中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海
摄影：中国网 王锐
中国楼市一直充满争议，未来的房地产业如何发展等问题是老百姓和业内人士共同关心的话题。北京房价的未来走势如何？奥运会房地产市场究竟是回落还是继续攀升呢？中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海今天下午做客中国访谈，解读奥运后房地产走势。
关于影响房价的主要因素，曹建海分析说，最基本的因素就是居住需求，因为大家生活水平提高了，都希望把房子买的再大一些，居住条件再好一些，这是基本的。但是这个需求是跟房价有密切的关系的，这个需求是和房价成相反的关系，就是房价越高，需求最小。为什么房价越高，好象老百姓的自主需求越大呢？这个时候老百姓需求已经发生了变化。老百姓已经不在是买房用来居住了，买房的目的是用来保值增值的，这个老百姓就不是房屋使用者，而是房屋的投资者，购买房屋的目的是用来理财的。这是一种自助的理财需求。
第三种是买房子通过租金来维护房屋的使用，这种需求现在是非常少的。因为现在的房价跟租金的差距很大，30年收不回房屋的投资，这种需求很少。同时要租出来，这样可以获得一个现金，这样可以把物业费和房屋维护和家具的维修收回来。但是这个钱只能维护利息，不能维护本金。所以这个投资的需求基本没有。
但是租房本身带有投资的性质，真正的目的是买把它抛掉，所以这种买房的目的为了买卖所有权，高价抛出，这是投机需求。投机需求是通过所有权买卖来实现增值获得回报的。投资需求是持有这个投资，然后吃股息和租金，这是投资需求。把它作为一个生产资料和经营手段来从中获利。
曹建海表示，现在看来这么多需求都存在，除了投资需求基本不存在，像自主需求、自己居住并且理财的需求，买房通过升值抛出的这样的需求，这样的需求是一个主体，更重要的是有银行的支持。现在银行把个人信贷当成是最优质的资产，房地产导致的地价在上升，使得制造业已经没有发展的空间了。所以中国的制造业基本上不做房地产都没有办法生存了，所有的制造业几乎都要做房地产生意，都是通过房地产来繁殖，对外它还是一个制造业，实际上他是真正的房地产商。银行也愿意把钱贷给房地产，不愿意给制造业。
曹建海说，大部分住房目前是用来理财的，更多的是一些投机的。所谓的居住性需求才是真正的需求，但是是跟房价呈反比的。如果说还是这么多老百姓，原来房价是8千，现在涨到1万2，这样的居住需求应当是减少的。所以居住性需求不会存在房价越涨，居住性需求越大。反过来，房价越涨，大家越买，这就不是居住性需求，如果你买了一套房，你原来没买，现在买了，你买了是为了理财，同时自己住着，自助理财性的需求。你买了更多的房子就是为了赚钱，这就是投机性需求，投机性需求占主导地位。其次是理财需求。
这个模式显然是不正常的。如果大家把住房当成投机发财的机会，这会导致房价处于完全处在失控的状态。比如只要我有钱，只要付过首付就可以买很多房子，那么这个房价在短期内会导致急剧上涨。如果这个房子本来是砖土做得，如果它卖到黄金价格的时候，这个显然是不能支撑的，到一定程度显然要破裂。因为投机者的需求还要卖给真正自己住的人。我们讲房价上涨过程中自住的需求越来越少，而房价越来越高。所以它一边在萎缩，一边房屋开发数量越大，最后不管多少层环节都有卖给他们。如果这边没有接盘，这个房价就会崩盘了。
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