汪利娜 殷剑峰

    自1978年改革开放以来，中国的经济周期呈现出较为明显的时序特征。周期的长度基本保持在十年左右的时间，并且呈现出大起大落的特点。以20世纪的经济周期即1991~2000年为例，从1991年开始，经济增长率迅速上升到1992年的14％强，增幅达5个百分点。这种高增长速度在维持了两年之后即在1995年（周期的第五个年份）发生了明显回落。1997年亚洲金融危机后，图24-1GDP增长率（1991~2006年）经济增长率更是跌落至8％以下。与以往相比，本轮经济周期，似乎更加持久和强劲：其一，本轮周期似乎避免了以往大起大落的格局。例如，自2001年开始至2003年间，每年经济增长率只上升1个百分点左右，并在此后大体维持在10％左右的水平；其二，本轮经济周期的上升段似乎比以往长得多，本轮周期在历经6年之后还保持着强劲的增长态势，预期2007年和2008年的GDP增长率依然能够维持在10％左右（见图24-1）。

    本轮经济周期之所以表现出不同于以往的强劲态势，其影响因素和机制非常多。不过，以住宅产业为核心的整个房地产业的崛起和持续发展显然是最重要的因素之一。事实上，导致本轮周期延长的其他因素同房地产也相关。例如，人口结构的变化构成了高储蓄率乃至房地产业崛起的基础，第三产业的发展和城市化进程的加速推动了住宅建设，而人民币升值预期则使得房地产投资成为获得人民币资产并使其保值增值的重要手段。然而，当前住宅市场供不应求的状况在相当程度上是因为住房体制改革后住宅的供给没有跟上迅速市场化的住宅需求。随着未来城市化和市场化的推进，需要警惕住宅市场的逆转。

   (一)全国住宅市场分析

    1.住宅投资：持续快速增长

    1999年的住房体制改革是住宅产业得以启动的导火索。由表24-1可知，从1999年开始，房地产投资就一直维持在整个固定资产投资的20％强。在房地产投资中，住宅投资的比重不断上升，至2006年（截至11月份），住宅投资已经达到整个房地产投资的70％强。

    为了抑制过快的投资增长，2006年政策当局出台包括货币政策、土地政策和行政政策在内的各种严厉的宏观调控政策，其中，房地产业又是宏观调控的重点。然而，从投资的行业分布看，受到最大影响的是制造业，而非房地产业。2006年第三季度，受调控影响，制造业投资显著回落。9月份制造业投资的同比增速为33.8％，尽管依然高于全部城镇固定资产投资的增速，但是与6月份相比已经下降了近5个百分点。与此同时，房地产的投资开始加快。9月份房地产投资的同比增速达到了28.7％，比6月份上升了近1个百分点，并且已经高于全部城镇固定资产投资的增速。

    表24-1住宅投资、房地产投资和固定资产投资年份固定资产

投资（亿元）房地产

投资（亿元）住宅投资

（亿元）房地产投资/固定

资产投资（%）住宅投资/房地

产投资（%）199922419.04010.22637.617.965.8200024242.84901.73318.720.267.7200127826.66245.54278.722.468.5200232942.07736.45267.423.568.1200342643.410106.16782.423.767.1200458620.313158.38839.022.467.2200575096.515759.310768.221.068.3200679312.116415.711549.520.770.4注：2006年的固定资产投资、房地产投资和住宅投资均为截至11月份的发生额。

2.住宅供求状况：供不应求长期持续

住宅投资的持续、快速增长或许有其不合理的方面（例如投机），但是，其根源还是在于旺盛的居住需求。可以说，住房体制改革为中国住宅产业的发展提供了契机，而中国自改革开放以来逐步加快的城市化进程则是住宅产业发展和当前住宅投资热潮的基础。从20世纪90年代以来，中国的人口增长率呈现出稳步下降的态势。在人口老龄化问题逐渐显现的同时，中国的城市化进程却在迅速推进。由于城镇人口增长速度快于总人口增长速度，城镇人口占总人口的比重不断上升。在改革开放拉开帷幕的1978年，中国城镇人口占总人口的比重只有18％，到1990年上升到26.4％，到2005年则达到43％。在1978~2005年的27年间，城镇人口占比平均每年上升1个百分点。分时间段看，在1995年后城市化进程明显快于此前。在1995~2005年的10年间，城镇人口占比增加了14个百分点，平均每年增加1.4个百分点；而从1978年至1995年的17年时间里，城镇人口占比平均每年只上升0.64个百分点。在城市化进程中，家庭规模也在迅速小型化。根据国家统计局的抽样调查，1990年城镇家庭户均人口为3.5人，到2005年则下降至2.96人（见图24-2）。

