房地产业是指从事包括房屋买卖、租赁、土地使用权出让和转让、房地产抵押贷款、信托等各种经济活动的行业，是一个独立的自成体系的产业部门。在我国，房地产业既是一个古老的行业，又是一个新兴的产业。古老是因为土地和房屋的买卖在我国有着3000多年的历史；新兴又是因为随着经济体制改革的不断深入，我国的房地产市场于1998年才开始建立。房地产业是资金密集型产业，其中人才是房地产业发展的关键。
    一、中国房地产业的发展历程

 1.改革开放以前（1949~1978年）

 1949年以前，中国也有房地产业，那时的中国房地产业主要是外国资本、民族资本家、洋行、教会等个人和机构纷纷投资土地和房屋建设，其特点主要是土地和房产的私有化，同时具有半殖民地半封建社会经济下的投机性和掠夺性。 
    1949年，中华人民共和国成立后，随着城市土地国有化和实行福利住房制度，房地产业的经营活动几乎没有了。1949~1956年是中国房地产业整顿阶段。此时，官僚资本家的房地产被没收，成为国有资产，分配给国家机关和企事业单位使用，1956年开始了房地产业的社会主义改造。1957~1978年中国房地产业受到严格控制。通过房地产业的社会主义改造，到1964年，城市土地已归属于国家，实行无偿、无限期由国家划拨使用的原则，土地不允许买卖转让。房屋租赁经营基本消灭。房屋由国家投资建设，住房完全由国家提供，是一种“按需分配”的福利住房制度，限制和禁止个人建房买房，中国房地产业和房地产市场基本消失。 
    2.改革开放以后（1979~1997年） 
    改革开放后，随着社会经济体制改革的深入进行，原有体制已经不能适应社会生产力的发展，城市土地有偿转让的实施和住宅商品化的发展，国家由过去的大一统的计划分配转向鼓励通过引进市场来解决住房问题，房地产业又重新成为一个重要的社会经济部门。1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，对房地产进行综合开发；同年，深圳市房地产公司与香港一家房地产公司签订了客商独资营建商住大厦协议，第一次使国有土地有偿使用。1984年，深圳、广东开始征收土地使用费。1986年实施全国第一轮房改。1987年10月中共的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出，应将房地产纳入社会主义市场体系，标志着中国房地产市场的诞生。同年，深圳市出让了中华人民共和国第一块国有土地使用权，打开了封闭的房地产市场大门。1988年4月12日，全国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，修改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。1992年国民经济快速发展的同时出现了房地产投资过热现象。1994年国务院《关于深化城镇住房改革的决定》发布实施，掀开了中国城镇住房改革新篇章。改革的基本内容是：改革住房的建设、供给、分配和管理体制；建立住房公积金制度；发展住房金融；建立规范化的房地产交易市场。1994年《城市房地产管理法》颁布。此后还颁布了一系列的法规、规章：1995年，建设部发布了《城市房地产开发经营管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》和《城市房地产转让管理规定》；1996年建设部发布了《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部发布了《城市房地产抵押管理办法》，国家土地管理局发布了《关于土地使用权抵押管理有关问题的通知》等，这些法规为1998年以后的房地产市场奠定了法律基础。 
    3.完善与规范市场（1998~2005年） 
    1998年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，住房实物分配逐步停止，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，同时发展住房金融、培育和规范住房交易市场。至此，中国房地产业市场化才真正开始。
    1999年，《住房公积金管理条例》、《城镇廉租住房管理办法》等相关政策出台。并出台了刺激居民购房的相关政策，一直到2002年，房地产业处于完全市场化状态，住房完全靠自己，完全改变了实物分房方式。市场化的结果是中低收入者买房越来越难，同时房地产投资增速十分迅猛，房价、空置率也一路居高不下。在这种情况下，2003年开始，国家对房地产业进行了宏观调控，先后出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件）、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称71号令）、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（简称国八条）等调控政策，分别在：控制房地产开发及按揭贷款；肯定房地产业在中国经济增长中的支柱作用，提出住房市场化基本方向；协议出让经营性土地的做法被正式叫停；稳定房价，“打击炒地”、“期房禁止转让”等方面通过政策加以限制和引导。中国的房地产在2004年被称为房地产“政策年”、2005年被称为“宏观调控年”的说法中，房地产市场进入了一个调整期。也正是若干调控政策的出台使房地产市场有了较系统的规范。
    二、中国房地产业人才现状分析

