2003年以来，我国经济连续4年保持了10%以上的高速增长，且增长速度逐年提高。从年度增长率周期衡量，经济运行仍然处于自2000年开始的经济周期的上升阶段。经统计局初步核实修定后，2006年GDP增长11.1%，达到本轮经济周期以来的最高水平。2007年上半年GDP增长达到11.5%，其中2季度达到11.9%，创造了近10年来的同期最高增速，增长势头强劲。但同时CPI也开始快速上涨，经济中的不均衡问题凸显。2007和2008年我国经济能否出现 “过热”局面？经济周期的转折点何时会形成？近期的CPI上涨会演变成比较严重的通货膨胀吗？这些问题再次成为人们关注的焦点。

本文基于对主要经济指标的动态监测结果，以及“宏观经济景气分析系统”建立的先行、一致和滞后景气指数，对当前的经济景气状况和物价形势进行多方面分析，并利用多种经济计量模型对2007年和2008年的经济发展趋势和主要宏观经济指标进行预测，在此基础上，提出相关的政策建议。

一、当前经济景气状况分析和经济周期态势判断

我们采用综合反映经济运行状况的月度景气指数和“宏观经济监测预警系统”来分析经济景气运行状况和经济周期运行态势。根据相关经济景气指标的变动特征和其相对重要性所确定的先行、一致和滞后景气指标组（见表1，各指标均为同期比增长率序列，经季节调整并消除不规则因素）[①]，利用“宏观经济景气分析系统”分别建立了一致、先行和滞后合成指数（缩写为CI，各指数均以2000年平均值为100）。

表1  中国月度经济景气指标

根据一致合成指数（见图1）和确定经济周期波动转折点的判别准则（见陈磊，2007），按谷—谷的周期计算，始于1998年5月的本轮月度经济景气（中）周期，已经历了2次短周期（其中包括３次长度和幅度不同的景气波动），现正处于第3个短周期的上升期[②]。

具体来看，1998年5月至2002年1月构成了一次长度为45个月的经济短周期，其中扩张期（1998年5月—2000年7月）为27个月，收缩期（2000年8月—2002年1月）为18个月，属于长扩张型周期。2002年2月至2005年4月又构成一个经济短周期，其长度为39个月。其中扩张期（2002年2月—2004年3月）为26个月，形成1996年以来的最高峰顶；收缩期（2004年4月—2005年4月）为13个月，同样属于长扩张型周期，尤其是扩张幅度是收缩幅度的2.3倍，出现比较明显的非对称性周期特征。

图1一致合成指数（实线）和先行合成指数（虚线）

1999年以来，集中反映企业经济效益和价格指数变化的滞后合成指数在1999年5月、2002年4月和2006年6月出现3次波动谷底，形成两个比较明显的短周期波动，2006年7月开始进入新一轮回升局面。该指数相对于一致合成指数始终具有较稳定的滞后特征，平均滞后期为8个月。滞后合成指数的走势确认了我们前面的判断，即本轮经济中周期始于1998年2季度，且已经历两轮短周期，其间在2004年已出现一个比较明显的周期峰顶。

年初，我们曾提出对经济周期态势判断的重要问题——从中周期的角度考查，近期的经济运行处于经济周期的扩张阶段还是收缩阶段？从目前5个一致指标的走势来看，景气合成指数有可能继续上升，超过前一个短周期的峰顶。若如此，则表明经济运行在经过两轮短周期后仍然处于中周期的上升阶段，从而使本轮经济中周期的扩张局面超过9年，甚至达到10年，远远超过前两次经济中周期的扩张长度。与此同时，经济运行可能再次出现“过热”状态，整个中周期的长度将达到11年甚至更长时间。

值得注意的是，与上一次短周期相比，本轮景气回升发生了一些新的变化。除了工业增加值这一共同因素外，带动景气上升的主要动力是消费和M1的较快增长，而不是投资和反映企业效益的工业产品销售收入。消费和投资地位的转变符合提高居民消费率的宏观调控目标，是一种积极的、有利的变化；但同时也要看到，货币供给的高增长取代企业效益高增长可能带来的不利变化。2007年前8个月工业产品销售收入增速保持在27.5%附近，略高于2006年，与2005年基本相同，但明显低于2004年的增长高峰时期。后一种变化使我们对本轮景气继续回升的内在动力和流动性过剩可能加剧通货膨胀压力产生一定担忧。

