陈晓东  田利华

    房地产行业是一个与经济同步发展的行业，其投资周期与经济增长周期同步相伴的特征非常明显。改革开放以来，我国房地产业的发展与宏观经济改革尤其是我国住房制度改革的推进紧密相关。本报告根据中国社会科学院中国产业与企业竞争力研究中心和中国经营报社的监测数据，结合相关企业所披露的情况，分析了我国房地产企业盈利能力及其竞争力。

一、我国房地产行业发展状况

    2006年，国家宏观调控政策不断出台，土地、信贷等房地产行业链条各个环节都在收紧。2006年全国房地产开发投资19382、46亿元，同比增长21、8%，增幅提高2个百分点；房屋新开工面积7、8亿平方米，增长15、1%，增幅提高4、5个百分点；施工面积19、4万平方米，增长17、1%，涨幅与2005年持平；房屋竣工面积5、3亿平方米，同比下降0、6%；全国商品房销售面积60628、14万平方米，销售额20509、68亿元，其中现房销售面积22290、24万平方米，销售额6143、7亿元，期房销售面积38337、9万平方米，销售额14365、98亿元，无论是销售面积还是销售额，期房所占比重均有所提高。

    2006年全国房价总体涨幅趋于平稳，70个大中城市房屋销售价格比2005年上涨5、5%，涨幅比2005年回落2、1个百分点。2006年四季度，商品房销售价格涨幅为5、6%，住宅销售价格同比上涨6、2%；二手房销售价格和二手住房销售价格的涨幅继续回落，分别降至4、3%和4、9%；房屋租赁价格涨幅基本稳定在1、7%左右。与此同时，深圳、北京等重点城市房价涨幅仍然较高，涨幅在10%左右。

    2007年上半年，在国家宏观经济总体发展的影响下，在城镇化进程和住房需求强烈的推动下，我国房地产市场继续保持了较快的发展速度。市场的运行基本平稳，问题和矛盾也比较突出。

    1、用地成本迅速增加

    土地是国家宏观调控的重点，目的在于保护耕地、防止擅自改变用地性质，同时调整中央和地方的利益关系，抑制宏观经济过热。2006年土地管理方面的政策主要集中在土地交易及其资金管理、地价和土地利用上。土地市场作为整个房地产市场体系的一级市场，土地储备、交易、基准地价、土地监督等各方面，都将影响到房地产市场的全部。2006年全国土地利用变更调查结果显示，我国现有耕地18、27亿亩，这离国务院要求到2020年耕地保有量底线为18亿亩已经不远。2007年上半年土地供应总量虽然增加了10%，但这是在近两年土地持续减少供应的基础上增加的，供应总量仍然不足。完成土地开发面积增幅大幅回落，待开发闲置土地数量较大，用于市场有效供应的土地减少，加剧了市场土地供应紧张，导致土地购置费用、土地开发投资和土地成交价格增幅较大，单位土地面积购买价格和单位土地面积开发成本上涨较快，这些都直接影响着商品房市场供求和价格。从区域土地供应来看，东部、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区土地开发面积增长速度趋缓，中部地区甚至出现了下降的情况。

    在全国10个重点城市中，多数城市土地供应仍然偏紧，土地开发面积及土地购置面积下降。深圳、广州、成都、上海土地开发面积与土地购置面积均为下降，天津、重庆土地开发面积与土地购置面积均为上升，北京土地购置面积恢复增长。如图9-1所示，2007年上半年，北京、成都、深圳、南京、上海、广州六城市土地开发面积同比均为下降，降幅分别为26、8%、33、4%、43、4%、48、8%、51、4%、71、9%；天津、重庆、武汉三城市土地开发面积同比均为增长，增幅分别为65、8%、35、2%、10、7%。