（一）总量现状

 1.房地产业人才总量

 到2004年底，中国房地产业从业人员共120.2万人，其中，国有单位46.8万人，城镇集体单位7.1万人，其他单位66.3万人。2004年男女职工分别占从业人员总量的62.6%和37.4%。2004年底房地产业从事房地产开发经营人员为57.5万人，从事物业管理人员为45.0万人，从事房地产中介服务人员为4.9万人。 
    2.房地产业从业人员总量的变化趋势 
    中国房地产业人才总量从1978年以来，一直呈上升趋势。1978年为31万人；经过十多年的发展，中国房地产市场初步建立，1990年为44万人；1997年比1990年从业人员数增长近1倍，为84万人，2004年增长到120万人。 
    3.房地产业从业人员工资情况 
    1978~2004年房地产业从业人员工资一直呈上升态势，从1978年548元增长到2004年的18712元，增长了33倍多。1978~1989年之间房地产业职工平均工资低于全国职工平均工资，1990年以后一直高于全国职工平均工资水平，1990年房地产业职工平均工资为2243元，2004年比1990年增长了7.3倍，工资增长了16469元，同期全国职工平均工资增长了6.5倍，工资增长了13884元。 
    2004年房地产业职工平均工资为18712元，其中，国有单位为17720元，城镇集体单位为13064元，其他单位为20045元；高出同期全国职工平均工资2688元，分别高出国有单位991元、城镇集体单位3250元、其他单位3787元。房地产行业在全国19个行业中职工工资水平在第6位。房地产业中按单位分，其他单位职工平均工资除1989年略低国有单位外，从1990年开始一直高于国有单位和城镇集体单位，增长幅度最大。国有单位总体上高于城镇集体单位。 
   （二）结构现状 
    1.性别结构 
    1994~2004年，中国房地产业女性从业人员数与行业从业人员数的变化相同，一直呈上升势态，2004年末为44.9万人，其中，国有单位占35%，城镇集体单位占33%，其他单位占32%，女性从业人员占房地产业从业人数的37.4%，1994~2003年房地产业女性从业人员的比例保持在32%~35%之间，2004年上升较快，比2003年上升了3.4个百分点。 
    2.学历结构 
    房地产业人员受教育程度主要集中在初中到大专之间，占从业人员的85.9%，其中男性为84.5%、女性为87.8，均高于全国水平64.2%；高中占38.6%为最高比例，高出全国平均水平25.2个百分点；本科为10.8%，高出全国平均水平8.7个百分点；研究生为0.6%，高出全国平均水平0.47个百分点，男性是全国平均水平近8倍，房地产业从业人员受教育程度高于全国平均水平，特别是专科以上程度均是全国的5~8倍。房地产业的发展，需要受教育程度更高的从业人员。表3是全国19个行业城镇就业人员受教育程度构成，此表3是按职工平均工资从高到低顺序排列，高中以上受教育程度构成比例，房地产业是第7位，低于工资排序。 
    3.地区分布 
    从地区分布结构看，中国房地产业人才主要集中在经济发达的沿海地区，西部由于经济欠发达，房地产业从业人员相对较少。东部地区为72.8万人，占60.7%；中部地区为26.4万人，占22.1%；西部地区为20.7万人，占17.2%。北京的房地产业从业人员最多为19.1万人，只比西部地区少1.6万人，其次是广东省17.2万人，再次是辽宁省和江苏省为5.8万人。 
    4.年龄分布 
    房地产业从业人员年龄结构趋于年轻化，从业人员主要集中在20~49岁之间，占87.5%，这与房地产业工作性质有关；女性从业人员也主要集中在20~49岁之间，但占从业女性总人数的比例为93.3%，比87.5%高出5.8个百分点，全国城镇从业人员20~49岁之间占从业人员总数的83.5%，分别低于房地产业及房地产业女性从业人员4个百分点和9.8个百分点。 
    房地产业从业人员数1978~1989年之间基本上只有国有单位和城镇集体单位两种成分，1990年开始才开始出现其他单位（包括私人企业、股份制企业等）从业人员，1990年为0.5万人，1992年增至1.4万人，以后一直上升，1997年为12.8万人，是1992年的9倍多，1999年增至22.1万人，2003年为52.7万人，超过国有单位（49万人）人数，到2004年增至近66.3万人，占从业人数55.2%。国有单位1978年为28万人，1997年达到最高峰，人数为64万人，以后一直缓慢下降，2004年为46.8万人，占从业人数38.9%。城镇集体单位人员1978年3万人，1996年以后基本在7万人左右，2004年占从业人数5.9%，总体上发展较慢。
    三、中国房地产业人才存在的问题