图24-2中国的城市化进程

根据城镇新增的人口和家庭户均人口，我们可以大体推算出每年城镇新增的住宅需求。随后，将之与每年城镇竣工的住宅套数进行对比，供求关系即一目了然。从表24-2可以看到，自1999年住房体制改革之后，除了2005年以外，每年竣工的住宅都在快速增长。在1999~2004年间，住宅竣工增长速度平均高达21.6％。随着新增住宅的快速增加，供求矛盾得以逐步缓解。然而，即使到2004年，新增需求依然相当于新增供给的近1.6倍。2005年，受宏观调控及其他因素影响，新增供给比2004年有所下降，这使得供求矛盾再次激化。

表24-2住宅供求比较年份总人口

（万人）城镇人口

（万人）城镇人口

占比（％）户均人口

（人）新增需求

（万套）住宅竣工

（万套）新增需求/

竣工住宅（％）19991257864374834.783.15679.37194.64349.0420001267434590636.223.13689.46213.97322.2220011276274806437.663.09698.38241.44289.2620021284535021239.093.04706.58262.96268.7020031292275237640.533.01718.94302.11237.9720041299885428341.762.98639.93404.22158.3120051307565621242.992.96651.69368.25176.97注：本表中的“住宅”仅指商品住宅，其中包括经济适用房。

新增需求与新增供给间的矛盾表明，城镇家庭的住房需求在相当程度上依然依靠除商品住宅以外的住房供给。图24-3显示，在2005年全国家庭的住房来源中，包括购买商品房、经济适用房和租赁商品房在内的商品住宅只占到16％，而自建住房和公房（购买和租赁）则分别达到69％和12％。考虑到自建住房主要分布在农村地区，因此，将自建住房和其他类型住房剔除之后，应该可以大体反映城市家庭住房来源的结构。然而，即使如此，商品住宅（购买商品房、经济适用房和租赁商品房等三种类型）也只有55％左右。随着未来住房体制改革的继续深化，当前住宅市场供不应求的状况可能会发生变化。

图24-32005年全国家庭住房来源

3.住宅价格：地价、房价携手共进，租赁价格萎靡

商品住宅的供求关系自然会影响到价格。可以看到，在住房投资持续高涨的同时，住房价格也呈现出长期上涨的态势。从图24-4可以看到，虽然自2004年底开始住宅价格的增长率在下降，但是从未出现负的增长率。换言之，就全国总体水平看，房价还在继续上涨。特别值得关注的是，住宅价格增长率在2006年第一季度达到低谷之后，于第二季度和第三季度开始抬头。

图24-4住宅价格、住宅租赁价格和住宅用地价格比较

在住宅价格上涨的同时，住宅用地价格也亦步亦趋。特别是从2004年开始，住宅用地价格和住宅价格的变化已经趋于一致。根据对2001年第一季度至2006年第三季度的数据分析，我们发现住宅价格与住宅用地价格的相关性极高，且异常显著：在0.01的水平上，两者的相关系数达到0.678。

与住宅价格和住宅用地价格的快速增长不同，住宅租赁价格的走势却相对萎靡。从2001年迄今，除少数季度之外，住宅租赁价格长期低于住宅价格。并且，根据计量检验结果，住宅租赁价格与住宅价格没有显著关系。住宅租赁价格与住宅价格之所以背离，一方面可能是因为租赁市场不发达或处于“地下经济”状态，另一方面则可能同强烈的购房需求有关。由于受传统的购房置业意识的影响，中国居民购房的意愿要远远强于租房的意愿；同时，部分基于投资目的的购房者也并不在乎租金报酬，而是更加关注投资的资本收益。

(二)区域住宅市场分析

1.住宅投资：从热点区域向二线省市转移

从区域的分布看，住宅投资呈现出两个显著特点：其一，住宅投资主要集中在发达地区和中心城市；其二，住宅投资呈现出由发达地区和城市向相对欠发达的二线地区和城市转移的态势。