    2、商品住房市场总量供给不足

    图9-22007年1~6月10个重点城市房地产开发投资同比增长率商品住房市场总量供给不足是我国当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势，但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高。据国家统计局和中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年上半年，在10个重点城市中，仅深圳市房地产开发投资下降，其他9个城市房地产开发投资上涨。在增长的9个城市中，成都房地产开发投资增幅超过40%；广州、重庆、南京、天津、武汉5个城市房地产开发投资增幅位于20%~30%之间；北京房地产开发投资增幅为10、9%；杭州、上海房地产开发投资增幅低于10%（见图9-2）。2007年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2、08∶1，高于2006年同期的1、9∶1。从40个重点城市交易数字来看，到2007年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积之比为1、2∶1。

    从住房需求来看，在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；受2006年宏观调控政策影响，一些持币观望的消费者，在2007年上半年需求得到集中释放；人们提高了对住房价格上涨的预期，提前进入消费阶段；股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房；银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长，使得住房需求持续保持旺盛。2007年上半年，10个重点城市中有6个城市商品住宅登记销售面积同比增长（见图9-3）。杭州市场需求比较旺盛，增幅达到64、20%，重庆、成都分别为36、35%、34、70%，上海和武汉分别为29、80%、22、02%；南京增长11、80%。在成交量下降的四个城市中，北京、广州、深圳降幅分别为18、28%、16、10%、10、12%；天津与2006年同期基本持平，下降0、20%。2007年上半年，10个重点城市的二手房市场整体发展滞后，部分城市二手房交易出现萎缩，只有深圳和广州两城市的二手房交易比较活跃，武汉二手房成交面积大幅下降，降幅达到26、2%，天津、重庆成交面积也有近15%的降幅，成都下降10、3%，上海下降5、7%。此外，在二手房交易量增长的5个城市中，除深圳和广州同比分别增长29、9%和5、9%外，南京、北京和杭州同比分别只有微量提升（2、79%、2、8%和2、02%）。

    3、市场消费结构与供应结构不协调

    目前市场上需求状况的表现为：高收入及异地群体投资性购房占比加大，多选择高价位、主力户型（100～130平方米/套）、位置较好的商品住房，甚至一人购买多套，期待保值、升值；中心城市外地（含境外）机构和个人的购房需求持续增加，且大多选择面积大、价位高的高档住房；超前型住房需求占比较大，买新房、买大房，一次性提前满足消费，多选择90平方米以上的住房；多数消费者在改善住房条件方面仍然以面积增加为首选，大多选择大面积住房。

    据40个重点城市统计数字测算，到2007年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25%，套型占比还不到40%；新建商品住房套均面积为107、8平方米。到目前为止，在新开工商品房中，90平方米以下达到70%比例的城市还很少。90平方米以下中小户型住房如果位置好，单价不可能低，中低收入者很难负担。调整住房供应结构缓慢的原因，除了住房建设一般需要2年左右的周期，在市场供不应求的阶段，房价不断上涨，必然刺激开发商开发建设高档大户型住房，势必加剧中低价位、中小套型普通住房供应的难度。从对北京、上海、深圳、天津4个城市进行的最新消费者调查来看，在房价居高不下的市场环境下，过半数的消费者选择了90～100平方米的户型，北京达到82%，上海为73%，深圳为68%，天津为77%，说明从价位和居住舒适性角度考虑，消费者开始更偏向适中面积的户型。

    4、住房价格上涨较快

    从国家发改委对36个大中城市集中成交房价的监测情况来看，2007年上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。与2006年同期相比，2007年上半年商品房集中成交价上涨14、22%，涨幅比2006年同期高5、38个百分点，其中商品房住宅价格上涨16、34%，涨幅比2006年同期高7、89个百分点。存量房集中成交价比2006年同期上涨16、05%，涨幅比2006年同期加快18、03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15、46%，涨幅比2006年同期加快5、14个百分点。如图9-4所示，2007年上半年商品房二季度环比上涨6、45%，比一季度高4、53个百分点，涨幅明显上升。2007年1～6月份环比价格涨幅分别为0、01%、-0、63%、3、30%、1、76%、2、42%和2、90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度的下降0、24%，转为二季度的上涨10、07%。2007年1～6月份环比涨幅分别为-1、05%、-0、25%、0、93%、4、54%、4、24%和5、47%，涨幅也逐月加大。