都是每个经纪公司自己的版本，在合同条款上或多或少都带有保护自身利益的倾向性。更主要的是缺乏经纪方违约责任的界定和经纪方违约行为的赔偿条款，而且经常采用表述较为隐蔽的不平等条款，使委托人常常处于弱势地位，一旦发生纠纷，所签订的霸王合同将起不到应有的保护消费者利益的作用，使消费者有苦难言。

在房屋租赁方面，有些房地产经纪机构利用协议合同设置圈套。例如以各种形式滥用“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还”的条款骗取客户押金。在二手房买卖中，霸王条款的危害性更大，由于中介机构的刻意隐瞒，买卖合同签订后，涉及房屋权属争议、质量缺陷等重大问题的纠纷时，消费者的利益往往得不到应有的保护。

（四）卷款事故频发，资金监管模式待完善

“坚石事件”过后，类似事件时有发生。2005年7月6日，合肥市某房地产销售代理有限公司携客户房款400(）多万元一夜蒸发；2006年10月，曾被评为天津市优秀企业的某房产中介公司一夜之间全线停业，1.5亿元的房产交易资金不翼而飞。2006年11月30日，建设部公开通报了严重扰乱房地产交易秩序、侵害消费者合法权益的十大典型违法违规案件，无一不涉及对客户资金的违法违规使用，暴露出二手房交易过程中存在的巨大的资金安全隐患。

目前买卖双方从签订合同到办理过户之间一般需要1 - 3个月左右，在这期间买方的资金将放在经纪机构的账户上并由其代为保管，过户完成后再由经纪机构将资金转到卖方账户里。这样就会形成大量的资金沉淀。业内人士以上海为例估算，2005年上海二手住房交易面积达到1971.5万平方米，以每平方米6698元的均价计算，二手房的交易金额至少在1300亿元以上。假设其中通过中介成交的为70%，就会有100多亿元资金在中介公司的委托保管之内。

经纪公司的客户资金与其自有资金往往为同一账户，客户资金这头人账， 经纪公司那头便可“为我所用”。面对大笔的资金沉淀，经纪公司往往不甘于坐吃利息，而是用作生财资本，或用于本公司的规模扩张，或现金收房、囤积房源，或挪作其他风险投资。有的经纪机构甚至把二手房业务当作另类融资渠道，完全背离了房地产经纪的本义。某些房地产开发公司竟将二手房融资手段作为“发展战略”的一部分，在进军各城市时先由经纪公司进人，形成大量资金沉淀后用于房地产开发。

这种由经纪机构代管交易资金的模式，直接导致了多宗卷款诈骗案的发生，既损害了消费者的利益，扰乱了正常的市场秩序，同时也容易埋下金融风险的隐患。二手房交易资金监管模式改革已成为规范房地产经纪行业及稳定房地产市场秩序的重要问题。

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