图2  月度景气动向综合指数图

根据每个预警指标的发展态势和目前所处的预警区间，预警信号综合指数未来一年的走势有两种可能情况：第一种，如果2007年9月份以后投资和贷款增速进一步攀升，则经济景气将再次进入“过热”的红灯区，其中，信贷快速增长是经济景气从偏快转向“过热”的重要推动因素。第二种情况，如果前一时期的宏观调控措施适时发挥作用，贷款和投资增速止升回稳，则经济景气将继续保持在黄灯区运行，且景气热度有望逐渐有所降温。

从提前反映经济景气动向的先行经济指标来看，先行合成指数（见图1）自1998年以来形成了一个比较大的中周期形态，于2002年8月份达到本轮周期的最高波动峰顶后，该指数近5年总体上处于下降局面，其间在2004年出现一次幅度不大的反弹。2005至2006年，该指数在适中水平小幅波动，走势相对比较平稳。2007年，主要受钢产量、产成品库存增长（逆转）和港口货物吞吐量增速下降等因素的带动，先行指数再次出现小幅下滑。测算结果显示，该先行指数的平均超前期在17个月左右。据此推断，一致景气指数的回升应当在2007年年初结束。尽管该先行指数的预测功能可能还不够稳定，但其走势仍然显示经济景气持续上升的可能性应该不大。

根据前面的考察，1998年以来，前两次经济短周期的扩张长度分别为27和26个月，而到2007年8月为止，始于2005年5月的本次经济短周期的上升时间已经有28个月，从统计规律上推断，本次景气回升在2007年年内结束的概率很大。

综合以上分析我们认为，尽管由一致合成指数衡量的经济景气可能再创新高，从而使本轮经济中周期的运行态势发生变化，但根据先行合成指数和以往的周期变动规律，结合目前的宏观调控取向，本轮景气短周期（很可能也是本轮经济中周期）的峰顶在2007年出现的可能性仍然很大。

二、主要经济景气指标的变动趋势分析

为了提高对经济景气形势判断的准确性，下面结合预警指标信号图（见图3），对主要经济景气指标的波动特征和近期变动趋势做进一步分析。

图3   预景指标信号图

1、工业生产再次出现“过热”增长，产品销售收入增长保持平稳

工业生产增长自2002年11月以来，始终处在15% 以上的“偏热”或“过热”状态。2006年下半年，工业增加值增速（季节调整后）脱离“过热”区，呈现逐渐降温的良好态势（第4季度的增长率原值已经回到“正常”区间）。然而，进入2007年后，工业生产明显提速，使该指标掉头向上，在今年2月再次进入红灯区，季节调整后7、8月的增速达到18%和18.2%，很可能在近期超过2004年1月的波峰（18.3%），创造本轮工业中周期的新峰顶。

代表企业效益的工业企业产品销售收入增速自2003年以来也始终处在黄灯区或红灯区。其间，于2004年2季度形成了本轮周期的显著峰顶（33%左右），此后，该指标逐渐下滑，于2005年2月脱离“过热”区，2006年大体保持在26%附近。2007年增速有所回升，前8个月在27.5%附近平稳运行，处于黄灯区的上部。值得注意的是，产品销售收入指标没有出现与工业增加值一样的明显回升，相反，从年内走势看存在小幅下降的趋势，创造新的增速高峰的可能性很小。换句话说，该指标从2004年下半年开始已经处于本轮中周期的下降阶段。