表24-3以省、自治区和直辖市为单位统计了热点区域住宅投资的变化。在2006年中，住宅投资占比最高的前七个省市依次是：江苏（10.4％）、广东（9.3％）、浙江（8.2％）、上海（6.8％）、山东（6.7％）、辽宁（6.3％）和北京（6.0％）。一方面，2006年，这七个省市的住宅投资占到全国住宅投资的近54％，而固定资产投资则只有42％强。另一方面，与2000年相比，这七个省市住宅投资的比重下降了近10个百分点，而其固定资产投资占比则只下降3.4个百分点。显然，住宅投资呈现出显著的地区转移态势。

表24-3七省市固定资产投资、房地产投资和住宅占全国投资的比重单位：％年份2000200120022003200420052006固定资产投资45.745.545.246.946.244.642.3房地产投资63.362.663.061.061.157.754.7住宅投资63.663.365.562.262.657.753.7注：七省市包括北京、上海、江苏、浙江、广东、山东和辽宁，2006年这7个省市的住宅投资列全国前七位；2006年为截至11月份的数据。

表24-4统计了35个大中城市的住宅投资占比变化，由此可以进一步反映出住宅投资的区域转移特点。可以看到，2002~2005年，35个大中城市的住宅投资占全国住宅投资的比重呈现出下降态势。然而，进一步观察发现，这种下降主要是因为上述七省市中的城市住宅投资占比发生了显著的下降，其下降幅度要略大于七省市同期总体的降幅——这表明，即使在上述七省市中，投资也在向二线城市（区域）转移。在35个大中城市中，上述七省市以外的城市住宅投资占比明显上升——这反映了住宅投资转移的态势。不过，上述七省市以外城市住宅投资占比的上升尚无法抵偿七省市内城市住宅投资占比的下降——这同样反映了住宅投资向二线城市的转移。

表24-4全国35个大中城市住宅投资占全国住宅投资的比重单位：％年份35个大中城市占比7省市中的城市住宅投资占比其他区域中的城市住宅投资占比200559.5634.8824.68200460.9639.3621.60200362.7140.3822.32200265.3144.7420.57注：本表中的七省市与表24-3中相同。

虽然住宅投资向二线区域和二线城市转移的态势非常明显，但是，重点区域和重点城市在住宅投资领域的地位却也相当稳固。对此，我们可以比较一下近些年来各区域和各城市住宅投资的波动情况。我们选取的指标是当地住宅投资的标准差与当地住宅投资的均值之比。

图24-5显示了1999~2006年以省、自治区和直辖市为单位的住宅投资波动情况。可以看到，在2006年住宅投资排名前七位的省、自治区和直辖市当中，北京、上海和广东的波动水平小于全国平均水平；浙江、江苏和山东的波动虽高于全国的平均值，但其波动性位于中间水平；波动最剧烈的主要是内蒙古、广西、江西、安徽、湖南、海南等省、自治区。

图24-51999~2006年全国各区域住宅投资的波动（标准差/均值）

图24-62002~2005年35个大中城市住宅投资的波动（标准差/均值）图24-6进一步显示了全国35个大中城市住宅投资的波动情况。与图24-6形成鲜明对比的是，在全国35个大中城市中，唯有南宁、合肥、长沙、石家庄、沈阳、南昌等6个城市的波动性超过了全国水平，而住宅投资的热点城市——深圳、广州、北京、上海等的波动性均远小于全国水平。

以上对各区域和各城市住宅投资波动性的比较表明，尽管住宅投资存在着由重点区域、重点城市向二线区域、二线城市转移的态势，但是，重点区域和城市的住宅投资依然是相对稳健的。换言之，全国住宅投资表现出的转移态势在相当程度上是二线区域和城市增量投资不断上升的结果。

2.住宅供求状况：普遍的供不应求

从当前住宅市场的供求状况看，有两个显著特点：其一，几乎所有区域都呈现出供不应求的态势；其二，供求矛盾主要出现在2005年和2006年。表24-5给出了全国和住宅投资热点区域的销售面积与竣工面积之比，可以看到，从2000年一直到2004年，供求基本维持平衡，而从2005年开始，销售面积大大超过了竣工面积。

