中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海
摄影：中国网 王锐
中国楼市一直充满争议，未来的房地产业如何发展等问题是老百姓和业内人士共同关心的话题。北京房价的未来走势如何？奥运会房地产市场究竟是回落还是继续攀升呢？中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海今天下午做客中国访谈，解读奥运后房地产走势。
曹建海表示，房价的上涨完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了是不能持续的。对于房价走势，他表示，应当说北京的拐点已经到来，正在下降。在奥运会之后，下降的幅度有可能更快一些。
曹建海分析说，目前包括北京、上海的情况看，比我们原来预计的拐点来的早一些，我原来预计在奥运会结束，就是08年底开始，但是近年来看，由于深圳、广州房价跌幅比较大，今年以来，特别是4月份以来，北京的房价已经发生了明显的变化。最近的二手房，包括开发商的销售来说，尽管有一些价格没有变，但是普遍打了折扣，包括送汽车和终身的物业费。这种实际上是降价，但是名义上没有变。
另外，即使价格下降了，但是销售量并没有上升，统计1到4月份，销售量只有去年的40%，说明它出现了60%的跌幅，这对开发商来讲是致命的打击。不管前期怎么拿到土地，不管你的成本多低，利润多丰厚，一旦房子卖不出去，意味着资金不能收回。应当说98年以来像北京的房价一直在上涨，从来没有回落过，所以这种上涨使得开发商基本上有资金的都把它放在土地上了。因为以前是有土地就有钱，有地上市公司的股票就有上升空间，所以大量的囤积结果就是遇到了市场的寒流和货币紧缩政策，每一条都足以致他们于死地。
曹建海表示，最近有开发商把自己比喻成震后的“猪坚强”。但是我觉得他们不能和它比，因为猪是人民的财富，家里养一头猪，大家都能致富。但是开发商也是全体人民共养的一个商业形态，养开发商的结果是什么？和养一个害虫没有什么区别。养猪可以让大家有钱，猪肉对人类的食用。但是开发商是干什么的？开发商在生产过程当中，我们没有看到他的价值链，没有看到它的价值增值，我们唯一看到的是他垄断了土地使用和房屋开发，他把土地买了以后再盖房子，以卖房子的名义实际上是在卖土地。只有土地在节节上升，所以这就注定房价是以开发商为主体的炒楼集团推高的结果，并没有真实的反映价格。
曹建海说，现在开发商以及跟他志同道合的经济学家普遍不承认房价和家庭收入比。我前一阵看了哈佛大学归纳的从1980年到2006年这期间的房价和家庭收入的比值，通过这个数据可以看出来，美国在80年到1999年这20年间房价和家庭收入是平均为3。2000年以后，美国人的高技术泡沫破裂，加上后来的“9·11”，为了拯救美国，他们把基准利率降到1%的水平，这就意味着资本、资金太容易获得了，这样就助长了房地产的上涨狂潮。但是这个上涨远远没有中国上涨的幅度大。所以美国从2000年到2006年，这六年间房价和家庭收入比发生了变化，由原来的3基本上升到4倍左右。所以美国房价整体已经出现了大幅度变化，但是这个4倍是美国的个人保障体系，社会保障体系都是特别完善的前提下，大家都有闲钱可以用来买房子和股票，这种的情况下房价和家庭收入比才是4倍。
但北京目前的情况是，如果在4环以内的房子根本没有1万5千元以下的。假定是1万5千，按照国家规定的小户型，这就是135万。按照07年底北京的家庭收入，一个家庭是2.8口人，一个家庭的收入是6.2万，这样计算的结果是，房价和家庭收入比是21倍。这还是按照四环外比较低的价格来算。
整个北京07年的房价，包括所谓的郊区县，北京去年的销售价格是11500元，2006年的时候是8200元，这个上涨幅度是38%，这个幅度是非常大的，跟我们统计局的数字完全不一样。所以这样的情况完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了它的上涨是不能持续的。所以房价走势，应当说北京的拐点已经到来，正在下降。但是在奥运会之后，可能下降的幅度有可能更快一些。
|