2、固定资产投资增速小幅反弹，已接近“偏热”的黄灯区

在宏观调控政策的作用下，固定资产投资增长在2006年出现回落态势。城镇固定资产投资累计增长于2006年4季度回到速度适中的绿灯区，并且到目前为止一直保持在该区间运行。但需要注意的是，该指标在2007年前二个月达到2004年以来的同期最低增速（23.4%）后，出现小幅反弹。5—8月的累计增长率均在26.7%附近，已经接近“偏热”的黄灯区，而季节调整后投资增速延续了2007年以来的上升势头。投资反弹是今年景气回升的助推器之一。然而，根据投资周期的运行态势和政府近期采取的一系列宏观调措施，投资增长出现大幅反弹的可能性不大。从中周期来看，投资周期从2004年2季度开始已经处于本轮中周期的下降阶段。

需要注意的是，房地产开发投资增长在2006出现回升态势的基础上，2007年继续呈现较快的上升势头。1～8月房地产开发投资累计增速达29%，继续创2005年以来同比增速最高点，这是导致投资出现反弹的主要原因。

3、名义居民消费增长十年来首次出现“过热”，而实际增速基本保持平稳

2004年以来，受居民收入水平不断提高和和住房、汽车等新的消费热点的带动，社会消费品零售额增长（季节调整后）跃入新的增长“台阶”，多数时间在“趋热”的黄灯区平稳运行。从2006年开始，消费增速一直保持稳步上升趋势，于2007年2月进入“过热”的红灯区，这也是预警系统近十年来首次发出消费“过热”信号。7、8两个月名义消费品零售额增长分别达到16.4%和17.1%，创造了1998年以来的最高增速。但最近一年消费名义增速加快在很大程度上得益于消费价格的上涨。如果剔除价格因素，居民消费实际增速与前些年基本持平，近几个月甚至略有下降。1—8月累计社会消费品零售总额同比增长15.7%，剔除物价因素后实际同比增长12.3%，增幅比1-7月和去年同期均低0.3个百分点。

4、外贸增长稳中趋缓，进出口间的增速差距逐渐缩小

2006年以来，外贸出口增长（季节调整后）在相对高位形成了一轮幅度不大的起伏波动。受政府调整出口政策和人民币汇率不断升值的影响，近9个月出口增长出现下滑趋势，出口增速由2006年11月的30.4%持续回落到2007年8月的23.8%。

2005年以来，受国内自身供给增加和国外能源及部分原材料价格上涨的影响，外贸进口（季节调整后）结束了此前两年多的高速增长，在16%到23%的区间内大体保持平稳运行，速度比较适中。与出口增长的走势不同，进口增长经过2006年的小幅回落，在2007年出现小幅回升，由1月的16.3%上涨到8月的22.6%。

与我们春季时的预测相吻合，进口增速的回升和出口增长的逐步下滑使进出口间的增速差距逐渐缩小，从而有利于缓解贸易顺差过大的问题，减少对货币流动性的压力。如果这一趋势能够保持下去，净出口对GDP的拉动作用将逐渐有所减弱。

2005年以来，外贸进出口总额增长（季节调整后）一直在绿灯区的中上位置保持平稳运行，增速稳定在23%～26%之间，这种情况是以往所少见的，同时也是10个预警指标中近两年来始终处于绿灯区的唯一指标。近几个月，受到出口增速回落的影响，该指标也出现小幅下滑。

5、货币总量基本适度，但M1增速“过热”，贷款增速依然偏快

2005年5月以来，货币供应量M1在10%～23%之间的增长“走廊”内开始了新一轮的增长周期。经过2006年的快速上升，2007年各月同比增长率的上升速度虽然有所减缓，但依然在较高位置保持上扬势头，8月份达到22.8%，超过上一轮周期（2002年—2005年）的波峰高度；同时，扩张期达到28个月，已经超过前两轮货币周期的扩张时间。季节调整后，该指标用3个月的时间快速冲过黄灯区（18%～20%）后，于2007 年3月进入红灯区，显示M1的增长速度已经“过热”，货币的流动性继续增强。

广义货币M2 增速经过2006年下半年的短暂下降，2007年出现缓步回升态势。8月末同比增长18.1%，增速比上年末提高1.2个百分点。目前来看，M2的增长幅度与同期GDP和CPI增长幅度之和大体相当，货币总量基本适度。