表24-5全国和主要区域住宅销售面积与竣工面积之比单位：％年份全国北京上海浙江广东江苏辽宁山东20061651341151321581522001482005124991041541541081111232004989899941088691113200389851049176937687200283831088877916780200182811109283926982200080891019282836180

从需求方面看，各地住宅市场的销售热潮首先同各地的城市化进程有关。就区域而言，城市化进程导致的新增住宅需求包括两个方面：其一，本地新增城市人口和家庭；其二，由外地迁徙至本地的新增城市人口和家庭。可以看到，近些年住宅投资最热的区域都属于城市化进程领先的区域，在2005年中，城镇人口占比最高的三个区域为上海（89％）、北京（84％）和天津（75％），广东（61％）、辽宁（59％）、浙江（56％）、江苏（50％）、山东（45％）的城市化水平也都显著超过全国平均水平（43％）。

即使对于已经基本完成城市化进程的区域来说，外地迁徙人口则构成了当地住宅需求的另一个主要方面。根据历年全国城镇1％人口抽样调查的数据，2005年上海和北京的本地户籍人口占比分别只有60％和63％，而在2004年两地本地户籍人口占比分别达到84％和70％。其他热点区域的人口迁移特点也非常明显。例如，2005年浙江本地户籍人口占比为77％，比2004年下降5个百分点强；辽宁和江苏在2005年的本地户籍人口占84％强，比2004年下降5~6个百分点（见图24-7）。

图24-7本地户籍人口占比

图24-8北京某楼盘购房者构成以北京某楼盘为例（参见图24-8），在全部销售套数中，本地居民购房只占到55％，本地企业和外地企业购房分别占1％，而外地居民（包括大陆其余地区、港澳台同胞和外国人）占比高达43％。

然而，需要注意的是，除了城市化和人口迁移带来的真实自住需求外，2005年和2006年呈现出的供不应求状况也同人民币汇率改革有关。无论从全国还是从主要区域的数据看，事实上，只是从2005年8月份即人民币汇率制度改革之后，住宅销售面积才超过同期的竣工面积。例如，就全国数据而言，从2005年7月份人民币汇改之后，商品房销售面积增速突然加快，由7月份的39.32％飙升至8月份的125.97％，这种爆发性的增长一直维持到2006年7月份。从2006年8月往后，尽管销售面积同比增速已经由7月份的65.23％下降至0.58％和3.33％，但这主要是因为2005年同期的基数较大。

导致供不应求的另一个主要原因在于供给的显著下降。以上海为例，2004年住宅竣工面积为3059万平方米，2005年和2006年则分别下降到2845万平方米和2402万平方米。上海的这种情况并非特例，从全国看也是如此：2004年全国住宅竣工面积为34677万平方米，2005年增至40004万平方米，而到2006年则下降至25116万平方米。住宅供给在2005年和2006年的下降与针对房地产市场的宏观调控密切相关。

3.住宅价格：地价、房价携手共进，租赁价格萎靡

从各区域住宅价格的变化看，也表现出两个特点：房价和地价携手共进；房价与租赁价格相互背离。

图24-9显示了2006年第三季度30个大中城市的房价指数排名，可以看到，价格下跌的唯有上海，涨幅在5％以内的有14个城市，其余城市的涨幅都在5％以上。尤其是深圳和北京，涨幅分别达到12.8％和9.7％。图24-92006年第三季度全国30个大中城市房屋销售价格指数

尽管房价在不断攀升，但是，租赁价格的变化似乎与此没有显著的关系。以房屋租赁价格指数来看，全国平均涨幅为4.9％，虽然显著高于第一季度和第二季度的1.7％和1.4％，但是低于房价指数涨幅（5.5％）。在房价涨幅超过全国平均水平的城市中，租赁价格大多没有发生相同幅度的增长，甚至出现租赁价格与房价涨幅较大的差异。例如，第三季度房价涨幅居前三位的深圳、北京和大连，其租赁价格指数涨幅比房价涨幅分别低12.2、4.4和3.7个百分点。房价上涨明显的其他重点城市也出现类似情况，例如，广州的租赁价格基本未发生变化，其涨幅比房价涨幅低6.2个百分点（见图24-10）。