 1.       房地产从业人员地区分布不均衡

 全国房地产业从业人员的地区分布呈现不平衡性。北京、广东、辽宁、江苏、浙江、上海等地的房地产业从业人员相对较多，而西藏在统计上没有数字，青海、宁夏、山西等地房地产业从业人员较少（见表4）。出现的地区之间从业人员的不平衡与地区的经济发展相关，即经济较发达的东南沿海地区房地产从业人员较多，相对东部地区，西部地区和中部地区的房地产从业人员较少。房地产业的这种地区人才不均衡现状，造成地区人才结构性矛盾，阻碍中西部房地产业发展。这种状况会造成恶性循环，即发达地区人才越来越多（长期下去会造成发达地区房地产人才过剩），欠发达地区人才越来越缺的不平衡状况。 
    2.从业人员综合素质不高 
    中国房地产业从业人员的受教育程度和全国相比要好很多，但从房地产这个行业来讲，相对要求受教育程度更高些，因为，房地产业从业人员不仅要有房地产方面的专业知识，其实在某种程度上还需要金融、建筑设计、工程管理等方面的综合性人才，此外，房地产业的高级经营管理人才相对缺乏，已经是制约房地产业发展问题之一。房地产业现在已经成为我国支柱性产业，在这种条件下，房地产公司主要紧缺三类高端人才：一是有丰富专业知识的工程管理人才；二是具有丰富经验的融资高手，房地产市场进入金融时代，房地产业和资本的结合更为紧密，资金将会成为不少房地产公司发展的瓶颈，融资人才会成为所有房地产公司缺乏的高端人才之一，因此需要能够多渠道融资的资本运作高手；三是成本估价师也会十分抢手，因为房地产公司会比以往更注重控制成本。此外，高级复合型管理人才也非常匮乏，懂规划、有战略眼光、能制定正确决策的人才成为企业发展的关键人物。 
    3.房地产业从业人员流动相对较大 
    据权威部门统计，房地产人才流动程度居各行业之首，流动率超过60%。一般情况，房地产人才跳槽平均3年左右一次。北京、上海和广东等地一般平均2年左右跳一次。房地产业的人才流动表现为：由国有房地产企业流向其他单位（股份制企业、私人企业）房地产企业，由内资房地产企业流向外资房地产企业，由中西部的房地产企业流向东部沿海的房地产企业，由较小房地产公司流向较大房地产公司。房地产业人才大量流动表象上是待遇和发展空间等方面的原因，但实际上更深层的原因是中国房地产业人才结构不合理，特别是中高层复合管理人才的严重匮乏。随着外资房地产企业进入的增多，外资房地产企业会和内资房地产企业争夺高端人才。 
    4.房地产业供求存在的问题 
    据国家统计局统计，2005年1~11月，全国完成房地产开发投资13240亿元，同比增长22.2%。其中：完成商品住宅投资8993亿元，增长22.3%；经济适用住房投资继续下降，前11个月累计完成477亿元，下降8.8%。1998~2004年房地产投资年均增长22.5%，数据来源：国家统计局网,http://www.stats.gov.cn。尽管房地产投资增速减缓，但房地产业仍处于高发展阶段，人才需求增长较快，特别是中高级管理人才，缺口在25%左右。 
    据中国房地产建筑人才网http://www.51rencai.com统计，2005年1~11月全国有效职位数36993个，招聘人数78085，比2004年同期增长8%。房地产业人才分工，越来越精细、越来越专业。在房地产行业中，从人才供给结构看，中高级人管理才相对紧缺，中介和物业管理方面的中高级人才相对稀缺。据百乐猎头公司统计，2005年1~11月客户委托职位比2004年同期增长了125%。高级项目策划、高级销售管理、项目总经理、财务总监、建筑设计、景观设计、成本管理等职位需求量增长150%。房地产业人才需求的十个热门专业分别是：建筑工程、建筑学、电气工程技术、给排水工程、供暖通风与空调、工程造价管理、财务管理、企业管理、房地产经营与管理、管理工程等，这些专业中高端人才缺乏。 
    相比较来说，房地产业中层次人才缺口较小，在10%左右，房地产业普通人才的供给与需求基本平衡，有时甚至供大于求。由于受宏观调控政策的影响，2006年房地产投资增幅将继续回落，人才需求总量会随之略有下降。