虽然中国人民银行多次提高基准利率，但受宏观经济快速增长和股市、房地产火爆行情等因素影响，微观主体的信贷需求依然比较旺盛。与我们在春季会时的预测一致，2007年前8个月，金融机构人民币贷款保持平稳增长，各月同比增速均在16.5%左右，8月末达到17%，使该指标延续了自2004年11月以来的逐浪上升态势。季节调整后，8月末的贷款增速是16.95%，达到了本轮信贷周期的最高水平，即将触及黄灯区的预警界限，表明贷款增速依然偏快。

6、CPI进入红灯区，通货膨胀压力加大

2006年9月以来，受食品价格等因素的带动，居民消费价格指数CPI（同比）结束了此前连续15个月保持在1%～1.5%的稳定运行，出现了新一轮物价上涨态势，近几个月上升速度加快，使CPI在2007年3月进入黄灯区后，仅相隔4个月时间就于7月发出红色预警信号。2007年8月CPI达到6.5%，已经超过上一轮物价周期的峰顶（2004年3季度的5.3%），并且有进一步上扬的势头，通货膨胀的压力明显增大。

工业品出厂价格指数（同比，季节调整后）从2004年11月开始一直处于本轮周期的下降局面。2006年以来，该指数一直稳定在2.5%～3.5%的范围内。与CPI的走势不同，该指数在2007年稳中趋降，6、7月份分别为2.4%和2.56%，处于适度水平。

三、宏观经济走势和主要经济指标预测

为了进一步把握经济增长的变动趋势，为政府的宏观调控提供参考信息，我们结合以上分析和判断，利用多种经济计量模型，对经济景气和主要宏观经济指标的未来走势进行了预测，具体预测结果列于表2。

1、投资增长稳中趋降，但投资需求依然比较强劲

2007年的投资反弹带有一定恢复性质。由于非国有经济投资热情很高，加上党政领导换届和奥运效应，市场主体的内在投资冲动依旧很大，投资增长继续反弹的压力仍然存在。尽管如此，在政府坚定抑制投资过热的各种调控政策影响下，投资增长在出现反弹后将趋于平稳或略有下降。预计2007年全社会固定资产投资年增长率在25%左右，比去年高1个百分点，其中，城镇固定资产投资增长速度为26%，比上年高1.5个百分点。2008年投资增速略有回落，城镇固定资产投资年增长24%左右，投资需求依然比较强劲。

2、居民消费名义增速将在2008年止升趋稳，实际增速大体持平

未来一段时间，由于消费结构升级、居民收入不断提高、扩大消费的倾斜政策、消费市场环境改善等有利因素将继续保持，而居民消费价格难以在短期内快速回落，从而促使社会消费品零售额继续保持较快增长。预测结果显示，2007年社会消费品零售额名义增长16.2%，比上一年增加2.5个百分点。但由于物价涨幅较大，扣除价格上涨因素，实际增长12%左右，比2006年降低0.5个百分点。2008年各月的消费增长可能出现止升趋稳走势，甚至略有下降，从而结束居民消费的增长势头。预计全年消费品零售额名义增长17.4%，实际增长12.5%左右，与2006年持平。

3、外贸出口增速继续减缓，进口保持适度平稳增长

在外贸顺差过大、汇率不断攀升、对外贸易摩擦加剧和偏紧的国际环境等因素影响下，随着政府近期采取的加征出口关税、取消或降低出口退税、限制“两高一资”产品出口等政策措施逐渐发挥作用，我国的外贸出口增长将继续呈现下滑态势。2007年全年出口将增长27%，与2006年基本相同。预计2008年增长22%左右，增速下降5个百分点。外贸进口增长在2007年小幅回升后，将在20%左右小幅波动，有望保持适度平稳增长。2007和2008年全年进口增长率均在20%附近，与2006年大体相同。按此推断，受出口增速减缓的影响，进出口总额增速将出现小幅回落，2008年的外贸顺差规模会有所减少，这将有助于缓解流动性过剩情况。