图24-102006年第三季度全国30个大中城市房屋租赁价格指数

(三)住宅市场的趋势判断和政策建议

1.住房供求情景分析：2010年是个坎

无论住宅的需求是出于自住目的，还是出于投资目的，住宅产业未来的发展前景归根到底还是取决于中国的城市化进程。为此，我们即采取不同情景假设来拟合城市化进程以及由此产生的新增住房需求。同时，我们还将对住房供给的增速进行不同假设。由此可以得到中国未来住房供求状况的不同结论。不同假设下城镇人口占比和年度间占比的变化见表24-6。在情景1中，每年城镇人口占比的上升慢于改革开放以来的平均速度；在情景2中，城镇人口占比上升的速度快于1978年以来的平均速度，但是慢于1990年以来的均速；在情景3中，2010年前的城镇化速度与1990年以来持平，但是，此后出现了加速增长，因而属于相对乐观的假设；情景4对情景3进行了修正，以降低2010年加速的城镇化速度。比较而言，情景1和情景2过于悲观，除非发生异常的冲击事件，否则不会出现，而情景3可能过于乐观，情景4应该比较谨慎。

表24-6关于城市化进程的情景假设单位：%年份情景1情景2情景3情景4城镇人口

占比占比

变化城镇人口

占比占比

变化城镇人口

占比占比

变化城镇人口

占比占比

变化200643.4243.8444.2744.27200743.850.4344.720.8745.591.3245.591.32200844.280.4445.610.8946.951.3646.951.36200944.730.4446.510.9148.351.4048.351.40201045.170.4447.440.9249.791.4449.791.44201145.620.4548.380.9451.281.4950.780.99201246.070.4549.340.9652.811.5351.791.01201346.530.4650.320.9854.381.5752.821.03201446.990.4651.321.0056.011.6253.871.05201547.460.4752.341.0257.681.6754.951.07201647.930.4753.381.0459.401.7256.041.09201748.410.4854.451.0661.171.7757.151.11201848.890.4855.531.0862.991.8258.291.14201949.380.4956.631.1064.871.8859.451.16202049.870.4957.761.1366.811.9360.631.18注：情景1、情景2和情景3分别假设城镇人口增长率比总人口增长率快1％、2％和3％；情景4假设2006~2010年城镇人口增长率比总人口增长率快3％，此后下降至2％。总人口增长率假设维持2005年的速度，即5.91‰。

城镇新增人口除以城镇家庭户均人口就是城镇新增住宅需求。这里，关于城镇户均人口的变化，同人口自然增长率一样，我们假设它维持在2005年的水平，即户均人口2.96人。对于未来住宅供给（按套数统计）的变化，我们也进行三种假设：第一，住宅供给增速为5％；第二，住宅供给增速为10％；第三，住宅供给增速为15％。其中，15％的供给增速与1999~2005年的平均增速相同，其余两个假设均较低。

根据以上诸假设，即可以获得未来住房供求的若干预测（参见图24-11）。首先，在住房供给增速维持在5％的情况下，除非发生极度的冲击事件，即情景1中的情形，否则，供不应求的状况将至少维持到2016年；其次，在住房供给增速达到10％的情况下，则在情景1~4中，供给超过需求的时间分别是2006年、2010年、2015年和2011年；最后，在供给增速15％的情况下，在情景1~4中，供给超过需求的年份为2006年、2008年、2011年和2011年。

图24-11住房供求情景分析由诸种情景分析的结果可知，在对城市化速度的合理假设（情景4）下，2010年后中国住房市场供不应求的格局将发生变化。换言之，从2010年开始，供给将超过需求。而且，即使在2010年后住房供给的增速下降到5％，也无法改变这种格局。

在城市化进程方面，我们将城镇人口的增长分为两个部分：第一，现有城镇人口的自然增长部分；第二，城市化进程导致的城镇人口增长，这种增长使得城镇人口以快于总人口自然增长率的速度在增长。对于第一部分，我们假设城镇人口自然增长率同总人口的自然增长率一样，并且，假设后者维持2005年的速度。对于第二部分，我们分别取四种情景：情景1、情景2和情景3分别假设城镇人口增长率比总人口增长率快1％、2％和3％；情景4假设2006~2010年城镇人口增长率比总人口增长率快3％，此后下降至2％。

