1．住宅建设规划勾勒出2007年后的基本态势

2006年9月30日，上海公布了（上海市住房建设规划（2006一2010))，指出“十一五”期间，上海经济社会和城市建设将保持持续较快发展，住房建设面临着新的形势和要求。“四个中心”、“四个率先”和国际化大都市的建设，将为住房建设提供良好的发展环境；世博会的筹办和社会主义新郊区新农村建设，将为住房建设带来新一轮的发展动力。预计“十一五”期间，全市新建住房的需求量约1.2亿平方米。

“十一五”期间，预计新开工住宅约I亿平方米。结构上贯彻“三个为主”的原则（以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主），重点扩大满足市民自住需求的普通商品住房的建设规模。套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70％以上。其中配套商品房新开工2006, 2007年均为200万平方米左右。“十一五”期间，预计竣工新建住房约1.2亿平方米。其中2006年约2700万平方米，2007年约2600万平方米。

2006, 2007年分别安排1500公顷的住宅用地供应；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，优先保证中低价位、中小套型普通商品住宅；住宅建设质量按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，’； 优秀“四高”小区的创建率不低于40%；新增居住区绿地约290(）公顷。

2.价格下降的空间有限

土地是供给的源头。从 2006年土地出让I号公告和2号公告的结果来看，除个别地块外，大部分都成交。其中，远郊区大多以底价成交，而一些近郊和市区次中心地块竞拍价大大高出底价，有的比I年前的价格高出20％以上。地价高低可以反映开发商对房地产价格的预期。从地价猛涨的信号中，可以看出2007年开发商的报价可能会有所上涨。

内环线以内房价下跌的可能性非常小。一 是可供土地较少，新的供地只能来自动拆迁地块，而这类土地的地价和拆迁成本居高不下；同时2006年上海的动拆迁面积急剧减少，全年可能在300万平方米以内。二是限制新开工项目的户型面积后，市中心大面积住宅可能会成为稀缺产品，和别墅一样可能价格会上涨。三是市中心高档物业需求旺盛。四是“双增双减”的方针疏散市中心人口密度，减低容积率，环境、功能和景观将进一步改善。

内外环线之间是当前住宅供应的主要区域， 相 关 配 套生活环境比较成熟，可供应土地面积也逐渐减少，短期内大幅度上升的可能性不大。随着轨道交通的畅通和配套设施的成熟，消费者必然会把这一区域作为重点选择。外环以外区域是当前受调控影响比较大的地区。这里相关配 套 还 不 完善，交通、就业、就医、就学等方面都很难吸引消费者。目前上海建设的中低价位房和配套房“两个1000万”项目基本都在这一区域。然而从上海房协指数来看，外环以外的房价也在近3个月中走出了低谷。

目前调控政策中，土地严控、中小户型为主、所得税预征等对开发商的作用还未显现出来，而提高利率、税率、增加税种，都会通过市场的传导机制，转嫁到消费者身上，所以短期内价格难以降低。

3．非住宅类房地产可能会有较大发展

办公用房发展遇到良好机会。“十一 五 ” 时期 ，上海加快现代服务业的发展，并加强和发展12个现代服务业集聚区，这将给办公用房带来很大的发展机遇。2005年上海办公用房有4338万平方米，仅占全市房屋的6.75%，占非居住用房的16.5%, 2005年上海办公用房比200(）年增加了69.25%，远低于商业用房172％的增长速度，也低于工业厂房100％的增长速度。初步测算，2010年全市办公用房总量需要约7500万平方米，比2005年增加了3150万平方米，而2005年上海办公用房施工面积才630万平方米，远远不能满足需要。商业用房可能接近饱和，但分布不均衡。2005年上海商场店铺面 积 达 到 3241万平方米，常住人口人均205平方米。目前主要商业街区商业用房平均租金354元2平方)K/月，近年来年增长率为19.6%，但单位面积的产出年增长率仅为0.65%，上升的空间较少。但市中心商铺在售量约7万平方米，一铺难求的局面仍将持续。宏观调控对整个房地产而言，住宅和商业用房的冲击最大，工业用房和别墅次之，而甲级办公楼和酒店公寓影响最小。近年来甲级办公楼售价保持10％的上升幅度，租金以每年20％的速度上涨，同时空置率保持在5％的合理水平。高品质办公楼将成为上海市场需求的热点。

4．少数中小企业资金有问题，但出现烂尾楼的可能性不大

大多数开发商在资金方面不会出现问题。前一轮的房地产发展使开发商资金都得到了充实，近年来能够拿到土地的开发商都是资本雄厚的大型企业。但是如果楼市持续低迷，有一些中小企业，尤其是有在建、在售楼盘的企业，因为资金回笼变慢，各项成本上升，资本压力就增加。上海房地产开发协会的抽样调查显示，29.0％的开发企业资金方面有困难，其中注册资金不足1亿元的中小企业占84.6%。但“资金链出现问题，在建项目有可能停工”的只有1.9%。大部分资金有问题的企业集中在“正在开发项目，但资金不足，银行贷款有困难”，占24.4%。上海目前取得项目（土地）的企业占73.4%，并且还有大量的外资、民间资本，资金有困难的企业项目完全可以通过兼并、人股、借债等方式融资，出现烂尾楼的可能性不大。

5．限外政策对内环线高档项目有一定影响

外资项目以内环线以内为主，2006年非住宅项目比例超过40%。项目的区域分布为内环线以内、内中环线间、中外环线间、外郊环线间和郊环线以外的比例依次为57.6%, 16%, 10.4%, 11.2和4.8%。从项目类型看，住宅、别墅、办公楼、商业用房和酒店分别占49.6%, 8.8%, 24.8%, 11.2％和5.6%。外资房地产一半以上项目采用非全面销售方式，有46.4％的项目选择出售，36%的项目采取部分出售、部分出租，17.6％的项目则是全部出租。外资房地产开发企业出于长期经营考虑，多从事经营性的高档非住宅项目。

2006年I一9月，外资投人房地产的金额虽然有所上升 ，但 主 要是上半年171号文件出台之前。限外的政策出台后，外资虽然对上海的房地产发展前景持乐观态度，但对政策不确定风险的担优增加。近期的外资进入房地产的数量较少，预计一段时期内，内环线高档项目的供给会有所减少。

6.住房保障可能会成为政府的工作重点

目前的住房价格对于居民收人来说是比较高的，但是对于上海和全国的经济水平以及发展前景来说是合理的，控制房价的空间不大。公布成本、个人集资建房等行为排除市场机制的作用，只会使资源的分配更加不合理。政府要解决房地产引起的社会问题，最重要的就是完善社会保障体系。

上海早在1998年开始，逐渐取消了经济适用房， 只有动迁配套房和少量的实物配租廉租房。从中国各地方政府住房保障实践来看，也逐渐倾向于上海的做法，逐年减少经济适用房，侧重动迁配套房和货币配租的廉租房。在目前新建住房中只占6%，并且性质接近于微利商品房。上海的廉租住房制度相对完善，截至20 06 年 底 ，全市享受廉租政策的家庭有2.1万户，但是覆盖面约为0.3%。另外公有住房低租金政策、旧公房成套化改造、旧小区平改坡综合改造、购房贴息政策、住房公积金制度也给中低收人者提供了一定程度的住房补助。

《住房建设规划》中提出 2010年扩大廉租住房政策的城镇居民到10万户。这对于财政支出来说，将是一笔不小的负担，实践上会有不小的难度。政府完全可以扩大“两个1000万”，建立政府为发起方、社会资金参与的实物形式的廉租房和廉价房政策，通过税收和金融创新，全方位解决住房保障问题。

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