4、货币供应量M1和贷款增长逐渐回落，M2增长稳中趋升

模型预测结果显示，货币供应量M1增长率从2007年4季度开始将逐渐有所回落，年末增长21%，增速比上年增加3.5个百分点，仍处于“过热”的红灯区。预计2008年M1增速将逐渐回落到绿灯区，年末增长17.5%左右，与2006年基本持平。广义货币供应量M2增长可能继续保持缓慢回升的态势，2007年增长18%，比去年上升一个百分点强。预计2008年M2增长可能达到19%左右。按此预测，货币供给将超过经济增长和CPI上涨之和，资金环境依旧比较宽松。

根据模型预测，金融机构人民币各项贷款增长将在“趋热”预警界限（17%）附近小幅波动。贷款增长周期有望在2008年1季度结束3年来的上升趋势，之后逐渐小幅回落。2007年和2008年各项贷款均将保持16.7%左右的增长，比2006年上升1.6个百分点，接近黄灯区，速度略显偏快。

5、经济增长速度将出现小幅回落态势，增长周期的峰顶转折点可能在2007年出现

2007年上半年GDP同比增长11.5%，其中2季度增长达到11.9%，均创造了本轮经济周期（也是十年来）的最高速度，显示经济增长仍然处于扩张期。然而，根据对投资、消费和进出口增长的预测和对未来经济景气走势的判断，结合政府为了防止经济过热已经出台的一系列宏观调控措施，我们认为，从2007年3季度开始到2008年，GDP增长将呈现缓慢回落态势，但下降幅度不大。预计2007年GDP增长率为11.4%，2008年略低于2007年，在10.9%左右。如果对GDP走势的预测是正确的，则本轮季度GDP增长的峰顶转折点应在2007年2季度出现。从年度增长率测量，本轮经济周期的扩张期很可能在2007年到达峰顶转折点，继而转入周期收缩阶段。

工业生产将出现与GDP大体相同的走势，增速在高位逐渐趋缓，2007和2008年规模以上工业增加值分别增长18%和17%左右。

表2   主要宏观经济指标预测结果                （单位：%）

[注] 本表第1栏和第6栏分别是2007年和2008年的年度预测值，中间4栏是2008年各季度的预测值。

四、物价形势分析和预测

    近几年，我国经济一直处于“低通胀、高增长”的理想状态。然而，今年伴随经济增长最明显的特征是消费价格和房价的持续上涨，尤其是居民消费价格打破长期的低通胀现象，出现较大的上涨压力，成为当前人们关注的热点问题。本部分将主要分析我国现阶段居民消费价格和房价上涨的原因及趋势。

（一） 多因素推动物价上涨，CPI上涨压力较大

1. 影响本轮价格上涨的因素

2007年上半年居民消费价格指数同比上涨3.2%，7、8月份居民消费价格指数进一步上涨5.6%和6.5%，引起人们对通货膨胀的担忧。对物价变化的考察可以发现，近期价格上涨是多种因素综合作用的结果——有成本推动的，有需求拉动，还有结构性因素造成的。

图4显示了2002年1月～2007年8月居民消费价格指数（上年=100，CPI）、居民粮食消费价格指数（上年=100）和居民食品消费价格指数（上年=100）的走势。2007年8月居民消费价格指数同比增长6.5%，其中食品价格指数上涨18.2%，成为拉动居民消费价格指数的主要因素，而食品价格上涨主要是猪肉、粮食等价格上涨引起的。CPI中非食品价格上涨0.9%，涨幅与上月持平。不难发现，本轮物价上升最明显的特征是以食品等与消费者生活息息相关的消费品价格的上涨，而非食品类价格和工业品出厂价格指数等则没有明显上涨，有些甚至还出现下降，属于比较典型的“结构性通货膨胀”。

需要注意的是，在CPI的构成因素中，虽然近期食品价格涨幅高于粮食价格，但从图4中显示的总体变动情况来看，粮食价格的波动要比食品价格和CPI波动更剧烈，应引起政府部门的更多关注。粮食价格主要反映了市场中粮食的供需状况，当供给小于需求时会导致粮食价格短期内的迅速上升（如图4中的2004年粮食价格大幅上涨）。目前，我国粮食价格的上涨一方面是由于国内粮食供需紧平衡状态引起的，另一方面是由于世界范围内粮食价格普遍上涨带动的。但这种由于供给冲击引起的价格上涨通常不会持续太长时间，需要注意的是谨防粮食价格上涨带动全面价格上涨。