2.住宅市场可能提前逆转：房价增速快于收入增速，加息提升借款成本

以上情景分析表明，如果说中国住房市场的欣欣向荣归根到底依赖于城市化进程，那么，随着城市化进程的逐步趋于完成，供不应求的程度自然会下降，甚至出现逆转。事实上，当前市场上旺盛的购买需求，除了同人民币预期刺激起来的投资需求有关以外，还主要在于住房体制改革产生的“千军万马过独木桥”效应尚未结束：无论是新增城市人口的住宅需求，还是已有城市人口的改善需求，全部都涌向商品住宅领域，而商品住宅的供给则因建设周期而相对滞后。尤其是在当前地方政府垄断出让土地的制度下，加之开发商囤积土地、房源的行为，以及打压住宅供给的各种调控政策，住宅的供给速度更是被人为放慢了。

值得注意的是，未来需要警惕住宅市场的逆转速度加快。由于住房的供给受到土地的制约，导致住宅市场提前逆转的因素主要在需求方：其一，投资需求可能下降，例如人民币升值预期减缓以及股票市场的长期牛市都可能产生这样的结果；其二，自住需求可能下降，相对高收入阶层的改善住房需求逐步得到满足，中、低收入家庭因收入增速跟不上房价增速，加之人民银行持续不断的加息政策，其购房能力将急剧下降。

为了测算房价快速上涨以及人民银行加息对居民购房能力的影响，我们测算了不同收入城镇家庭的两个指标：月供/可支配收入和剩余可支配收入/可支配收入。其中，月供为借款总额与1元年金现值之比。为简单起见，我们只考虑30年的等额本息个人住房贷款，首付比为30％，购房款按照当年住宅的均价与实际销售的平均每套住宅面积计算。1元年金现值的计算公式如下：1元年金现值=1-(1-r)-nr其中：n为借款月数,r为利率。

对于家庭可支配收入，我们按照城镇人均可支配收入和城镇家庭户均人口推算，剩余可支配收入是扣除家庭消费性支出后的可支配收入。

在测算了两个指标后，我们以两个标准来界定家庭是否具有偿还能力：

（1）严格标准，即当下式成立时，家庭具有偿还能力：月供/可支配收入≥剩余可支配收入/可支配收入各类家庭的剩余可支配收入/可支配收入就是各类家庭的储蓄率。（2）宽松标准，即当下式成立时，家庭具有偿还能力：月供/可支配收入≤50％之所以界定一个宽松标准，主要考虑到两个因素：其一，国家统计局的抽样样本一般偏向于较低收入家庭；其二，包括各种隐性收入在内的居民实际收入水平可能要大于国家统计局调查得到的家庭可支配收入。

2005年3月17日人民银行将5年及以上期限的个人住房贷款利率由5.3％提高到6.12％，我们首先按照加息前的利率计算了各类家庭的偿付能力。从表24-7可以看到，在加息前，按照全部住宅统计，严格说来，只有最高收入户具有借款购房的偿付能力；宽松地看，只有中等偏上收入家庭可以用30年按揭贷款购房。此外，如果进一步将住宅分成普通商品住宅、高档公寓和别墅、经济适用房等三类，我们发现，虽然从全部家庭平均水平看，城镇家庭可以用30年按揭购买经济适用房，但是，分家庭看，经济适用房实际上并不“经济”——按照严格界定，只有中等偏上收入及以上收入家庭才具有借款购房的偿付能力；按照宽松的口径，则中等偏下收入家庭也才具有偿还能力。至于低收入家庭，则完全不具有偿付能力。

至于加息的影响，很显然，这种政策增加了所有家庭的负担，并导致中等偏上收入家庭处于丧失偿还能力的边缘。同时，在购买相同住宅（相同价格、相同面积）的假设下，由于收入水平的差距，不同家庭受加息的影响显然不同。由月供/可支配收入的计算公式可知，利率调整对其的边际影响为：利率调整的边际影响=贷款总额可支配收入×［(1-r)2n-(1-r)n］因此，贷款越多，收入越低，则影响越大。从表24-7可以看到，加息前最高收入家庭的月供/可支配收入为0.21，加息后上升了2个百分点；加息前中等偏上收入家庭的月供/可支配收入为0.46，加息后上升了4个百分点；加息前中等偏下收入家庭的月供/可支配收入为0.77，加息后上升了7个百分点。