 四、中国房地产业人才存在问题的原因

 1.       人才建设缺乏整体规划

 中国房地产业发展较晚，但发展速度较快，和发展速度相比，人才培养建设上相对落后。首先，高等教育中近些年才开设房地产专业（本、专科），硕士和博士点就更少，职业教育和房地产相关的专业也不多，所以，总体上从学校毕业的和房地产相关的专业的人才较少，特别是适应不了房地产业的发展需要。其次，房地产业在职培训又比较落后，培训体系、培训制度、培训机制等有待完善，重经验轻培训现象较为严重。科学地建立培训体系、完善培训与用人相结合机制是房地产业人力资源开发重点和难点。 
    2.缺乏有效的激励环境和合理的淘汰机制 
    中国的房地产企业缺乏有效的激励环境，激励机制较为单一，难以激发从业人员工作的积极性。尽管房地产业从业人员的平均工资并不是很低，但分配不尽合理，难以形成对中高层管理人才的有效激励环境。此外，由于缺乏合理的淘汰机制，企业冗员较多，从而加重了房地产企业的人力资本负担，不利于优秀人才的脱颖而出。特别是国有房地产企业，管理者是任命制，只能上，不能下，这种机制严重影响管理者自身素质的提高，缺乏竞争环境，使管理者队伍的新陈代谢缺少淘汰机制，导致管理体制僵化。不利于房地产企业的发展，不利于房地产业健康、稳步发展，会对国民经济产生一定影响。 
    3.管理体制不灵活 
    中国房地产业的人才管理体制不尽灵活，用人机制相对落后，对人才问题缺乏系统的理论研究，人才激励机制和竞争机制有待完善，对在职人才的再培养重视不够，不仅不利于人才素质的提高，还不利于人才资源开发利用。
    五、中国房地产业人才发展对策建议

 当代经济全球化、信息化迅猛发展，人才的价值日益突出。科学技术是第一生产力，人才资源是第一资源已被人们接受。人才是强国战略。房地产业的迅猛发展，对人才的需求不断增加，房地产人才是房地产业健康稳步发展的关键。房地产业人才结构的不合理，导致的高端复合型人才的缺乏，直接影响房地产业的发展，因此，要建立完善的教育、培育机制，创造激励机制环境，解决存在于房地产业人才方面的问题，应采取以下对策建议。 
    1.建立完善的房地产业人才培养体系 
    首先，要以高等教育为基础，加快房地产及相关学科的建设力度，结合现在房地产业人才供求矛盾，理论联系实际、合理设置课程，尽快适应行业需求，在可能的情况下适当扩大房地产业及相关行业的研究生招生比例，提升高层次复合型人才的培养能力，解决高端人才匮乏的现状，并适当进行储备，为房地产业进一步发展和参与国际竞争打下良好的人才基础。其次，要重视在职人员的再培训，形成在职人员定期培训提高的机制，使在职从业人员工作中的不足尽早补齐，从整体上提高房地产从业人员文化、业务素质，加强对中高层管理人员的培训，提高其经营管理企业的能力。再次，要多形式多渠道培养人才，如企业与高等院校等合作，根据房地产业今后发展需要适当超前、多学科地培育人才，同时鼓励社会办学，建立多层次培养适应现代化需要的房地产人才体系。 
    2.建立合理的人才引进机制和科学的激励机制 
    大量引进高学历、高素质复合型房地产人才，如融资人才、建筑设计人才、工程管理人才、管理人才等。建立行业内部人才适当交流和行业外引进人才相结合方式，以优惠政策吸引海外人才、留学人员，特别是具有创新能力的房地产业人才，以适应经济全球化、信息化给房地产业带来的人才方面需要，适应与国际接轨的需要，避免外资企业利用其强大的资金优势和先进的管理手段，与内资企业争夺人才、争夺（国内、国际）市场，为我国房地产业走向世界奠定基础。 
    建立科学的绩效考核体系。薪酬与绩效挂钩，实行多劳多得分配机制；建立科学的淘汰机制，为优秀人才发展创造环境；适当拉开中高层管理人员与普通员工的薪酬距离，并形成长期的激励机制。 
    3.加快房地产业人才市场的建立 
    全面推进房地产业人才市场化建设，尽快形成适应房地产业发展的现代化人才流动机制，实现人才优化配置，为房地产业人才良性流动创造良好环境，为房地产业健康发展提供人才支持和智力保障。 
    4.重视人力资源管理 
    房地产业企业管理层要重视人力资源管理，设置人力资源管理部门，使人力资源成为企业核心资源。通过人力资源管理部门对企业人力资源规划、招聘、配置、培训、薪酬管理等进行系统分析，为企业中高级人才流动的合理化及人才潜能开发等发挥重要作用。人力资源管理更要与企业发展战略相结合，为企业储备相关人才，使企业适应人才竞争需要，实现企业的可持续发展。（作者：尚教蔚）

 （本文摘自《人才蓝皮书：中国人才发展报告NO.3》，由社会科学文献出版社出版授权中国网独家发布。其他媒体不得以任何形式擅自转载，否则将负法律责任。）