根据建设部、商务部等六部委文件，从７月开始，外资购房人购买商品房将受到一定的限制（简称“限外令”），记者采访后发现，在此情况下，本就趋热的北京中高端租赁市场迎来了新的契机。

     中高端公寓市场抬头

     限制外籍人购房政策的出台，也使得本就趁热的中高端租赁市场迎来新的契机。高力国际提供的最新资料显示，２００６年第三季度，北京中高档公寓市场上的整体空置率和上季度相比有所下降，租金略有上浮，目前为１３．９１美元／平方米／月（含物业管理费）。有关人士还表示，外资投资房地产管理政策的出台给销售市场带来压力的同时，也给北京中高档住宅租赁市场带来的可能是商业机会，一些个人和机构的需求可能在销售市场上得不到满足，于是这部分人士将会退而求其次转到北京中高档公寓的租赁市场，为租赁市场带来一定的提升空间。

    另据“２１世纪不动产”北京区域市场部统计数据显示，９月份ＣＢＤ、望京等外资人士比较聚集的地区，中高端租赁市场交易量已出现小幅抬升，同比增长幅度在１．５％左右，月租金平均则增长１００－２００元不等。２１世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，受“限外政策”影响，中高端租赁市场借此获利，将在近期呈现交易旺盛的局面。

    据“中大恒基”提供的数据显示，在其二手高端公寓成交中，外资购买比例８月比７月上涨２０％，９月比８月更是上涨了３５％。位于ＣＢＤ区域的“我爱我家”蓝堡店工作人员告诉记者，自从７月“外资限购”以来，来店咨询购买二手房的外籍人士有所增多，他们主要来自美国、日本以及我国港台地区。数据显示，９月份的外籍客户登记量比８月上涨了１０％左右。另外，据鑫尊地产和２１世纪不动产提供的数据显示，望京、ＣＢＤ、燕莎等外籍人士集中的区域，二手公寓价格也有不同程度地上涨。

    对二手房市场影响不大

    最近几年，北京等大中城市外资投资趋热。来自仲量联行最新的全球房地产投资报告《全球化趋势创空前投资热潮》则显示，２００６年上半年，中国房地产直接投资达４７．５亿美元，比去年同期翻一番。尤其是北京、上海这些一级城市，成为跨境投资者的投资热点。

    “我爱我家”胡景辉认为，该规定只是对于外籍人士集中的地区会有局部影响，如ＣＢＤ、望京、燕莎等区域。由于目前在北京整个二手房市场中，外国人购买的数量不到总成交量的１０％，所占比例较小。因而，不管是外资购房人购买二手房的增多还是未来可能对外资购买二手房进行限制，都不会对北京整体的二手房市场构成较大的影响。这一观点也得到了大多数专家的认可。

    【专家观点】

    对短线投资应该予以打击

    “外籍人士主要购买对象是高档商业房，尽管总量不大，但对整体价格的拉动效应明显。”清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波告诉记者，尽管此前７月份有关部门对一手房市场出台了“限外令”，且外资对新房投资总量有所下降，但随着２００８年的临近，不少空置房面临交易和变现的欲望十分强烈，这也成为了不少外籍人士投资的新目标。

    朱凌波表示，“有关部门应该对外资的进入区别对待，尤其应该鼓励长线投资。同时根据外资进入最好能有一个配套政策，对长线投资的退出方式执行不同税率和比例，这样将更有利于外资的进入，并保持其健康、持续、发展态势。”（记者 张翼）