本轮物价上升的第二个特征表现为成本推动型通货膨胀。在目前产品市场供大于求的情形下，消费价格上涨的部分原因可归因于生产成本的提高，如环保治理费用的提高、资源性产品采购费用提高，特别是石油、矿砂、大豆等进口商品价格都有大幅上涨。近来，为了应对石油价格上涨，使用粮食生产汽油等工业用油逐渐受到重视和应用，对玉米等粮食需求的增长，进一步提高了粮食价格，尤其在期货市场中粮食价格上涨更为明显，有可能推动新一轮的粮食价格上涨。

第三，较宽松的金融环境也是消费价格上涨的原因之一。国内外的大量研究表明，较高的通货膨胀通常伴随着快速的货币增长。货币数量论将名义收入水平（PY）、货币存量（M）及货币流通速度（V）三者结合在一起：

                                     （1）

根据（1）式，4项变量各自的时间变化率可以将数量化方程表述为：

                                   （2）

其中m表示货币增长率、v表示流通速度的变化率、y表示产量增长率、π表示通货膨胀率，进而可得通货膨胀率与货币供应量增长率的方程如下：

                                   （3）

　（3）式解释了通货膨胀的来源。在货币流通速度比较稳定的情况下，货币供应量增速和经济增速一起决定了通货膨胀。

　　图5给出了2000年1月～2007年8月居民消费价格指数和货币供应量M1的曲线图。从图中可以看出，M1增速和通货膨胀率具有很强的相关性，且M1相对CPI有一定的先行性，平均先行4个月左右。2007年8月M1同比增长22.8%，金融机构人民币贷款同比增长17%。尽管资本市场的繁荣已经对货币供给起到了一定的吸收作用，但是货币供应量和贷款的较快增长仍然造成一定的通胀压力。央行2007年第2季度货币政策报告指出金融机构存款继续呈现活期化趋势，企业和居民更倾向于活期存款。资金持有的短期化推动货币供应量不断走高，货币供应量的不断增长加上消费旺盛的需求，很容易形成通胀预期。因此，政府应该确保紧缩性货币政策的执行程度，严格控制市场中贷款的投放量，将通货膨胀控制在合理的范围内。

由上述某个单一因素引起的通货膨胀并不是太大的问题。但是，这几种因素的综合作用将使物价上涨局面变得更加复杂，形成多因素影响的复合型通货膨胀，从而加大政府宏观调控的难度。

2. 物价走势先扬后抑，CPI上涨压力趋缓

经济中存在通货膨胀并不可怕，温和的通货膨胀可能有利于经济发展，因此，政府部门和学者更多的关心通货膨胀的程度及波动趋势。我们仍然采用景气方法分析来判断通货膨胀的走势。为此，首先构造了以居民消费价格指数为基准指标的物价合成指数①。图6给出了物价合成指数和宏观经济一致合成指数的比较图（两个指数均以2000年为100）。不难看出，相对于物价合成指数，宏观经济一致合成指数始终是比较稳定的先行指标，先行期为6～7个月。根据前面对宏观经济景气形势的分析，如果现行各种调控政策在2007年4季度有所成效，景气合成指数可能在年内结束上涨趋势，照此推断，居民消费和商品零售价格的上升趋势有望在2008年1季度结束，之后逐渐回落。考虑到本轮物价上涨主要在于短期性的结构性因素，物价上涨趋势也可能提前在2007年年内结束。

根据模型预测，2007年CPI将达到4.8%，比去年高出3.3个百分点，上涨2.2倍，远远超过央行年初制定的不超过3%的目标。虽然2008年年内物价将出现回落走势，但各季度的CPI仍将处于红灯区或者黄灯区，全年涨幅可能在5%左右，超过2007年。在粮价不出现较大上涨的情况下，虽然CPI上涨压力将趋缓，但总体来看物价涨幅依然很大。

