三、房地产开发经营业主的现状分析

近年来，住房、医疗、上学成为困扰国人生活的三大难题。那么，私营企业主阶层中造房、卖房的房地产开发经营业主状况怎样呢？本报告试图通过以下三组数据的分析，对这个问题勾勒出一个大概的轮廓。

（一）国家工商行政管理总局登记注册的全国房地产业主基本状况

1发展速度快

2005年年底，全国登记注册的私营房地产开发经营企业为43967户，投资者145021人，注册资本金额499355亿元。其中，2005年度新开业7224户，投资者21288人，注册资本金额702.93亿元。2005年分别比上年同期增长19.66%、17.22%和16.38%。值得注意的是，新开业的企业注册资本金较老企业少，每户企业仅有97305万元，而2005年年底全体注册企业平均每户有注册资本金额1135.75万元，比新开业企业高出16.72%。

2经营规模大

如果以平均每户注册资本金额作为指标，私营房地产开发经营企业，分别是全国私营企业平均规模（142.6万元）的6.96倍，全国煤炭开采及洗选业私营企业平均规模的439倍，电器机械及器材制造业的7.52倍。

3大多数分布在城镇

私营房地产开发经营企业分布在城镇的，共有33380户，投资者110228人，注册资本金额3678.7多亿元，分别占其总数的75.92%、76.01%和73.67%。

（二）全国工商联系统评选的上规模民营企业中的房地产业主基本状况

2004年度，全国工商联系统上规模企业的进入门槛，由2003年度营业收入的1.2亿元上升到2.0亿元，调查企业2119家，涉及行业36个，这里重点分析房地产业。

房地产业是第三产业和私营企业发展速度较快的新兴产业，具有良好的成长性。入围企业104家，2004年度缴纳税收总额57.51亿元，平均每户纳税5529.81万元。2002~2004年，房地产业的经营规模指标年均增长率在30%以上。同2003年比较，2004年户均营业总额增长35.57%，户均资产总额增长32.27%，户均净利润总额增长77.5%。

房地产业的销售利润率高，获利能力强。其销售净利率超出入围企业（2119家）平均值的3.75个百分点，人均营业收入是入围企业平均值的1.14倍，人均利润是平均值的3.81倍。由于房地产业的特殊性，其资产净利率略高于平均值，总资产周转率仅为平均值的57.6%。

（三）胡润富豪榜中房地产业主基本状况

据《观澜湖2006胡润百富榜》统计，500位上榜富豪的财富总额达11000亿元，相当于2005年中国GDP的6.0%，第50名的财富从上年的26亿元，提高到2006年的42亿元。入榜门槛也从上年的第400位5亿元，提高到2006年第500位8亿元。2006年平均财富22亿元，比上年增加了48%。

在上榜的行业中，数量最多的是房地产业，占500户的25.5%，而2005年与2004年，这个比例分别为28%与45%。2006年，前10位富豪中，有6位主营房地产业，还有2位的房地产业也是其重要主业之一。

另据《2006胡润房地产富豪榜》统计，上榜的50位房地产富豪的财富总额为2010亿元，平均财富40.2亿元。上榜门槛15亿元，是所有榜单里最高的。在50家企业中，有15家拥有或即将拥有地产类的上市公司，前4强都是海外上市公司。从上榜企业家的出生地排名看，广东以14位排名第一，浙江以10位排名第二，江苏以6位排名第三。

（四）房地产开发经营企业运行中存在的欠税等问题

胡润在做完房地产富豪榜后感叹道：“这些房地产富豪的故事，就是中国房地产业的故事，而广东是中国房地产业最先开始的地方。”我们就以广州为例。“胡润百富榜”前十名的其中一位房地产业主，虽个人坐拥财富100亿元，其所拥有的大集团却连续几年欠下巨额税款，经税务部门多次催缴，至今仍欠税达2800万元（不含滞纳金）。因为欠下巨额税款，早前在“广州市优秀民营企业”评选中意外落选。

据悉，该大房地产集团早在2003年就跻身“中国企业500强”。其后又被评为“中国民营企业20强”、“中国房地产企业10强”。就在2006年，该集团还被评选为“中国服务业企业500强”。

广州市税务部门有关人士表示，房地产业对税收贡献大，但同时房地产企业也存在较为严重的欠税问题。他说：“部分房地产企业已经成为广州市的欠税大户，其欠税金额占广州市全部欠税金额的80%以上。”截至2006年6月底，全市欠税200万元以上的41家企业中，有31家是房地产企业。

另据财政部近日发布的会计信息质量检查公告称，2005年度检查的39户房地产开发企业，一些会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。隐瞒利润超过一半，不实收入达84亿元，不实利润33亿元。数据表明，平均每户被查企业少计收入达2亿元，少计利润达8500万元。按照简单的营业税和企业所得税来测算，每户企业少缴数额高达3800万元。

据分析，房地产开发经营前期占用资金大，开发周期长，资金回收期长，开发商试图通过拖欠税款达到长时间占用资金的目的。欠税的产生，大致有以下几种情况。一是开发商有意逃避纳税义务，产生欠税。目前，开发商偷逃税的手段越来越隐蔽复杂，有的企业通过用房屋抵项目工程款、伪造或高估开发成本、隐瞒销售收入等，达到偷逃税款的目的。二是经营不善，难以缴纳税款。三是一些实力较弱的企业受宏观调控影响，现金流出现问题，资金链有断裂的危险，为了缓解资金压力故意拖欠税款。还有，房地产税的环节多，征管难度大，也是一个原因。

具体问题，具体分析。地方政府应对房价过高、欠税严重的房地产开发经营业主，制定具体的政策、法规，加强监督和管理，认真执行党的基本方针，在对他们“充分尊重、广泛联系、加强团结”的同时，更要“热情帮助，积极引导”，帮助和引导他们诚信、守法、义利兼顾，做合格的中国特色社会主义事业的建设者。(张厚义)

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