除了加息的影响之外，房价上涨如果快于收入上涨的速度，对居民借款购房的能力同样有着强烈的负面影响。由表24-7可以看到，如果未来房价增速超过居民收入增速达5％，按照宽松的口径，全部家庭的平均偿还能力将达到边际水平，而中等偏上收入户将丧失偿还能力；如果房价增速相对收入上涨超过了10％，则平均看，城镇家庭将丧失偿还能力。分家庭看，中等偏上收入家庭可能会发生违约，高收入家庭则可能会出现较快的提前还款。

表24-7房价相对快速上涨、加息对月供/可支配收入的影响家庭剩余可支配

收入/可支配收入加息前月供/

可支配收入加息后月供/

可支配收入加息后房价增速

快于收入增速5％加息后房价增速

快于收入增速10％全部家庭平均0.240.430.480.500.52困难户-0.061.902.082.182.29最低收入户0.011.531.671.761.84低收入户0.121.021.111.171.23中等偏下收入户0.170.770.840.880.93中等收入户0.200.590.650.680.71中等偏上收入户0.250.460.500.520.55高收入户0.300.350.380.400.42最高收入户0.330.210.230.240.25注：本表中个人住房贷款为30年，30％的首付比，等额本息；贷款利率变化以2005年3月17日人民银行加息为例，在加息前是5.3％，加息后为6.12％。

3.政策建议：稳定供给，增收、降息造福百姓

为了能够保持整个国民经济又好又快的发展，我们认为，需要在稳定住房供给、防止供给大起大落的同时，在适当时机出台刺激需求的政策：第一，根据宏观经济政策变化，在2008年后放松对个人住房贷款利率的下限管制；第二，改善国民收入分配结构，增加居民部门尤其是中、低收入家庭的收入。此外，及早建立政策性的证券化和住房按揭保险机构，以支持较低收入家庭的购房需求，也是非常必要的。

从个人住房贷款利率来看，随着个人住房贷款在银行业资金运用渠道中的地位不断萎缩（参见图24-12），竞争必将导致利率下调。事实上，从我们对上海、深圳和北京等地的调查看，商业银行已经在用各种创新手段（如存贷通）突破贷款利率的下限管制。就收入相对于房价的变化看，虽然近些年房价的上涨令人关注，但是，居民的收入水平总体上快于房价的涨幅。随着一系列改善国民收入分配结构、增加居民收入的政策措施出台，我们相信，除非商品住宅的供给受到过于强烈的压制，未来居民的收入增长将继续超过房价的上涨。

图24-12个人住房贷款与全部贷款、中长期贷款和储蓄存款比较注：2006年个人住房贷款为截至10月份数据。

为了验证第一和第二个政策建议的具体效果，表24-8做了一个简单的情景分析。首先，随着银行业的竞争和利率市场化的推进，利率降至3％，则在其他条件都不变的情况下，个人住房贷款的需求将大幅度增加：按照宽松的标准，中等收入家庭由原先不具备偿还能力变成具有偿还能力，中等偏上收入及以上收入家庭的偿还压力将大幅度减轻。在利率下降的同时，如果收入的增速比房价的增速快5％~10％，则中等收入及以上收入家庭的偿还压力继续减轻。当收入增速比房价增速快15％时，中等偏下收入家庭将逐步具有偿还能力。

总之，在中国城市化进程当中，住宅产业将始终成为保持国民经济又好又快发展的支柱产业，未来中国住宅市场的发展前景依然良好。即使遇到冲击，我们相信，政策当局也拥有足够的手段予以化解。

表24-8降息和收入增长对月供/可支配收入的影响原有水平利率降至

3％收入相对

房价上升5％收入相对

房价上升10％收入相对

房价上升15％住宅0.480.330.310.300.29困难户2.081.441.371.311.25最低收入户1.671.161.111.061.01低收入户1.110.770.740.700.67中等偏下收入户0.840.580.560.530.51中等收入户0.650.450.430.410.39中等偏上收入户0.500.350.330.310.30高收入户0.380.260.250.240.23最高收入户0.230.160.150.150.14注：本表中的个人住房贷款为30年期限，30％的首付比，等额本息，贷款利率由6.12％下降至3％；住房为包括普通商品房、经济适用房和高档公寓在内的全部住宅。