与CPI的走势不同，工业品出厂价格指数将继续在温和幅度内保持平稳或略有下降，2007年和2008年的上涨幅度分别为2.6%和2.3%左右，略低于2006年。若如此，则表明今明两年不太可能出现物价的全面上涨。工业品出厂价格保持平稳在一定程度上抑制了居民其他消费类价格的上涨，同时也将导致物价上涨的传导效应减弱。

（二） 我国房地产市场是否存在泡沫？

近年来各地区房价的快速上涨一直是政府宏观调控的主要目标。2007年我国住房需求持续旺盛，尽管房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张。供求矛盾加剧，供给成本上升推动房价加速上涨。2007年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，新建商品住房销售价格同比上涨9.0%。

研究房价是否合理、是否存在泡沫，通常包含两种内涵：第一，房价是否超出了居民的购买能力，通常的方法是考虑房地产价格的增长是否符合人们的生活水平，如房价收入比、房价租金比以及居民偿还债务的能力等。第二，房价的增长是否与本国或本地区的经济发展水平相协调。仅仅使用前者来衡量房价是否合理存在一定的局限性，由于各国或不同的学者对于如何度量住房平均价格和居民平均年收入是有争议的，从而得到的房价收入比也不相同。因此，本文将主要从后者讨论房价的合理性。理论上讲，房地产价格与反映经济发展水平的各项宏观经济指标应保持长期的均衡关系。据此，我们使用协整理论构建房地产市场的均衡价格，考察实际价格偏离均衡价格的程度。宏观经济基本面的因素主要考虑了GDP、居民可支配收入、货币供应量M1和5年期贷款利率。[③]

图7给出了房地产价格偏离其均衡价格的程度[④]。从图中可以看出2004年以来我国房价向上偏离均衡状态，可以说目前我国房地产市场存在一定的泡沫成分，当然也可能是局部的。尽管2005年以来的宏观调控使实际价格向均衡水平回归，但是从2006年又开始回升，特别在2007年表现出较大的偏离，说明我国房地市场泡沫在增长。

我国本轮房价上涨主要是由于需求拉动造成的[⑤]。通常住房需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是指人们为了自住而购买住房所引发的需求。投资需求，是指购买房子出租，期望从租金收入中获得回报的需求。如果租金的回报率低于利率，人们会将货币资金存入银行，而不进行投资。投机需求是指购买房子希望通过房价的变动，买卖房子，赚取差价，获取收益。如果市场存在过渡的投机行为，房地产价格将会在快速增长的同时开始酝酿泡沫。目前，我国房地产市场需求旺盛有一定的合理性——城镇化、工业化、经济发展带动的消费需求，但是也不乏投机行为，扰乱正常的房价增长。而政府相关部门在2007年10月份开始实施对购买第二套住房抵押贷款的限制以及开征物业税等政策，在目前我国房地产融资渠道单一的情况下，将会对炒房者（投机者）的资金链条形成压力，在一定程度上有效挤出市场中的投机需求，进而抑制房价增长，使其向均衡价格回落。

五、政策建议

根据以上分析和预测，短期内宏观调控应继续采取“稳中偏紧”的政策取向，既要有总量调控，又要加强结构调整。相关部门应注意货币政策、财政政策、产业政策等多种政策的相互配合和协调，切实加强和改善宏观调控，以实现经济的又好又快发展。

1. 灵活调整货币政策操作力度，防止经济过热

今后一段时期，货币政策在坚持采取“稳中适度从紧”的前提下，应灵活调整操作力度。前一个时期紧缩性政策的效果已有所体现，近期的政策应放在防止经济过热和通货膨胀方面。同时运用公开市场和窗口指导等手段，进行结构性调整，引导商业银行合理放款，优化贷款结构，即加大对自主创新和有利于降低能源资源消耗的企业和项目的贷款支持力度，而对于低水平、高污染、高耗能的企业和项目严格控制贷款供应。

同时。央行还应逐步推进结售汇制度改革，控制短期资本流入对货币供应压力，抑制人民币升值预期导致的短期投机资本流入。完善人民币汇率形成机制，更大程度地发挥市场供求的作用，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步发挥汇率在调节国际收支中的积极作用，从根本上解决流动性过剩。

2. 着眼中长期，渐进解决流动性过剩问题，缓解通货膨胀压力

流动性过剩是当前我国宏观经济中的一个突出矛盾和问题，也是导致中国经济由偏快转向过热一个重要内在因素。经济内外失衡、货币供应量变动形成了我国的流动性过剩，并通过改变市场供求关系，加大了通货膨胀压力。流动性过剩形成的结构性失衡根源是一个长期性、世界性问题，其解决办法不在于简单的短期货币政策操作，而在于世界经济和国内经济的结构性调整，因此，处理流动性过剩问题必须坚持长期工具与短期工具结合的“渐进原则”。鉴于治理流动性过剩的传统货币政策工具（提高准备金率、提高利率和央行冲销）的操作空间越来越有限，其负面效应越来越严重，应当适度减少这些短期工具的使用频率和操作力度。减缓流动过剩问题的政策重心应当向中长期政策工具转移。从中长期来看，需要改善金融体系的融资效率，拓宽居民投资渠道，发展多层次资本市场，建立真正以民生为本的社会。改变社会收入分配结构，缩小贫富差距，提高社会保障水平，刺激内需扩张，实现经济增长方式由投资、出口需求带动向消费需求带动转换，恢复经济的内外平衡。

3.加大财政政策结构调节力度，推进经济结构调整和增长方式转变

在运用货币政策的同时，注意增加财政政策的结构调节力度。充分运用调整关税税率手段，调整进出口产品结构，加大限制高耗能、高污染、资源性“两高一资”商品出口的力度，扩大资源性产品和高新技术产品进口，促进经济增长方式转变，实现经济可持续发展；进一步加大节能减排工作力度，建立科学的节能减排指标体系，客观的考核体系和监测体系，加快建立比较完善的鼓励能源、资源节约和环境保护的财税政策体系； 鼓励生产制造企业加快从生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，降低资源消耗，提高产品的附加值，实现增长方式的转变。

除了各种税收政策外，还可以通过增加政府支出，建立扩大内需的公共财政保障机制，加大基础设施、基础教育、科学研究、公共卫生等社会事业建设支出。例如可以通过扩大对城市医疗、养老等社会保障方面的支出，以降低城市居民的长期预算支出，进而降低储蓄，扩大当前消费；

4. 密切关注固定资产投资膨胀，引导投资促进产业结构调整，提高投资效益

目前，社会资金比较宽裕，导致固定资产投资一直面临反弹的压力，因此，控制投资反弹仍然是宏观调控的主要任务之一。要防止因党政换届可能引发的新一轮经济过热。为避免各地追求政绩，大上项目，须采取经济、行政和法律多种手段，按照优化结构、突出重点，集中力量办大事的要求，切实用好管好中央政府建设投资，运用补助、贴息、税收、价格等经济手段和发挥政府投资的引导作用，在社会资金宽松的客观形势下，引导资金流向铁路、公路、港口、城市交通、新能源、新农村等薄弱环节的投资建设项目，大力推进社会公共事业发展，减轻资金过于集中于房地产、加工工业的投资压力。

5.进一步完善我国的住房制度，有效控制房价的增速

随着房价的不断上涨，老百姓解决住房问题的困难越来越大，这就需要不断完善我国的住房制度。目前老百姓对房价上涨反应强烈的原因就是基本住房需求没有保证。首先，基本住房需求，尤其是低收入群体的住房，是不能通过市场来满足的，而要由政府提供保障。尽管政府已经出台多种政策——经济适用房、廉租房、“双限”房等，但重要的是切实落实每项政策的执行。第二，要强化各级政府对住房市场调控的责任，不能把房地产作为地方政策谋取利益的工具，要综合运用税收等经济手段，努力保持市场房价的基本稳定。(陈磊梁云芳邱胜娥[1])（东北财经大学数学与数量经济学院；中国科学院预测科学研究中心东北分中心）